然而，并没有几个谈“plaster”色变的购房者们真正了解，到底“plaster”是个啥？plaster外墙又是怎么导致了漏水？是不是房屋漏水了都难以维修、只要维修就得花天价？——前提都没搞明白，进而推导出的“所有plaster外墙的房屋都不能买”这个结论合理么？

事实上，因为大家对plaster外墙的“敌意”，plaster外墙的房屋价格普遍会比weatherboard房低10％-15％，拍卖时竞争也比较小——在房子一天一个价、拍卖时加价加到手软都不一定能抢到房的奥克兰房地产市场，plaster房很可能是您“捡漏”的好机会。如果仅仅是因为“不够了解”、“人云亦云”就错过了一套物美价廉的好房子，可真是太可惜了。

逸居小编请教了专业设计师、验房师，把plaster房的“前世今生”给您捋一捋，希望可以助决策中的购房者一臂之力：

Plaster是什么？

众所周知，新西兰是一个地震多发国家，而木结构可以有效减少地震对于房产和人员的伤害，所以新西兰的房屋大多以木质主框架+不同的外墙材料构成。

人们口中的Plaster房，一般是指具有批灰整体外墙（Plaster-cladding）的木框架房屋。这种房屋的外墙通常由聚苯乙烯或纤维水泥板表面涂上石膏制成，具有不间断或光滑的外观,如今已经被等同于“漏水房”。

公平地说，plaster只是个中性词，和砖瓦（brick）、松木(cedar)、纤维水泥板（hardiplank）等同为新西兰常用的外墙材料。在上世纪九十年代前，新西兰极少出现漏水屋问题，这意味着，90年代前的Plaster房并不比砖瓦、Cedar等作为外墙的房屋更漏水——维护不当的话，理论上任何外墙都存在漏水可能。

然而，从1995年起，plaster房开始出现了更多的漏水问题：

Plaster是怎么背上恶名的？

1991年，新西兰出台了新的《建筑法1991（Building Act 1991）》，法案的核心是政府不再对建筑过程全程监管，而是只验收最后的产品。这样一来，原先由政府承担的保证房屋质量的责任转而完全依赖市场的“优胜劣汰”机制，依靠开放商的“良心”。

而之后的1995年，新西兰标准局放宽了木材处理标准，去除了“在特定条件下木材要作防腐处理”的条款，虽然直到1998年法令才正式实施，但事实上从1995年开始大量未经防腐处理的木材已经被广泛使用，这种木框架易受潮、腐蚀、生虫，很容易导致房屋漏水。

此外，从上世纪90年代初开始在新西兰流行的，具有平顶、内阳台、整体外墙等特征的“地中海式”住宅，也加剧了房屋漏水的问题：“地中海式”住宅原本是干燥地区的设计，并不适应新西兰的海洋性多雨天气；而平顶（没有屋檐防雨）、内阳台（接缝处容易开裂）的设计，又进一步导致大量水汽透过外墙附着在房屋的木框架上，导致其受潮、腐蚀，乃至漏水。

理论上来说，所有建于1995年-2004年的房屋都有可能使用未经防腐处理的木头，从而面临一样严重的漏水问题。但是，砖瓦、Cedar等外墙都具有天然或人工的空腔（Cavity），即便有水从外墙渗入、存留在木框架上的可能也不大。Plaster外墙和木框架之间没有空腔，水无法自然流出，水汽积聚久了，整个木框架都可能会腐烂，导致建筑物的结构出现问题；同时，腐烂的木头会滋生危险的真菌，真菌散发的孢子和气味会造成严重健康隐患。

政府监管放松+木材处理不当+建筑设计不合理，共同导致了这个时期部分Plaster房的漏水问题，然而只有plaster外墙成为了人们眼中的“背锅侠”。事实上，漏水房问题的外部表现是Plaster外墙，实质是1995年-2003年间广泛使用的、未经防腐处理的木框架和不加装Cavity的建筑标准。

