2008年金融风暴后，中国投资房Lily Investment FTC Ltd和奥克兰开发公司Wayne Allen of Nelson Union Ltd开始着手规划在奥克兰CBD的公寓项目SugarTree (唐朝公寓)。
这是2008年风暴过后的第一个、也是迄今奥克兰市内最大的单一住宅社区开发项目。
出资方Lily Investment FTC Ltd在中国和其他海外国家开发了多个房地产项目。开发公司Lily Investment FTC Ltd则在奥克兰从事土地经营和商业买卖，经验丰富。
唐朝公寓三期项目总共有近700套住宅，底座裙楼层有30多间商铺，空中酒吧花园正在规划之中。
唐朝公寓这一项目极大的带动了附近的高档专卖店、精品咖啡店、酒吧和餐馆等的发展，同时形成了新颖的工作/生活空间。
图 唐朝公寓
在唐朝公寓的开发方案制定后，NZCBIA协会会员之一的Babbage Consultants Limited为项目提供了建筑和结构设计服务，包括扩初设计、细节设计、施工现场实察等。
项目自2012年起开始实施，一、二期已完工入住，三期预计在2019年完成。在过去的六年里，新西兰建筑业经历了市场起伏、造价飙涨、建筑法规更新和政策的调整等一系列巨变，往往让业者望而怯步。
这期杂志我们将对此项目从各方面做深度解析，了解这些年来，这个开发案如何逆流而上，稳健成长。
坐落在CBD区高点上与Freemans Bay相邻，北望Sky Tower市景和大桥海景，南眺Ponsonby优质住宅区，远至Waitakere山区，这块近两英亩的地块两面临街，在南下北上交流道接口之处，过陆桥即到小学，隔街有华人超市，10分钟步行可到市区、New World超市、Victoria Park和未来的地铁站。
方便多样的生活机能配上大地块开发可灵活应用的优势，确立了开发时采多种户型的策略以提供给各面向的买家。
除了周围已有的基础设施外，唐朝公寓致力于打造生态社区。
裙楼层有着开放式大平台、配合着公共走廊提供大型绿化空间，充分地利用地势的高低变化，各式玄武岩石板和厚实木板交替使用，以及转角和中庭穿插着的特色水池、挂灯和艺术造景。
在这里，不只有宽敞的公共走廊，还可以找到多变小巧的休憩空间，为将入住的两千多家住户在快节奏的市区生活环境中开辟出一方休闲放松的空间。
做为贯穿街区的主轴，头尾两端落差近7米高的公共走道特意放宽，采用比一般标准更为平缓友善的斜坡，无论是人行、轮椅或婴儿推车等，皆能轻松的逛街。
到了晚间，在高亮度的LED灯照明下，这里是居民饭后休闲活动的好场所。
层次的落差亦让裙楼内的商铺有更好的曝光率。
裙楼内的隔间则可做灵活变动、调整租用大小，供不同的商家进驻。除了有大面玻璃橱窗面向走道，后面还有可让大型货车周转卸货的独立车道，提升商家的营运的便利性的同时，减少人车共用道路的风险。
在二期内，开发商、Council和设计师全力支持规划幼儿园，直接面对绿地中庭且有顶的户外活动空间，实现市区生活品质和机能的提升。
三期内则有仅供居民使用的面北空中花园区域， 可俯瞰海港风光，闹中取静，在寸土寸金的市区内充分利用屋顶的空间，提升生活品质。
从小面积投资用房，到适合小家庭的精致一房或两房的公寓，上至三房以上的空间宽畅的温馨住宅，各住户的生活机能需求都能得到满足。而灵活优质的产品，更保障了其在市场波动下的保值性。
为了提供良好的采光和视野，塔楼以东北到西南角的斜向部局为主， 让各面能充分采光。二期塔楼居中， 利用在裙楼层所提供的种种公共设施而取得的额外容积率增加楼层数， 提高用地效率，达成项目、Council和居民多赢的目标。
增高楼层集中在北角，做为整体项目的锋顶中心。在利用3D模型仔细确认阳光角以不对邻居造成额外影响的同时，又符合Mt Eden景观轴线的要求。
楼盘主要分成三部份：底座裙楼较宽并采用挑高设计，高度控制在两层楼内，提供建筑所需的稳定感的同时保有人性化的比例。
主楼层强调主框架大胆分割墙面，用深浅两色的变化和搭配吸睛的亮色点缀，用简明而略不规则的外观赋予每户自己的个性。上层则从主楼层分出逐层递缩， 减轻塔楼的重量感，也增加了屋顶的利用率。
室内设计力求简洁明亮，同色系的墙面和吊顶，透过全幅的落地拉门延伸到阳台上，浅色系的整体装潢与色彩对比强烈的厨房放大整体的空间感。
开窗亦与吊顶同高，比常规的窗户高出百分之三十，让室内室外的连接界面更加开阔。大开窗常有日晒过多的问题，安装有色玻璃、内坎阳台的布局和电脑模型的计算，在维持高自然光采用的同时，减少了过度日晒导致室内温度过高的问题。
同样的巧思也应用在室内的其他设计。室内门比常一般住宅用门高出许多，或与吊顶等高，达成空间挑高的效果。衣柜用步入式或全幅拉门，不仅更好的利用储物空间，全幅拉门在视觉上还可达到拉高加宽空间的效果。
浴室利用无边玻璃淋浴间和同样与吊顶等高的大幅镜面，透过反射和减少在视觉上的空间分割，使整体视野宽广舒适。
图 唐朝公寓
Babbage Consultants Limited的资深执行建筑师Caroline Sui笑谈说： “项目设计中最大的挑战，也是最大的成就就是在每毫米高度都需在容积运用率和成本上斤斤计较的高层建筑上，仅用了2975毫米的层高，涵盖了超高标准的静音换气设备、全套消防警报系统、内坎灯具、带隔音层的供排水系统和对应上至近10米的楼面跨幅所需的厚实结构，达成空间感远超过2400毫米高吊顶的住宅。
而整体建筑高度亦精调，在控管高度限制下仅余20毫米!”
