房价跌势放缓？

在近期房价下跌和贷款利率上升的压力下，新西兰房地产市场一度陷入消极的舆论当中。然而CoreLogic刚刚发布了最新的房价指数，表明经济低迷可能开始缓解。

CoreLogic 的房价指数 (HPI) 显示，上个月房价继续下跌，但速度放缓。

11月份全国平均房价下跌0.6%，从10月的964,202纽币下跌至958,622纽币。

下跌速度则已经放缓。对比来看，10月的跌幅则为1.3%，还不到上个月的一半。在季度数据中也很明显，11月份的季度跌幅为3.3%，而10月份为4.5%。

新西兰几个主要城市的房价涨幅/跌幅参差不齐：

惠灵顿上月下跌15.9%。惠灵顿的房价跌幅逐月放缓，但跌幅依然超过了其他主要城市，并且依然是经济低迷的中心。

奥克兰地区的平均房价每年下降3.1%至130万纽币，但其月降幅在11月放缓至0.6%。整个城市的房地产价格继续走低，Rodney和Franklin 地区的平均价值仍高于去年的水平。

相反，基督城则以4.9%的年增长率增长，但尼丁的表现也好于大多数城市，增加了0.3%。

虽然跌幅日趋温和，但CoreLogic NZ研究主管Nick Goodall表示，仍需要谨慎，因为11月的许多销售发生在市场受到最近一轮悲观情绪和持续加息的打击之前。

他说，到2023年，住房负担能力仍将是一个问题。

“房价下跌开始改善我们追踪的许多指标，但持续上升的利率正在影响抵押贷款的服务能力。”

在新西兰几家商业银行宣布加息后，市场仍不知道房贷利率的顶点究竟在哪里。

Goodall认为，房屋贷款利率可能明年会上升到8%。同时也有一些经济学家预测，房贷利率最高可能会达到9.5%。

经济学家预测：利率会到9.5%

上周，储备银行将官方现金利率上调75个基点至4.25%，这是自2008年以来的最高水平。

独立经济学家Tony Alexander给出了自己的预测：到明年年中，浮动抵押贷款利率可能高达9.5%，而热门的一年期和两年期固定贷款利率可能会在更长时间内保持较高水平

他表示，若是最新的现金利率被纳入，并且央行按照预测将利率将进一步上涨125个基点至 5.5%，那么明年的浮动利率可能会升9.5%左右。

他同时预测，利率将在更长时间内保持较高水平。“我确实认为，当利率开始下降时，下降速度也将相对缓慢，因为我没有看到像2008/09年或1997/98年亚洲金融危机那样的严重经济衰退。”

他表示，较长期的固定利率，例如三至五年期的固定贷款利率，可能会在明年年中之前开始下降。

而央行的货币政策会在何时放松呢？目前，市场预期大约是在2024年。

“随着我们越来越接近那个目标（2024年），两年、三年、五年期的固定贷款成本将会下降。我认为银行很有可能在明年年中之前降低三到五年期固定贷款利率。但一到两年的利率将需要更长的时间。浮动利率则可能是最后转变的。”

明年究竟会怎样？

时间进入12月，Valocity的估值总监James Wilson写下了对明年房地产市场的预测。

1

销售活动减少

没有任何迹象表明明年的销量会大幅上升。我们看到更多的房产在春季后上市，预计这种情况会持续到夏季，但它们不一定会售出。看房观望的人数可能会多一些，但是否会转化为销售额还有待观察。

2

数字波动

如果一个月有很多销售额而下个月几乎没有销售额，那么数字可能真的会开始波动。各个子市场的表现将是了解真实情况的关键。例如，在奥克兰，价格低于150万纽币的新建联排表现强劲（典型的首次购房者类型）。但如果你看看奥克兰300万纽币以上的大型联排别墅市场，就会发现需求水平不同。

3

谁会买卖？

明年，首次购房者将会寻找机会。来自投资者的竞争减少，这意味着首次购房者将能够在市场上更加活跃，并保持较高的份额，即使实际交易数量下降也是如此。投资者对加息非常敏感，投资者的市场份额不一定会大幅下降，但他们将面临压力。

4

选举

明年大选还没有确定日期，但过去人们通常会在大选前暂停任何房地产市场决策。在火爆的市场中，FOMO（害怕错过）效应占据主导地位，但现在不再有这种效应，因此暂停效应可能比最近几次选举更大。鉴于国家党已表示希望解决工党为遏制投资者活动而带来的一些变化，政府更迭可能会提振投资者市场。关注政策落地的空间；明线规则可能会被减少，利息抵扣新规可能也会回归。

5

 OCR/利率

加息可能会继续，央行在今年最后一份声明中明确表示，OCR可能会进一步上调，以缓解通胀。上个月75个基点的涨幅是央行历史上最大的涨幅，但声明中关于经济衰退和失业率上升的预测可能会产生更大的影响，会让潜在的买家和卖家停下脚步。

6

通货膨胀

通货膨胀是房间里的大象（指虽然明显却被集体忽视），不会在一夜之间消失。尽管生活成本压力几乎遍及我们日常生活的方方面面，但实际上我们并没有看到支出显着下降，这可能是因为很多人还没有以更高的利率偿还抵押贷款。当这种情况发生并且抵押贷款利率开始真正受到影响时，支出可能会枯竭。显然，这对经济有更大的影响，但关键问题是：通货膨胀会被传统政策抑制，还是经济硬着陆会起作用？

7

 房产价值

房地产价值已经走软，这种趋势可能会持续到明年，但速度会放缓。市场可能会更加平稳，而非持续下滑，但这可能需要几个季度才能真正显现出来