什么样的Plaster房不能买？

随着越来越多结构性漏水房的出现，国会在2004年对《建筑法》进行了重大修改：必须使用防腐处理木材并加装Cavity，屋顶必须有至少15度的角度等，至此普遍意义上的漏水房问题已经不存在了，但数万座漏水房仍然困扰着购房者。

相信读到这里，您心里仍然会有疑问：既然不能对plaster房一棒子打死，那么，到底什么样的plaster房不能买？

一般来说，典型的Plaster漏水房符合以下特征：

1、建造于1990-2004年间；

2、地中海式联排或公寓；

3、平顶、无屋檐或屋檐很窄；

4、内阳台，即阳台在墙体之内；

5、外墙为Plaster单片整体式结构；

6、外墙和木框架之间没有空腔——因此，当您看到1990-2004年间的“地中海式”plaster联排或公寓，就需要谨慎再谨慎，小心再小心。

相对于联排和公寓，独栋Plaster房屋的漏水概率要低一些，因为它不具备典型漏水房的其他要素（如平顶、没有屋檐）。但为尽量减低风险，还是建议潜在买家做房屋检查并咨询专家意见，尤其是全Plaster的房屋更要多考量。

小贴士：房屋是否漏水，如何自检？

房屋外部：

• 外墙板是否有开裂、孔、破损；
• 外墙与门和窗衔接的地方是否有裂缝；
• 外墙与屋顶交界处是否有很大的裂缝，会导致水分侵入屋内；
• 雨水槽是否堵塞；
• 如果屋顶是瓦片，那么是否有鼓起、破损、凹陷的迹象，螺丝（铁皮瓦顶）是否生锈或凸起；
• 屋顶的挡雨条是否开裂、鼓起、松动或破损
• 所有从屋顶穿过的水管、通气管、天线、卫星电视等等的挡水板是否破裂或生锈老化等。

房屋内部：

• 天花板是否有水渍或下垂；
• 内墙和天花板是否有水渍、发霉、或鼓起；
• 地毯是否有发霉、泡过水的痕迹，地板是否鼓起、凹凸不平；
• 室内是否有发霉的气味；
• 门窗边的压条或木框是否腐烂、鼓起；
• 室内的螺丝、门窗的荷叶、铁片是否生锈；
• 墙角的墙皮是否脱落、发霉、发黑等。

什么情况下，Plaster房或许可以买？

为避免一切风险，有些极其谨慎的人会选择放弃所有建于1995-2004年的房屋，这也不失为一种态度。这样做买到漏水房的概率几乎趋零，但同时也可能失去不少机会。

毋庸讳言，Plaster的确比其他外墙材料有着更高的漏水风险，但是在房市火爆的奥克兰，没有“绝对不能买”的房，一定要具体问题具体分析：

例如，一套1986年建的plaster房，使用的是经过防潮处理的木框架；如果屋内湿度检测结果符合标准，那么该房屋（仅限独栋屋，排屋、公寓的情况比较复杂）出现结构性漏水的可能性就比较小了。但买入后仍需经常维护，因为Plaster坚硬、不容易热胀冷缩，因此接缝处一旦出现裂纹就容易漏水，需要定时保养、堵上裂纹并刷漆即可修复。

再者，如果想长期自住，那么有漏水风险的物业显然不是理想选择；但是，如果买家的目的是分割重建呢？我们常常在新闻上看到，有些已经破旧不堪的物业仍然卖出天价。这是因为，新西兰大部分独栋物业价值都由土地和房屋两部分组成，即使房屋本身可能漏水、甚至无法居住，但土地的价值却仍然在增长，我们眼中的“天价”对于专业开发商来说，不啻为一笔好投资

其实，每一个房屋都有一个“合适”的价格线，plaster房也不例外。所以，对于购房者而言，在购买前充分了解房屋的整体情况，并把所有不利因素都计算到最终价格中——需要指出的是，做这个估算需要相当多的房地产市场经验，如果您是初入房市或者新移民，想要购买这种物业，最好找一个非常懂房、又会从您的角度出发的经纪给予指导建议，而不是在什么都不了解的情况下，就直接拒绝了所有的plaster房。