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Plaster=漏水屋?一篇文章告诉你买Plaster到底是捡漏还是入坑!

十几年前,新西兰房地产行业遭遇了一场堪称灾难的“漏水房”危机。直到现在,围绕着plaster材质外墙漏水的责任、维修和赔偿等一系列问题仍未彻底解决,“业主砸进毕生积蓄”的新闻频繁上头条,导致购房者一看到“plaster”就唯恐避之不及、直接say no。
2021-12-06

然而,并没有几个谈“plaster”色变的购房者们真正了解,到底“plaster”是个啥?plaster外墙又是怎么导致了漏水?是不是房屋漏水了都难以维修、只要维修就得花天价?——前提都没搞明白,进而推导出的“所有plaster外墙的房屋都不能买”这个结论合理么?

事实上,因为大家对plaster外墙的“敌意”,plaster外墙的房屋价格普遍会比weatherboard房低10%-15%,拍卖时竞争也比较小——在房子一天一个价、拍卖时加价加到手软都不一定能抢到房的奥克兰房地产市场,plaster房很可能是您“捡漏”的好机会。如果仅仅是因为“不够了解”、“人云亦云”就错过了一套物美价廉的好房子,可真是太可惜了。

逸居小编请教了专业设计师、验房师,把plaster房的“前世今生”给您捋一捋,希望可以助决策中的购房者一臂之力:

 

Plaster是什么?

众所周知,新西兰是一个地震多发国家,而木结构可以有效减少地震对于房产和人员的伤害,所以新西兰的房屋大多以木质主框架+不同的外墙材料构成。

人们口中的Plaster房,一般是指具有批灰整体外墙(Plaster-cladding)的木框架房屋。这种房屋的外墙通常由聚苯乙烯或纤维水泥板表面涂上石膏制成,具有不间断或光滑的外观,如今已经被等同于“漏水房”。

公平地说,plaster只是个中性词,和砖瓦(brick)、松木(cedar)、纤维水泥板(hardiplank)等同为新西兰常用的外墙材料。在上世纪九十年代前,新西兰极少出现漏水屋问题,这意味着,90年代前的Plaster房并不比砖瓦、Cedar等作为外墙的房屋更漏水——维护不当的话,理论上任何外墙都存在漏水可能。

然而,从1995年起,plaster房开始出现了更多的漏水问题:

 

Plaster是怎么背上恶名的?

1991年,新西兰出台了新的《建筑法1991(Building Act 1991)》,法案的核心是政府不再对建筑过程全程监管,而是只验收最后的产品。这样一来,原先由政府承担的保证房屋质量的责任转而完全依赖市场的“优胜劣汰”机制,依靠开放商的“良心”。

而之后的1995年,新西兰标准局放宽了木材处理标准,去除了“在特定条件下木材要作防腐处理”的条款,虽然直到1998年法令才正式实施,但事实上从1995年开始大量未经防腐处理的木材已经被广泛使用,这种木框架易受潮、腐蚀、生虫,很容易导致房屋漏水。

此外,从上世纪90年代初开始在新西兰流行的,具有平顶、内阳台、整体外墙等特征的地中海式住宅,也加剧了房屋漏水的问题:“地中海式”住宅原本是干燥地区的设计,并不适应新西兰的海洋性多雨天气;而平顶(没有屋檐防雨)、内阳台(接缝处容易开裂)的设计,又进一步导致大量水汽透过外墙附着在房屋的木框架上,导致其受潮、腐蚀,乃至漏水。

理论上来说,所有建于1995年-2004年的房屋都有可能使用未经防腐处理的木头,从而面临一样严重的漏水问题。但是,砖瓦、Cedar等外墙都具有天然或人工的空腔(Cavity),即便有水从外墙渗入、存留在木框架上的可能也不大。Plaster外墙和木框架之间没有空腔,水无法自然流出,水汽积聚久了,整个木框架都可能会腐烂,导致建筑物的结构出现问题;同时,腐烂的木头会滋生危险的真菌,真菌散发的孢子和气味会造成严重健康隐患。

政府监管放松+木材处理不当+建筑设计不合理,共同导致了这个时期部分Plaster房的漏水问题,然而只有plaster外墙成为了人们眼中的“背锅侠”。事实上,漏水房问题的外部表现是Plaster外墙,实质是1995年-2003年间广泛使用的、未经防腐处理的木框架和不加装Cavity的建筑标准。

 

什么样的Plaster房不能买?

