在预测未来30年房价走势之前，我们先来回顾一下新西兰房价在过去30年里的发展历程。1993年1月，新西兰全国房价中位数仅略高于10万纽币。当时的报纸显示，罗托鲁瓦四居室住宅仅需89,000纽币，新建三年的三居室住宅售价105,000纽币。

而就算是在12年后的2005年，新西兰也才第一次出现了房产均价过100万纽币的居民区，而那时，奥克兰、基督城和惠灵顿的首次置业者所支付的购房款基本相同。

1992年5月至今新西兰/奥克兰/奥克兰以外地区房产中位数变化示意图 （来源：REINZ）

时间来到2023年，即使在经济不景气的大环境下，新西兰全国范围内的房价中位数仍达到了80万纽币，全国超过三分之一居民区的房产均价超过100万纽币（其中三个居民区的均价甚至超过了300万纽币）。

在过去的30年里，奥克兰的房价中位数增长了7倍。如果按这个增长速度发展下去，到2050年，该市的房价中位数将达到可怕的700万纽币；就算我们按照过去10年的增长速度来计算，届时奥克兰的房价中位数也将超过200万纽币。

但是，未来真的会是这样简单的数字游戏吗？

Kiwibank 首席经济学家 Jarrod Kerr

来自Kiwibank的首席经济学家Jarrod Kerr对此问题表示，大家不用太担心房价的上涨问题，即使2050年的房价上涨到现在房价的一倍以上，新西兰普通老百姓的工资水平也会得到相应的提高，他预测未来房价占家庭收入的比例会比现在低（房价可负担性有望提升）。这是因为尽管未来房产开发所需土地的地价可能会快速上涨，但由于预制房的建设也会越来越流行，城市的住房密度会越来也大，联排别墅和公寓项目也会越来越多，因此，建房的成本有望在未来出现大幅的降低，并且房屋质量也会更好。

但Kerr同时强调，未来最大的发展瓶颈是供水和排污等基础设施建设能否跟上房地产行业快速发展的步伐。假如能有良好的基础设施建设作为基础，那么就能开发更多的土地，并更有效的开发高密度住宅。但是，如果我们继续沿用现有的发展模式，那么即使到了2050年，我们仍将面临与现在一样的发展瓶颈问题。

2050年的公寓楼可能会与现在的游轮房间构造相似

他表示，未来的公寓楼将更像现在的游轮，人们生活在一个个狭小的单元房里，也可以去公寓楼以外的地方工作，学习或游玩，所有生活所需都可以在“游轮”上完成。他预计，随着企业缩小办公的规模，中心商务区将会有更多的商业建筑改为住宅。他以BNZ银行为例，由于不少员工开始在家办公，该银行将三栋办公楼缩减为两栋，这是一项巨大的运营成本的节省。

McKay还期待看到更高的城市绿化覆盖率，以此来换取更高的住房密度。我们已经开始在世界其他地方看到了这一点，高楼大厦的一角建有绿色公园，这样能有效的减少城市的热效应。绿化可以吸收二氧化碳，产生更多的氧气，最终产生更多的“生态绿肺效应”。他进一步解释道，虽然在新西兰，人们倾向于卖掉大城市的房子，搬到更适合宜居的城镇居住，但实际上，自工业革命以来，城市化一直是大势所趋。大城市的人们拥有更好的健康状况、更多的发展机会、更好的基础设施和更便宜的食物。人们往往会认为城市是肮脏、危险的地方，但实际上，城市比我们想象的更适合我们人类居住。

当前奥克兰西区Hobsonville Point社区的住宅密度似乎更适合未来的发展

Hughes强调了“20分钟城市生活圈”概念，这个概念是指在一个城市中，居民从家中步行、骑自行车或乘坐公共交通出行，20分钟内就能到达大多数生活所需的活动场所。这包括购买日常必需品的商店、医疗、社区设施、学校和公园。Hughes认为，这一概念自新冠疫情以来日益流行，汉密尔顿也将其作为一个重要的未来发展方向。研究表明，紧凑型城市的运营成本要比无序扩张的城市低两到三倍之多。

他指出，奥克兰现有的居民区中也有在密度方面做得不错的区，例如Wynyard Quarter和Hobsonville Point同时兼顾了中高密度的住宅，商业和零售活动场所以及新的交通方式，这意味着，以较低的碳排放建设更好的社区将是未来房地产行业发展的主流。

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