近一年来，新西兰房地产市场非常火热，特别是那些可以进行分割开发的土地，成交价格屡创新高，甚至到了让人觉得疯狂的程度。以奥克兰为例，很多投资者和开发商盯着可分割大地，造成扎堆抢拍，时而出现不理智的成交价。那么，当前状态下分割开发再销售还是不是一个最优的方案？把旧房子扒掉进行开发还是保留更合适？长期持有前景又会如何？

我的建议跟市场上目前的主流做法稍有不同：虽然联排和公寓这种高密度住宅的市场需求很大，不过在综合考虑风险、资金量、时间成本后，对现有的旧房进行一些加建和改建的设计和改造可能是更合理的选择，这也是为什么十年来我的设计团队一直保留着加建、改建部门。

在专业人士的指导下，对旧房进行恰当的改造和升级，自住可以提升舒适程度、出租也可以增加租金收入、出售也常常会更有竞争力。本文就和《逸居新西兰》的读者分享一些常见的加建和改建工程和其相关的报批要求：

情形一：在院子内加建

常见的情况是，在自家后院建一个两室一厅带合法厨房的小房子，面积在65平方米以下，总成本区间在20万到25万新西兰元。一般来说，无论您的土地位于哪种规划区(zone)内，这种院内加建都可以通过正规的报批申请。

和分割再开发或者推翻重建相比，在院子里加建的建筑成本低很多，出租回报率却会大幅提高。我们之前设计了一款预制房，加建在中区比较偏的位置，租金一周可达600新西兰元。

如果您规划的加建房面积较小，则有可能无需报批直接开工。新西兰建设部2020年8月扩大了现行《建筑法(Building Act)》关于建筑许可豁免的规定范围，豁免审批的单层独立建筑的面积限制：面积不超过30平方米的单层独立建筑可免于审批，如不附带卫生和烹饪设施的卧室（Sleep-out）、仓房、棚屋、温室、车棚等。

虽然上述项目不再需要建筑报批已经有半年之久，实操性却一直不是很强，原因对上述豁免的理解有很多误区：例如，很多人认为这种30平方米的独立建筑可以加建卫浴，事实上，在里面加任何给排水设施都是需要申请建筑许可的；还有媒体经常会轻描淡写地描述DIY的难度，事实上，这不是一个简单到人人都可以DIY的工程，建设及工程部要求所有建筑工作由新西兰注册工程师或有执照的建筑从业人员（licensed building professional）来完成（或监管完成）并签字，如果没有持牌人士的签字就属于违建。

此外，还有观点认为，只要有院子够大就可以随意加建。事实上，满足了上述建筑规范的要求后，还应满足城市规划的要求，如小房子本身的高度、离边界的距离、离主建筑的距离、主建筑房间的位置、主建筑院子的位置、地的朝向、地的大小和主建筑占地面积的比率等。 同时，还要特别注意产权问题，Crosslease和Unit Title想要加建都需要征得邻居同意。

情形二：在旧房基础上加建、扩建

在旧房基础上的加建工程分为水平加建和上下加建两种。

最常见的是水平加建，即在一层直接扩建出房间，相对而言，这种做法也最为简单。因为加建首先涉及到了地基、墙、屋顶等结构和防水，所以需要报批。

上下加建的设计方法则分为两种，一种是把原来的一层支起来变成二楼，在下面加建一层，这样的加建方法原有的屋顶可以保留，但使用该方法的前提是原有的房子是木桩地基。另一种做法是在原来一层的上面建二层，原有的屋顶需要削掉——这种做法要注意的是，因为当初设计时一楼的墙和地基是没考虑过将来要建二层的，二楼的结构承重无法压在一楼的墙上，所以，新加的二楼一般采用“门”字型梁柱从地面撑起来的做法，成本相对较高。下面这个在奥克兰东南区的加建项目采用的就是这样的做法。 

加建车棚：如果加20平方米以下自动豁免建筑报批，如果20平方米到40平方米之间，那么需要注册工程师或者LBP设计师和LBP木工签字。

加建遮阳棚：如果加20平方米以下自动豁免建筑报批，如果20平方米到30平方米之间，那么需要注册工程师或者LBP设计师和LBP木工签字。

情形三：在旧房内部进行改建

在旧房内部改建时，是否需要报批要具体问题具体分析：

加隔断墙不需要进行建筑报批，但如果去掉承重墙就需要，因为影响了房屋结构。在城市人口逐渐增加、住宅用地紧缺的情况下，新建住宅越来越小；而老住宅往往是地大房大，通过内部加墙来增加房间数量，是挖掘现有房屋潜力的最高效方案。

加卫浴需要报批，但如果只是调整卫浴水件位置则不需要报批，前提是不增加水件的总数量。例如每个淋浴、浴缸、细脸盆、马桶、洗衣槽、厨房水槽，都是一个水件。

室外门窗：这次修正法案对更换和新加室外门窗放宽了限制，大多数的情况下豁免建筑报批。

尽管很多改建工作不需要建筑报批，不过要记得找设计师做好改动的图纸后，向政府申请备案，这样会对该房产进行信息更新，同时减少今后房产交割时的不必要争议。这种常见的设计制图加上报批，时间为两个月左右。

值得一提的是，如果要做室内改建，最好一次性完成所有改动，因为不管怎样都是要走一遍流程，设计和报批所需时间都差不多，施工现场该来的工种像水工、电工、木工、防水工，不管项目大小都得来一趟。例如，加一个马桶设计报批和政府检查费用是1万新西兰元左右，施工费用可能连5000新西兰元都不到；而改个两房一卫设计报批的费用还是一万左右，但施工费用可能是5万新西兰元。

情形四：满足分割项目的要求

有时，为了达到相应的车道宽度，以实现在后院进行分割或建房，前面的旧房子需要切屋檐或者切房子。这种情况需要建筑报批，因为动了建筑结构和防水。

在分割项目中，经常需要拆除旧房子的局部露台，新加或拆除1.5米高以下的露台不需要申请建筑报批，不过需要注意的是，1米-1.5米高的Deck需要按照建筑规范做好护栏扶手。

情形五：旧房换外墙

换外墙的需求在2000年前后建的房屋中出现居多。简单来说，由于当时政府建筑规范的制定失误，允许无排水空腔的水泥纤维板批灰外墙配上无防腐木结构框架，造成外墙漏水后木结构出现发霉腐烂的问题。数十万计业主为此付出惨痛的代价之后，政府2004年也修改了建筑法，自此建筑审批程序变得越来越保守冗长。特别是换外墙的审批比一般的改建要复杂很多，要求技术细节和工作量之多超出想象。

总体而言，就时间和成本来说，加建改建没有一个明确的指导数值。小到加一个马桶，大到里外均改。我们在新西兰挑战过复杂的一个民宅项目的建筑报批，就同时含以上几种情形：木结构加建改建、四层错层、Plaster外墙更换，超规范面积防水阳台、防火、隔音等。

可以说，大多数的加建改建的项目难度要比新房难很多，对设计师和施工人员的技术经验要求极高。老房子在施工时，常常拆掉一部分后才能看到真实情况，所以见招拆招完全凭借经验，这也造成了设计和施工费用相对新房要高很多。

此外，在加建和改建的行业里，由于工作范畴的不确定性，很多费用无法实现全包，造成很多合同盲点和灰色区域，项目施工经常出现争议、扯皮、甚至官司。市场上做的靠谱的洋人和华人都特别少，所以在操作类似项目之前业主要做好调查，对于设计师要了解技术实力和遇到现场变更时的反应态度，对于承建商要对其之前做的所有真实案例进行了解。