回忆起初到新西兰的时候，您是否曾被新西兰各具特色的住宅所吸引，并期待着在这片土地上为自己置业？然而，买房购买的不止是建筑物本身，还要考虑建筑物所在的土地，在置业时审慎选择真正合适的物业、了解背后的投入与收益就显得更为重要。
图源：RNZ
在新西兰购房时，我们最常遇到四种产权类型，分别是永久产权（Freehold/Fee simple）、租赁产权（Leasehold）、单元所有权（Unit title）、交叉租赁所有权（Cross lease）。
这些信息会展示在我们买房卖房时的重要文件上，全称叫做“Certificate of title”，也就是我们常说的Title（地契）。在购房之前，一些卖方会将这份文件提供给您，您也可以登录新西兰土地局查询心仪房产的电子版地契记录，包括现有地契、历史地契和其他的全面资料。
www.linz.govt.nz/products-services/land-records/types-land-records/record-title-current
在地契上，您可以找到如下信息：
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那么这些信息该如何解读呢？首先要做的，就是熟悉四种主要产权类型，也就是地契上面最大的那个单词。
关于永久产权，您需要知道的：
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永久产权，在新西兰也被叫做“Fee simple”（绝对所有权），通常被华人称为“全幅地”。是最常见且最简单的所有权形式。
如果您拥有永久产权房产，您可以独立且无期限地拥有所购买的土地，并且拥有土地上建造的任何物业的所有权。
可能限制您对房产使用的权益包括：
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关于租赁产权，您需要知道的：
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图源：Westpac
租赁产权是指土地的所有权由其他人持有，您需要向他们支付租金。根据租赁协议中规定的条款，您购买了对土地和土地上的建筑物在一段特定时间内的独占使用权。在某些情况下，您可能会拥有土地上的建筑物或其他扩建物。
如果您购买的房屋建在租赁土地上，租赁协议将规定：
在租赁期满时，您需要按照租赁协议中规定的条件将土地和建筑物归还给永久产权所有者。如果要在租赁期间卖房，您需要把租约一并转让给买家。地租可能会变化，并且通常会增加。地租的增加和租期的缩短可能会影响您将来出售租赁权益的能力，建议您在购买租赁产权前咨询专业的房地产经纪人。
关于单元所有权，您需要知道的：
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图源：Oneroof
单元所有权，又称为“分契式所有权（Strata title）”或“地层地产（Stratum estate）”，在存在多个业主的物业中最为常见，例如公寓或联排别墅。作为这种类型房产的所有人，您会自动成为物业管理团体（Body corporate）的成员，该团体由所有单元业主组成。业主通常有自己独立的单元，但建筑的公共部分由业主管理团体管理，并且是共享的。
作为单元业主，您拥有以下权益：
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关于交叉租赁所有权，您需要知道的：
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图源：NZ Herald
交叉租赁所有权（Cross lease）就是我们常说的“半幅地”，是新西兰历史遗留的产物。所谓的“交叉”可以简单理解为邻居借了您一半的地，您也借了邻居一半的地，建筑可能是属于您的，但土地是您和邻居共有的。
如果您拥有交叉租赁所有权，您对该房产拥有两种权益：
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交叉租赁所有权通常意味着——如果您想对专属使用区域（如您占据的建筑物或独立花园）或是共享区域进行任何改造时，都必须经过所有或大多数业主的同意。根据具体条款，您可能需要征得其他业主的同意，例如对您所居住的建筑进行外墙粉刷或其他非结构性的改建、建造露台或设置篱笆等。此外，根据您名下的租赁权益条款，可能会对您在房产的使用方面施加一定限制。
交叉租赁所有权是一种较为复杂的所有权类型。建议您在购置房产前与专业房产经纪人交谈，尽可能地了解与您息息相关的条款内容和法律规定。
看过上面的信息，不难理解为什么大家都喜欢选择最为自由和简单的永久产权（Freehold）。但实际上新西兰现存房产中很大一部分都是其他类型的产权，每个房产又有不同的情况和限制条款，考虑到经济承受能力和具体需求，各种类型的产权其实都有自己的受众。
在地契下方，我们能找到Interests一栏，这里面会标注房产和土地上存在的限制条款——哪怕是永久产权也可能会有自己的限制条款。这可能包括市议会要求的Consent notice，开发商或者私人协议后放入的Land covenant，以及债权、地役权、对房屋到路面边界的限制距离等等。如果您在买房时不重视阅读地契下面这部分限制条款，您永远不知道房子可能藏着什么“雷”。比如和邻居共享车道的使用条件，或是明明分在可以进行中密度开发的地区却因限制条款不能分割。
反之，如果您能接受一套非永久产权房产的限制条件，同时它还具备学区优势、价格优势、位置优势等无法取代的优点，您完全可以在咨询过专业人士后做出决定。Barfoot & Thompson的资深地产买卖专家有着多年丰富经验，欢迎您前往各个分行进行咨询。
