在去年由新西兰两党共同公布的住房新政中，中等密度住宅成为大家热议的一个话题。这个新出台的政策不仅对房地产开发商来说是一个重大的消息，也与我们普通老百姓息息相关，因为这项新政策为我们生活的城市带来巨大的影响和改变。
根据新政，一线城市的市议会，如奥克兰、基督城、惠灵顿、陶朗加和汉密尔顿，从2022年8月起采用中密度住宅标准（MDRS），允许在大多数地块上建造3套最高3层的住宅，最大覆盖面积50%。据分析，这一政策将促使新西兰的一线城市在未来5-8年内增加48,200到105,500套住房，永久地改变这些城市的住房供应现状，提升供应灵活度，让城市住房更加紧凑、高效、可负担。
无论你是开发商、建筑工人或项目经理，还是单纯对房地产感兴趣的人群，本文带你轻松了解什么是中等密度住宅，以及计划开发中等密度住宅所要清楚的基本信息。
中密度住宅定义与关键词
中密度住宅的定义
根据BRANZ Ltd对中等密度住宅的定义：最高6层（从地面起算）的多单元房屋。在此定义下，中密度住宅主要分为三大类：
建筑许可 Building Consent (BC)
在新西兰，所有建筑工程都必须按照建筑规范（Building Code）施工。在此基础上，大部分的建筑工程在开工前都需要取得建筑许可。
建筑许可由市议会发放。根据建筑法案的规定，建筑许可管理局（BCA）从收到完整申请到处理完毕需要20个工作日。如果申请材料不完整，或者BCA要求补充信息，申请时间可能会更长。
资源许可 Resource Consent (RC)
和所有住房开发一样，在开工之前，除了建筑许可外，中等密度住宅项目可能也需要取得资源许可。
资源许可是你所在地区的市议会或地区议会发放的正式批准文件。在很多情况下，你都需要申请资源许可，例如要使用或分割土地、用水或向水中、土壤或空气中排放污染物时。
如果开发项目被要求资源许可，项目需要在开始任何涉及细节的设计工作前先取得资源许可。
如果开发项目不需要资源许可，市议会会发放一份合规证书，证明该项目符合资源管理法案的法律规定。不过这里需要注意，不需要资源许可的项目开发仍然需要建筑许可和遵守当地/地区要求。
中密度住宅项目中涉及的专业人士
对于较大规模的中密度项目，或者在没有确立Acceptable Solution（可接受方案）的情况下，雇佣专业人士是非常必要的，这可以确保项目设计和所有建筑施工满足建筑规范的要求。项目的复杂程度和性质将决定需要雇佣哪些专业人士。
以下是中密度项目中常见的专业人士：
项目经理（Project Manager）：监管从筹划到完工的整个工程
特许建筑执业者（Licensed building practitioner）：许多MDH项目包括受限制的建筑工作，这类工作必须由特许建筑职业者（LBP）设计和执行（或监督）。LBP包括：
*受限制的建筑工作是指需要获得建筑许可，并且对房屋主要结构、防风雨性或（联排屋和公寓的）防火安全设计有影响的工作。
建筑师/设计师（Architect/designer）
结构/岩土工程师（Structural/geotechnical engineer）
消防工程师（Fire engineer）
建筑立面顾问（Façade consultant）
建筑服务工程师（Building services engineer）
声学工程师（Acoustic engineer）
了解完上面有关中密度住房的基本信息后，下面这三个不同规模的中等密度住宅开发案例可以为你带来这方面更加直观的印象。
案例研究1:1-2层联排屋
Melissa和Mark夫妇在奥克兰购买了一块850平米的长方形土地，想要最大化利用土地空间，开发中等密度住房。Melissa是一名建筑设计师，而Mark是一名建筑工，他们一起设计和建造房屋已经有15个年头。为了从目前的住房需求中获益，他们决定将业务拓展到中等密度住宅的项目开发。
他们决定注册加入KiwiBuild的Buying off the Plans计划，在奥克兰一个位于轻轨线路上的市郊区域购买了一块850平方米的长方形土地。因为这个项目规模相对较小，所以建筑规范下的许多要求都被Acceptable Solutions（可接受方案）涵盖，这可以大大降低项目开发对工程师工作的需要，也可以简化获批建筑许可的流程。
Mark和Mellissa需要在开工前取得建筑许可和其他要求的批准，例如资源许可。他们从一开始就做足了计划和准备，在提交申请前便与建筑许可管理局（BCA）的相关人员见面并深度探讨他们要开发的项目，从许可办事员那里获得了非常详细的建议，帮助他们为提交建筑许可申请做好了充足的准备，保证了建筑许可的顺利获批。
案例研究2:2-4层联排屋
房产中介Paula和企业家Jess在但尼丁一座医院附近购买了一块占地720平方米的L型土地，计划开发中等密度住宅。他们希望可以为医疗人员和需要在医院附近住宿的人群提供住房。他们有一定的住宅开发经验，但这种规模的开发还是第一次。于是，Paula和Jess找到一家知名的建筑公司，该公司指派了一位具有相关经验的注册建筑师（3级设计LBP）来负责受限制的建筑工作。
Paula和Jess已经获得了银行贷款，但是在完成最终的项目设计之前，他们不准备对建筑工进行招标。他们找了一位建筑估算师来做可行性研究。建筑估算师估计这块土地可以兴建一栋4层楼高的公寓楼，一共包括10间2层公寓。Jess决定自己担任项目经理的工作。该项目中涉及的各个专业顾问需要依赖Jess得到他们所需要的信息，并且在预计时间内完成他们负责的设计工作。
设计师建议他们找一位结构工程师，因为公寓楼的高度会超过10米，因此超出了NZS 3604（木结构建筑）的范畴。于是，Paula和Jess找了一位结构工程师，获取地基设计、间隔墙和地面方面的建议。根据结构工程师的建议，他们还需要一位岩土工程师在设计地基和其他结构性元素之前对土地情况进行评估。
作为建筑业主，Paula和Jess负有提交建筑许可申请的法律责任。作为项目经理，Jess同意提交申请并确保每一条规范条款都已经满足，所有相关文件都准备妥当。建筑许可管理局（BCA）的网站上提供了如何申请建筑许可和提交材料的清单信息。
申请建筑许可是个大工程，但Jess对此做好了充分的时间安排，并从建筑师和其他专业人士处得到了需要的指导和建议。她还到Building Performance的网站上查看了有关申请建筑许可的更多详细信息，确保建筑许可顺利获批。
案例研究3:3-6层公寓
地产开发商Good Foundations计划在靠近市中心的位置开发一栋6层楼高的公寓大楼。该公司在中密度和高密度开发上有多年的经验，在开发优质住宅和商业建筑上有着令人信赖的良好名声。在这些年的地产开发业务中，他们与本地的建筑许可管理局（BCA）建立了良好的关系，并使用值得信赖的专业人士，包括建筑师、项目经理和涵盖各个专业的工程师。
Good Foundations的项目经理负责建筑许可的申请。她对项目的设计十分自信。凭借自己丰富的建筑项目经验、与设计团队中具有合适资格的专业人士合作，以及在提交申请前与BCA开会探讨任何疑问的机会，她知道该项目的设计会满足建筑规范的要求。她提交的申请材料完整、易懂并准确，一次提交就顺利通过，大大节省了项目的时间和金钱。