2021年10月，工党和国家党罕见联手，宣布了以增加主要城市中心的住房供应为主要目的的房地产建设新法案——《住房供应法案》(Housing Supply Bill)，预计将在未来 5-8 年内建造 48,200 至 105,500 套新住房。

需要特别指出的是，奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿、以及基督城等第一梯队城市的议会将在2022年8月之前引入中等密度住宅标准(MDRS)，允许民宅区域符合条件的土地拥有者兴建最多三套、最高三层的物业，无需申请资源许可，这意味着住房将更高、审批更简化。 

该法案于2021年底通过三读成为正式立法，对于房地产业和普通居民都会带来重大变化：短期内，由于买家和卖家将增加的开发潜力纳入他们的决策，可能会导致住宅用地价格上涨压力加剧；长期来看，“全民开发”潮会更加热火朝天，有些人甚至考虑通过开发自己的土地和房产，以拿到房地产开发业的入场券。

然而，“全民开发”并不是一件容易的事，有资金、有一块可供开发的土地还不足够，你还需要了解这个和开发相关的重要合同：建筑或施工合同(Building Contract)。

可以说，在开发过程中， 最重要、最有价值的合同之一就是您的建筑或施工合同，这些合同可能会涉及大量资金。遗憾的是，伴随着“全民开发”的热潮，物业的建造或施工过程中出现的问题日渐增多，而很多业主或是小开发商在签订建筑或施工合同之前，并没有收到相应的法律意见——这可能是灾难开始的前奏。

在签订建筑或施工合同之前，进行法律咨询至关重要。在律所从业多年、处理了上百案例，笔者总结了律师在审查建筑合同时所考虑的一些问题，希望通过撰写本文，让您更了解从有审查建筑合同经验的律师那里获得法律建议的重要性。需要特别指出的是，本文并非核对清单，仍建议您就具体合同寻求必要的法律意见。

对建筑商及其工程项目做尽职调查

根据现行的《建筑法2004》(Building Act 2004)，建筑商必须主动、以及在被要求时向客户提供某些特定信息，其中包括建筑商的法律状态（例如是公司名义、个人名义还是其他法律载体提供建筑服务）、纠纷记录（帮助客户了解该建筑商是否和其他业主有任何纠纷），以及专门负责您的项目的工人的资质信息等。 

我们还建议您从多个渠道了解建筑商的情况：例如，从其他客户那里了解建筑商做过的项目、了解其团队的资质和经验，确认其公司是否具有所宣称的资质， 另外还可以查看其公司的谷歌评论或者与他之前的客户交流，并要求建筑商提供其具有偿付能力的证据——相信我，您最不想要的就是与一个资不抵债的建设商发生争执。此外，询问建筑商是否会使用分包商、并询问有关这些分包商及其经验的更多信息。

对“钱”相关的条款多一些关注

了解建造价格：如今，价格固定的合同越来越不常见，甚至固定价格合同在某些情况下也会提高价格。例如，随着建筑行业的材料紧缺问题日益严重，你的承建合同里，是否规定了由谁负担增加的材料成本？建筑商能否在建筑合同规定的材料费和人工费上增加差额？如果可以，那这个额度是多少？是否在合理的市场价格范围内？ 这一点对于业主是非常有必要了解的，因为每个建商拿同样材料的价格也是有高有低的。 

如果合同里面，要求您支付建筑合同的定金，那么应该了解清楚， 建筑商在什么情况下会退定金，以及建商有权力从定金中扣除的任何金额。

进度付款以及对付款有异议也是一个重要的议题。根据《2002年建筑工程施工合同法》(Construction Contracts Act 2002,CCA)，建筑商需要对业主发出付款要求，也就是所谓的“Payment Claims”，这个付款要求会需要包括特定信息。如果业主收到建筑商所发的付款要求，但是对其要求的款项有异议，业主需要立刻回应。CCA规定，业主需要在收到付款要求的20个工作日内回应，当然如果双方特别约定的时效，则已双方约定的时效为主。这一份给建商的付款时效异议的文件，必须明确指出您的支付金额（可以是部分款项或全部否认）。如果您否认部分付款金额，我们建议您说明计算方法，以及拒绝支付的原因，如果您不做任何回应，将失去反对的机会，默认同意支付其款项。 

清晰责任和权利的划分

谁负责取得建筑许可、资源许可，以及合规证书？如果这是建筑商的责任，谁负责相关的费用？

在什么情况下建筑商可以暂停工程？这通常是因为没有及时付款，但可能有其他情况。

建筑商有哪些改变平面图和使用材料的权力？他们作出改变之前需要在什么时候得到您的同意？

建筑商何时有权进行调整（例如更改合同价格）？特别是在：原定材料不可获得的情况下需更换材料、无法预见的物理条件、地面沉降和填土不足。

建筑商为保护他们的工程购置了哪种保险？确保您能够获取投保证明。

哪些事项建筑商无需负责？例如土地沉降、土壤填充不足和不可预见的物理条件。

有时候合同还会规定，建筑商出于营销目的可以拍摄有关您房产的照片。您需要考虑您是否满意这一条款？

您还有哪些责任？例如指出地块边界、提供电力和水。

您如果需要变更事项，流程是什么，以及费用如何计算？

如果您或建筑商违约，通常会有适用的规定条款。重要的是，您要了解建筑商将什么视为违约？如果发生这种情况您可以做什么？

如果您违约，建筑商根据合同拥有的权力是什么？这些权力通常包括：收回和出售带到施工现场的任何材料或货物的权利；对该地块进行抵押，并针对该产权提交警告的权利（在您出售房产之前需要移除警告）。

此外，合同中还应有通常由谈判、调解和仲裁组成的争端解决条款。即使合同中有争议解决程序，您仍然有权将争议提交至CCA 裁决。

完工日期的界定和工地接管

如果合同尚未提供预期的完工日期，请向建筑商要求提供此信息。合同通常规定建筑商对以下原因造成的延误不承担责任：您未履行合同规定的义务、工程的任何变更、工程的暂停、市政府的要求、不可抗力（例如妨碍继续施工的 Covid-19 疫情警报级别）、法律制约和不可预见的物理条件等。此外，还需注意如果出现延迟，建筑商必须向您提供哪些通知，以及由此造成的成本将会有哪些增加。 

实际完工(Practical completion)是最常用来描述工程何时竣工的术语（不包含小缺陷或遗漏）。实际完工后，通常会要求建筑商和业主有一个签署确认的过程。

您还需要了解，您什么时候可以接管工地和工程？

什么是缺陷保修期？标准做法是您一旦发现缺陷就告知对方——确保您了解您在某些类型的材料、设备和电器方面可能持有的特定保养义务。

需要特别指出的是，以上内容只是在审阅建筑合同时最最基本的第一步，也就是双方进行广泛、良好地谈判、沟通；第二步是将沟通达成的共识写入合同， 并且寻找律师 来确认所有合同的内容是否和你们的沟通一致。

总体而言， 对于业主而言， 把关好建筑合同是很关键的一步。如果项目一切顺利，那么一个好合同和没有合同或许没有太多区别；但是一个好合同的价值往往体现在，如果遇到一些意料以外的事件、或者某件事有歧义、双方有争议时，好合同可以免去很多不必要的纠纷，让合同双方都得到应有的保证。

重要：本文提供了一般信息，并非旨在替代法律咨询。强烈建议您在签订建筑合同之前自行寻求法律意见。