众所周知，随着新冠疫情的蔓延，新西兰住宅市场的发展可谓愈发“奇幻”了。最新的Trade Me房地产价格指数显示，截至3月份的一年里，全国房产平均要价增长了16％，首次突破80万新西兰元，达到创纪录的805,100新西兰元。3月份也是新西兰房产平均要价连续第7个月创记录新高，而房价也没有任何迹象显示会很快放缓。
在当前新西兰房地产市场出乎意料地繁荣的大背景下，首次购房者进入这个市场正变得越来越困难，所背负的经济压力也越来越大。于是，越来越多的购房者将目光放在了“旧房翻新”上：用更少的钱买下好街旧房，翻新整修后，自住方便舒适。而数次lockdown以及居家办公带来的对居住环境的新追求，也让一部分自住人士萌生了重新装修、扩建住宅的想法。
而对投资者而言，当存款利率持续下跌，金融市场跌宕起伏，房产价格直线上升，如何才能利用有限的资金实现最大的投资收益？除了直接购买新房，购买旧房并对其进行适当的翻新，也是快速提升房产价值的明智之选——翻新后转卖大赚一笔的新闻层出不穷就验证了这一点。
与此同时，新《健康住房标准》的实施，使得很多房东无法再延续以前“低投入高收益”的做法：以较低的价格，买入一个屋况不怎么样的房子，不翻新，直接出租，收取租金还房贷——无论是打算改变投资方向，出售手中的出租房；还是打算进行升级改造以符合新标准后继续出租，对旧房进行翻新都成为房东提升房产价值的不二选择。
可以说，旧房翻新的市场很大、需求很旺，但是旧房翻新的工程往往比较复杂，会涉及到繁琐的报批手续，以及专业性建筑知识；翻新过程中更可能面临各种问题。那么，什么样的房子适合翻新？如何才能有效规避翻新过程中的风险，并获得最具性价比的收益？
什么样的房子适合改造？
一般来说，当人们谈到旧房改造的时候，主要包括扩展家庭空间；在主体建筑上加建一层楼；根据喜好和想法，改变房屋内部的装修或结构；升级厨房或浴室；细分或扩展不同的区域的房间等五个方面。
由于旧房使用年限较长，屋况或多或少的都会存在一些问题，甚至有不为人知的安全隐患。因此，并不是所有的房子都适合翻新改造。所以，在改造之前，先对房屋进行充分的了解再做决定，可以有效避免问题的发生。
一方面，相对于漏水房、霉斑房或者具有平顶、窄顶或内阳台等的隐形漏水房，主体结构完整的房子更适宜改造。主体结构有缺陷的房屋，在没有拆除外墙的情况下，施工方无法估计出房屋的损坏程度，只能根据图纸报价，所以前期报价与实际施工费用会有出入；另外，Council和工程师在检查的时候也有可能会要求整体拆除外墙，检查并更换损坏的木头。因此，对施工方面的费用成本和时间成本估算存在着非常高的风险。
另一方面，布局朝向好的房屋具有相对良好的改造基础。首先，从外部空间来看，房子的所占位置要与地的边界保持一定距离；整体朝向好；地下管道的位置合适，比如距离和深度。其次，从房屋的内部空间来考虑，充裕的内部空间有助于设计师规划不同的功能区域，使动线更合理、居住更舒适，也能更好的加强室内外的交流互动。最后，水电的位置也是需要花些心思考虑的。
明确改造需求至关重要
在确定房子适合翻新、改造之后，无论是计划让旧厨房变得现代化，还是在家里增建一个儿童房，想要用最低的价格装修出最美观的房子，第一步都是计算出这个项目的成本、工作量和时间。
因此，做调查、明确需求是第一步：如果不确定您想要什么样的风格，您可以从家居装饰和设计杂志上获得灵感，或者使用Pinterest来寻找创意并将它们收藏起来，从而为自己制定一个目标，并根据自己的需求画出整体的设计图。
需求明确之后，制定一个详细的改造计划对装修工程的顺利进行是至关重要的，虽然您的装修公司肯定能在这方面提供帮助，但有一些事情您需要提前决定，比如您的预算和您首选的材料等。需要特别指出的是，在改造设计过程中，现场测量是非常关键的一步。对于老旧房屋，Council提供的信息不一定准确，在设计施工图时会造成误差，以至于影响后期的施工进程，所以更加精确的实地测量是设计师画图的关键。
留出足够的翻新时间也是必要的：新西兰的房屋改造工程通常会比预计的时间长很多，所以应该留出足够的时间来应对延误。当事情进展比预期慢的时候，计划出多余的时间来防止不必要的压力。
在做最后的决定之前，最好多咨询几个不同的装修公司，获得建议；这样就可以进行比较，确保您做出的决定是明智的。当然，有经验的装修公司往往比经验不足的公司要价更高，所以要调查公司的声誉，多问问题，以发现可能隐藏的费用。
