3月9日拍卖的2 Tawera Road, Greenlane，占地701平米，双文法校网，用地规划为Terrace Housing and Apartment Building。该房产从250万纽币起拍，仅2分钟就竞价至335万On The Market，在多组买家的激烈竞价下，最终以446万纽币成功售出。OneRoof数据显示，其CV值为245万。
3月16日，位于 Ellerslie的7 Tecoma Street也拍出人们意料之中的高价。其占地1075平米，拥有Ellerslie School校网，用地规划亦为Terraced Housing and Apartment——因其开发潜力巨大，多组开发商买家不断竞价，最终成功以391万纽币成交。据OneRoof记录显示，其2017年CV值为176.5万，此次拍卖售价超出CV值214.5万。值得一提的是，其CV值中房屋价值仅4万，剩余$172.5万均为土地价值，可见土地溢价幅度惊人。
投资者和开发商一次次“用钱投票”，让好区大地的价值飙升成为公开的秘密。这种现象为什么会发生？参与这些土地竞争的买家到底是什么人？天价会不会持续？笔者尝试从建筑和开发顾问的角度，分享一些观点和建议。
好区大地天价成交的现象为什么会发生？
任何现象背后的原因都是错综复杂的。笔者试图仅从地产本身角度出发来分析，暂时排除其他因素如政府量化宽松政策等。
自从奥克兰统一规划（Auckland Unitary Plan）在2016年底开始实施以来，大量的老城区土地获得了密度上的提升。在城市资源有限的的情况下，密度提升的好处有很多，例如：人口集中在通勤时间较短的区域生活有利于提高社会生产效率、公共交通可以得到更充分的利用、集中的公共设施使市民的生活更加方便、周边商铺获得了更大的生存空间等。世界上已经有很多成功的高密度城市规划经验可以参考，新加坡就是很好的例子。
因此，在新的奥克兰统一规划下，原来只能一分二的土地，可能可以盖5套甚至更多的房屋。这也是奥克兰市政局（Auckland Council）希望看到的局面：通过在成熟老区放松密度限制，释放更多的土地供应，从而最大化利用现有的基础建设，支持建造更多的房屋。
我们现在就可以预见，未来将会有大量的新房出现在成熟老区——这些面积较小的新房屋可以较好地提高奥克兰住房的可负担性；而且，由于周围社区和设施非常成熟，老区新房比新区的房子更具竞争力；还有不得不提的，就是教育资源：必须通过多年的沉淀和考验，一间好的学校才能被公认为名校，这使得坐拥传统名校校区的房屋具有独特的优势。
也正是因为这些优势，使得老区稀缺的可分割大地的价格不断飙升，一次次拍出天价。
天价竞争大地的操盘手到底是谁？
老区这些优势并不是突然产生的，而奥克兰统一规划也已经出台4年多了，为什么价钱现在突然涨得这么快呢？笔者认为，在自由流通的市场，产品的价格无非是由供求关系决定。奥克兰老区的大地供应量短期内并不会增多，长期来说优质的老区大地会越来越少甚至消失。而市场上希望买入这些土地的资金却越来越多——最近参与竞争这些土地的买家基本都属于以下几个类型：
对长线投资者而言，短期以什么价位买入并不重要，他们看重的是长期的投资回报。尽管市场火热价格高企，但由于这些大地具有开发潜力，长线来说可能还是符合他们的投资预期的。值得注意的是，近期的低利率政策也大大地增强了这一部分买家的购买能力。
相比于新区大片土地，老区可开发土地的面积较小、门槛不高。建筑业相关的从业人员可能会利用自己的职业优势，进入土地开发行业。
这一类也包括一批以前只买熟地来建房出售的小型地产商。由于新区熟地近期的稀缺，他们把眼光转移到老区的可开发用地；笔者认为，还有另外一部分开发商是一直从事中小型土地开发项目的，他们可能已经在奥克兰统一规划出台的早期开始入场，并成功完成了一些项目，资金回笼后再次入市买入新的库存。
在Covid-19疫情的影响下，大量的传统行业遭受严重打击，这些行业需要在新的领域寻找利润点，疫情影响下依然一枝独秀的新西兰房地产自然成为很好的关注对象。由于是跨行业，这些资金有一些是通过专业的顾问公司为他们提供土地开发意见来实现的，也有一些是通过投资地产项目基金来进入房地产业的。无论以何种方式，这部分资金在这一波推高大地价格所产生的作用，绝对不能忽视。
有一些买家可能是上述几种情况的综合，他们本身从事建筑业、买入大地后不急于开发，而是打算持有和等待机会。
好区大地天价成交的现象可持续么？
在一块块好区大地高价位迅速成交的同时，很多人其实仍在观望：这种现象会不会持续？现在入市会不会是最高点？
笔者的观点是，由于供求关系不平衡，优质老区可开发大地会越来越稀缺而受到追捧，价格恐怕很难大幅度回调。那么，如果这种非理智的高价位成交的现象一直持续下去，作为专业的开发商，该如何应对呢？
在专业人士看来，对未来盲目乐观带来的风险是很高的。如果当前做出的可行性报告显示利润有限甚至为负，那么以高价买入土地，就只能寄望未来市场上成品价格的升高。但这种押注在未来的做法，风险不言而喻。笔者认为，面对高昂的土地价格，专业开发商不妨以静制动，首先观察市场的走向：如果市场成品价格很明显的有增加趋势，例如新房成交价格不断升高或成交量大增，那么做可行性测试的时候可以适当上调销售的目标价位；相反，如果市场成品没有涨价趋势，那么就更能证明当初谨慎拿地、不追高是明智的决定。
除了成品价格之外，还有另一个重要的指数——租金收入。如果说市场的供求关系决定了价格，那么租金的收入也是考量市场供求关系的重要指标之一：如果租金不断上涨，那就证明市场上房屋的确供不应求；相反，租金没有上涨，那就证明市场上房屋的供应是够的。对于Build to Rent的开发商来说，租金收入也是做可行性研究时最重要的的指标之一。
此外，如果对未来房价很有信心，担心做完在建项目后没有价格合理的土地可以购买，开发商也可以考虑改变策略，在完成项目之后选择持有一部分房屋作为出租用途。这种做法可以为开发商带来现金流，为未来机会来临的时候果断出手制造奠定基础。
文章作者：
Benny Pan
United Portfolio Limited执行董事
奥克兰理工大学建筑管理硕士
奥克兰理工大学商业管理硕士
奥克兰大学数学和计算机学位一等荣誉
Ice Angel天使投资人