房东在选择租客时往往只有一面之缘，所谓知人知面难知心；新西兰的租赁法规一向严于律房东，宽以待租客；虽然遇到纠纷可以诉诸租赁法庭，但费钱费时费精力；被称为史上最倾向租客的《住宅租赁法修正案2020》又只差临门一脚……在新西兰还能不能愉快地做房东？
当然可以，只要你有这左膀右臂。
日前，奥克兰租赁法庭审理了一起纠纷，涉事租客在房东未知的情况下将房子转租他人，结果后者在房子里制作大麻引发火灾，导致房子严重受损。
唯一值得庆幸的是，房东有保险，保险公司不仅承担了高达40万纽币的房屋维修费和房东2万纽币的租金损失，也使得涉事租客除支付2万多未缴租金外，只需要赔偿保险超支的800纽币。
可以说，无论对房东还是租客，这份保险都起到了雪中送炭的关键作用。
而此事件中，作为二房东的涉事租客和物管公司在事发前一个月才对房屋做过例行检查，但是却没有发现异常，可以说也是导致最终灾祸的一个原因。
我们就此采访了至诚保险高级保险经理Bill Wang和贵临物业管理公司北岸分区经理Lawson Sun，请他们谈谈出租房应如何用好保险和物业管理这两大助力，以确保房东和租客双方的利益。
可以说，此事件中，房东完全靠有保险才将损失降到了最低，请问作为房东，在出租房屋的过程中可能会面临哪些风险？
如何选择保险才可以规避这些风险？
Bill：针对房东适用的保险主要有两类，几乎可以涵盖出租房屋过程中可能遇到的各种不同风险。
一类是：房屋保险（House Insurance）
这类保险主要可以提供以下一些保障：
另一类是：屋主保护保险（Landlord’s Protection）
这类保险涵盖范围比较广，除了与房屋保险的保障内容有所重合，还能理赔房东的租金损失，包括：
此外，除了专门的房东保险，财产保险对保障房东和租客的利益也很重要。
比如：可移动家电，可移动家具，电子产品，奢侈品包，手表项链等，这些都是由财产保险承担理赔的。所以，建议房东和租客分别自行购买自己的财产保险以避免财产损失。
最后要强调一点，房东必须要有合法的租赁合同， 如果是私自无合同出租，保险公司有权拒绝所有理赔。
在此事件中，转租是发生在房东未知的情况下，所以保险公司赔了。如果房东已知转租却未立即告知保险公司，事发后保险公司就有权利拒赔。
另外，理赔范围和金额，各家保险公司有所区别，购买前请仔细比较，选择最适合自己的保险。
一旦发生大额理赔会影响房东日后的续保吗？
Bill：这方面各家公司差别较大。部分公司会提供10%-40%不等的无理赔折扣（No claims discount）给新客户或者有良好记录的客户。
而如果客户的物业发生了理赔，这个折扣在来年就会被取消。 此外理赔对保费本身也会有影响。
来年的新保费会根据理赔记录（12-36个月，每家公司要求不同）增加保费以及会去掉无理赔折扣，所以一旦发生理赔，来年的保费会大幅上涨。
但如果此后客户又能维持2-3年无理赔，那么保险公司也会把无理赔折扣重新给到客户。
需要提醒的是：在一家保险公司理赔后，即使更换新保险公司也需要如实告知理赔历史记录。
如果没有提前告知，保险公司会拒绝理赔。
此事件中，租客最终只赔付了800纽币，所以房东有保险，一旦房屋有损失也能减少租客的赔偿吗？
Bill：是的，如果房东有保险，那么由租客造成的损失，租客通常只需要支付略高于房东保险垫底费的有限金额（每家公司要求不同）。所以千万别以为房东的保险与租客无关。
房东和租客在确定租赁关系时就要明确,即将出租和入住的房子是否有房屋保险和屋主保护保险。双方需要在确认入住人数后，及时如实告知保险公司调整保单范围。
这样，当房子一旦发生由于租客导致的意外火灾、损坏、偷盗等，在警方和保险公司以及评估人员确认好责任后，房东才可以及时通过房屋保险挽回自己的损失，而租客也不会因赔付带来巨大的经济负担。
再次提醒，各家保险公司承保的额度金额和理赔范围有差别。
房东怎么才能及时察觉到租客的违规违法或危险行为？
Lawson：对出租房进行定期例行检查（routine inspection）是发现租客异常行为最直接的方式。
比如，一般情况下，我们都会每三个月到出租房做例行检查。通常保险公司也会要求屋主做例行检查。房屋例行检查过程中，物管经理会巡视房子内外，拍照并文字记录卫生状况、房屋损坏以及其他任何异常情况。
一个专业的有经验的物管经理，通常都具有敏锐的嗅觉，而且需要特别认真细致。比如，会了解租客的家庭结构，如果出租屋出现明显与家庭结构不符的状况，就应该有所怀疑。
此事件中，两个房间都种植了大麻，房间里肯定会有异样布置，并且非法布线，也应留有痕迹可以发现。
而在发现有异常情况后，应立即与租客联系并要求解释。另外，也可以寻访邻居，了解该出租房是否有异常状况。
此事件中，两个房间长时间的照明，正常情况下邻居应该是可以察觉到的。
如果房东没有委托物业管理公司，那也可以参照这样的方式对房屋进行例行检查。
此事件中，租客擅自转租可以说是一切事端的起因，那么可以如何管束租客的转租行为？
怎么才能知道租客有没有违规转租？如果发现该怎么办？
Lawson：根据现有的租赁法规定，屋主是有权禁止固定期租约内转租或分租的。
但根据明年2月11日即将实施的新的租赁法改革条例，所有租客都有权利在租约内提出转租要求，屋主必须对要求予以考虑，并不得无理由拒绝。
但转租的前提一定要租客先提出要求。此事件中，租客在没有通知屋主的情况下就擅自转租，违反了租赁法。
如果是专业负责的物管经理，有可能及时察觉到问题。比如上面提到的例行检查，物管经理在查房过程中，如果发现与租客家庭结构明显不符的情况，可以质疑其转租行为。
另外，在租客付租金的过程中，如果发现有非租客的名字支付租金，也应该有所警惕。
如果确认租客存在擅自转租的行为，屋主应要求租客严格遵守租约条款，要求不在租约内的居住人员立即搬离出租房，并有权通过租赁法庭终止租约。
此事件中租客的违法行为是因为发生火灾才最终暴露出来，如果早期就发现了租客的违法行为，能通过什么途径最快予以解决？
Lawson：对于一般的违反租约行为，比如卫生状况不好、拖欠租金21天以内、较小的损坏等等，按照租赁法规定，当发生违规行为时，屋主可以向租客发出14天的补救通知。
用通知书告诉他们，他们做了什么违反协议的事情，需要做什么来弥补，以及他们有多长时间来弥补。
至于那些无法修复或挽回的违规行为，比如恶意破坏、涉及毒品的非法行为等，如果发生这种情况，屋主可以向租赁法庭申请终止租赁或其他补救措施，如适当的惩戒性赔偿。
参考此事件的特殊性，在此我们也建议屋主要对出租房做毒品测试，在租约前后分别做毒品检测，是保护屋主权益的有效方式，这也是保险公司的要求。
如果一旦出现毒品问题，但是租约前没有做毒品检测的话，保险公司通常会直接拒绝理赔，高昂的清毒费用将不得不由屋主承担。
受访者
Bill Wang
Lawson Sun