随着越来越多结构性漏水房的出现,国会在2004年对《建筑法》进行了重大修改:必须使用防腐处理木材并加装Cavity,屋顶必须有至少15度的角度等,至此普遍意义上的漏水房问题已经不存在了,但数万座漏水房仍然困扰着购房者。

相信读到这里,您心里仍然会有疑问:既然不能对plaster房一棒子打死,那么,到底什么样的plaster房不能买?

 

一般来说,典型的Plaster漏水房符合以下特征:

1、建造于1990-2004年间;

2、地中海式联排或公寓;

3、平顶、无屋檐或屋檐很窄;

4、内阳台,即阳台在墙体之内;

5、外墙为Plaster单片整体式结构;

6、外墙和木框架之间没有空腔——因此,当您看到1990-2004年间的“地中海式”plaster联排或公寓,就需要谨慎再谨慎,小心再小心。

 

相对于联排和公寓,独栋Plaster房屋的漏水概率要低一些,因为它不具备典型漏水房的其他要素(如平顶、没有屋檐)。但为尽量减低风险,还是建议潜在买家做房屋检查并咨询专家意见,尤其是全Plaster的房屋更要多考量。

 

小贴士:房屋是否漏水,如何自检?

房屋外部:

  • 外墙板是否有开裂、孔、破损;
  • 外墙与门和窗衔接的地方是否有裂缝;
  • 外墙与屋顶交界处是否有很大的裂缝,会导致水分侵入屋内;
  • 雨水槽是否堵塞;
  • 如果屋顶是瓦片,那么是否有鼓起、破损、凹陷的迹象,螺丝(铁皮瓦顶)是否生锈或凸起;
  • 屋顶的挡雨条是否开裂、鼓起、松动或破损
  • 所有从屋顶穿过的水管、通气管、天线、卫星电视等等的挡水板是否破裂或生锈老化等。

 

房屋内部:

  • 天花板是否有水渍或下垂;
  • 内墙和天花板是否有水渍、发霉、或鼓起;
  • 地毯是否有发霉、泡过水的痕迹,地板是否鼓起、凹凸不平;
  • 室内是否有发霉的气味;
  • 门窗边的压条或木框是否腐烂、鼓起;
  • 室内的螺丝、门窗的荷叶、铁片是否生锈;
  • 墙角的墙皮是否脱落、发霉、发黑等。

 

什么情况下,Plaster房或许可以买?

为避免一切风险,有些极其谨慎的人会选择放弃所有建于1995-2004年的房屋,这也不失为一种态度。这样做买到漏水房的概率几乎趋零,但同时也可能失去不少机会。

毋庸讳言,Plaster的确比其他外墙材料有着更高的漏水风险,但是在房市火爆的奥克兰,没有“绝对不能买”的房,一定要具体问题具体分析:

例如,一套1986年建的plaster房,使用的是经过防潮处理的木框架;如果屋内湿度检测结果符合标准,那么该房屋(仅限独栋屋,排屋、公寓的情况比较复杂)出现结构性漏水的可能性就比较小了。但买入后仍需经常维护,因为Plaster坚硬、不容易热胀冷缩,因此接缝处一旦出现裂纹就容易漏水,需要定时保养、堵上裂纹并刷漆即可修复。

再者,如果想长期自住,那么有漏水风险的物业显然不是理想选择;但是,如果买家的目的是分割重建呢?我们常常在新闻上看到,有些已经破旧不堪的物业仍然卖出天价。这是因为,新西兰大部分独栋物业价值都由土地和房屋两部分组成,即使房屋本身可能漏水、甚至无法居住,但土地的价值却仍然在增长,我们眼中的“天价”对于专业开发商来说,不啻为一笔好投资

其实,每一个房屋都有一个“合适”的价格线,plaster房也不例外。所以,对于购房者而言,在购买前充分了解房屋的整体情况,并把所有不利因素都计算到最终价格中——需要指出的是,做这个估算需要相当多的房地产市场经验,如果您是初入房市或者新移民,想要购买这种物业,最好找一个非常懂房、又会从您的角度出发的经纪给予指导建议,而不是在什么都不了解的情况下,就直接拒绝了所有的plaster房。

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