小贴士 | 旧房改造的一般流程：
向建筑/装修公司发出初步咨询
由建筑师进行可行性研究
开工前的费用报价
客户同意成本报价
与客户及建筑师和建造商进行现场测评讨论
起草并向客户简要汇报设计方案
最终的方案已提交申请许可
许可证获得批准
建造方根据批准的计划提供报价
等待客户批准
建筑合同签订过程
收取押金
确认开工日期（预计竣工日期）
性价比最高的五大改造
一般来说，翻新、装修、改造房产的最关键作用是增加它在市场上的外观和价值，使其在市场上变得更有吸引力。然而，由于市场需求不同，房况不同，不同地区的房产在改造时，侧重点都不尽相同。
因此，需要确保您在房屋上花费的每一分钱都会带来投资回报。专业的旧房改造公司建议大家，在做旧房翻新前，要为翻新的成本和获得的价值做一个估值，最后选择最佳的价值比。这取决于你居住的地区、你的财产状况、以及你的房子如何与周围的环境相适应。
总得来说，以下五点是性价比最高的几个改造：
增加车库：如果你居住的地区是在Ponsonby这样停车非常拥挤的地方，路边停车是这类街区的常态，那么拥有双车位的车库将为你的房屋资产增值大概在20万新西兰元左右。但如果您的房屋附近有很多免费停车位，您就无需在停车位上花很多钱。这样可以降低您的装修成本，会更多地关注房产本身。
增加额外房间：这会使房产在市场上进入全新的搜索范围，尤其是增加额外卧室，会为房屋价值带来巨大变化。来自基督城的建筑成本顾问总监Andy Thompson表示，“最近我们对伊甸山的一栋房子进行了估价，一位屋主大概花了10万新西兰元打造了一间额外卧室，使整个房产价值增加了20万新西兰元，如果你在房屋内增加一间家庭房或主卧套房通常对房屋价值的影响最大，而且还会让你的房屋在市场上进行拍卖时进入一个全新的搜索范围。”
甲板和露台：其改善可为房屋增加约30%的价值。Andy Thompson指出，新西兰人喜欢在夏天活动，改善室内和室外的甲板和露台也能增加很多价值，一套甲板或者露台的硬木成本约5000至15000新西兰元，但通过翻新改造却能为整个房屋增加约30%的价值，这也是目前最划算的旧房翻新成本。
供暖设备：由于新西兰冬天气候相对潮湿，下雨天较多，供暖设备在房屋中至关重要，一套房产因为家里安装了壁炉或者暖气而在市场上受到买家或者租客的青睐，增加供暖设备也会给你的房产带来增值。
升级地下室：新西兰最被低估的装修想法之一，就是改造地下室。如果您没有足够的空间来为房屋添加新的房间，改造地下室是最简单易行的选择。规划良好的地下室可以轻松变成高档酒吧或多功能媒体室，并可以用作儿童游戏室。如果您决定改建地下室，还可以考虑在地下室增加独立出入的通道，加装厨房和浴室，从而进一步增加转售价值。
翻新预算需要合理控制
据《逸居新西兰》记者了解，对于一套面积150平米的房子而言，重新铺地板大约需要11250新西兰元，即75新西兰元/平方米。如果要隔离出一间12平方米的新卧室，大概要花费22,000新西兰元。翻修庭院地面的花费大概在每平方米166到888新西兰元之间。
而Builderscrack.co.nz的Tracey MacKenzie指出，厨房和浴室可能是房间中装修改造所需花费最昂贵的，但它们也是改造中最常见的两个区域。厨房面积平均8平方米，预算在13,000和22,000新西兰元之间。卫生间平均是6平方米，预算在 12,000到19,000新西兰元之间。
在奥克兰，不同地区不同类型的装修费用从每平方米1800到2500新西兰元不等：每平方米1800新西兰元的装修费用是最低的基础费用；平均费用是每平方米2500新西兰元；任何超过3000新西兰元每平方米的装修费用都是过高的。一般来说，整屋装修(包括浴室和厨房)的平均花费在80,000到160,000新西兰元之间，这取决于房子的大小、建筑要求、产品/配件的选择和一些其他因素。
在进行任何翻新之前，您需要估算成本并估算出翻新将增加多少价值：以一套价值60万新西兰元、翻新的总花费为8万新西兰元的房子为例。假设房东当初支付了30%的首付款，加上翻新的成本之后的总投入成本是60万 X 30% + 8万即26万新西兰元，假设房屋在翻新后的价值达到86万新西兰元，在扣除了中介费和利息等成本之后，房屋的增值超过了10万新西兰元！这意味着，如果翻新得当，回报率将非常可观。