图 唐朝公寓
在紧凑的空间利用中，工程设计对开发案理念的理解和配合非常重要。结构上充份利用每户间的隔墙做为减力墙或隐藏主结构，不在住户的活动空间内安设墙柱影响房间的利用。
另外，在项目实施期间，如有需做对应市场的格局调整时也能较简易的达成，并让住户在未来想做内部额外装潢或变更隔间时有更好的灵活性。
抗震结构达100%NBS，配合着优化耐风设计参数的想法达到更稳健的设计。混凝土因其耐久、低保养且多用途(结构、外墙、隔墙、防火、隔音)而广泛采用。
考虑到施工的安全便利性和业内的供应能力，各式预制和现浇混凝土交错使用，包括了新西兰少见的双向支承现浇结构，让施工方能有更多的方案控制供应链的稳定性和价格。
唐朝公寓项目的抗震结构达100%NBS，配合着优化耐风设计参数的想法，实现更稳健的设计。混凝土因其耐久性、低保养要求且多用途（结构、外墙、隔墙、防火、隔音）等特点而被广泛应用到项目中。
考虑到施工的安全便利性和业内的供应能力，各式预制和现浇混凝土交错使用，包括了新西兰少见的双向支承现浇结构，使施工方能有更多的方案控制供应链的稳定性和价格。
高层建筑在外墙结构上有更多的要求，要抗震耐风，要易安装、持久，并且好保养。
因此，选材时对安装的环境和进出的工作条件作出了相应规划，例如根据吊车的能力，来决定预制件的大小、重量。预制件连结方式也反复推敲，达到结构要求的同时，实现利于施工时即能达成逐层耐候的环境，便于室内工作及早进行，缩短工期。
为应对公寓建筑常见的换气不佳的状况，并配合防噪的设计，唐朝公寓采用了高风量、大风管、每户独立进出风的设计。
为隔断外部噪音，唐朝公寓采用了抗噪夹层玻璃的双层密封玻璃窗。窗戶关闭时对换气用高风量增进空气流动排放，大风管则使风速放缓， 从而降低噪音。
图 唐朝公寓
消防警报系统在大型物业上则须考虑不同区块的风险和警报系统启动时如何精确有效的通知居民疏散。唐朝公寓所采用的系统经过仔细编程，可分区分时疏散人员，确保安全逃生的同时，也避免因警报误触而影响全部物业的情况发生。
选用的灯具采取最新的LED技术，品质优良且时尚，实现节能的同时降低运行费用。
许多设施带有自动联控系统，如浴室排风同灯具开关和烘干机使用连动以有效除湿，走廊的灯带有运动传感器、无人时自动进入省电模式，以及具有日光感应控制的户外夜灯等。
供排水设计采用中央热水系统，节省能源和空间。无线水表抄表系统，解决了传统人工抄表效率低、工作量大的技术问题。采用最新技术的排水立管，取消了通风管，方便管线连接，减少立管数量，节省成本，为住户营造更多空间。
项目的管理指标永远不离质量、成本和时间。而在日渐紧张的资源压力下，团队将许多心力放在厘清工作轻重缓急上和如何让作业一次到位。
唐朝公寓项目采用ECI（Early Contractor Involvement承包商早期参与模式）和其延伸模式，在设计之初就由施工方提出其需求和提供市场的最新动态，让设计可在初期即采特制化，贴近施工方擅长的工作方式，减少了许多传统招标下常见的价值工程工作。
如此设计师可专心做扩初和细节设计而无须对多种方案反复研讨，从而提高工作效率。项目排期上也减少价值工程工作所造成的重新设计和延期。而对开发商而言，在设计的每阶段皆可得到项目成本和可行性的反馈，大幅提升对风险的掌控能力。
多项重点分包工作早在设计全面细化前就以扩初图纸定下合作方，例如混凝土、钢筋、钢架、铝门窗供应商等。如此保障了主体价格，尽早定价和预定供应链，亦有助细化设计的精确性，缩短的施工图准备和审视的工作时间。
当然，ECI模式也不是百利而无一害。它需要所有的参与方都对该作业模式有丰富的经验，熟知做出重点决策时可能对项目后期带来的影响或限制。
团队须能快速评估风险，接受可承担的风险并持续对其积极管理，而不因过度担忧可能面临的风险而止步不前。更必须深悉其他相关方的工作内容，积极互动，以不同于传统的工作前后顺序进行设计，使各参与方并肩前进。
在此项目中，各方皆认同项目的核心价值和目标，支持ECI模式，相信所有问题在合作下必能解决。对复杂的多头并行的设计安排毫无怨言，积极配合每周的工作顺序商讨会议进行调整。
决策时仰仗着开发商的魄力，明确的工作方向让项目保持动能，持续前进。
新西兰的建筑业在2018年仍有许多机会和挑战，这些也持续考验着唐朝公寓项目。但通过团队坚定的信心和努力，大胆面对挑战，我们期待着第三期更进一步，成为整体项目的画龙点睛之作!
作者 Babbage Consultants Ltd