从2023年大选结束到2024年新年假期，新西兰本地的房产市场被乐观气氛笼罩，认为连续的降息周期将在2024年上半年开启，同时租金也会继续上行，新一波的房产快速上升浪潮也即将启动。

但到了农历新年之际，新西兰本地房产市场，似乎被来自银行业的一连串声音给吓住了。

首先是新西兰央行首席经济学家Paul Conway突然接受媒体采访，打破了一贯的12月到2月新西兰央行保持缄默的传统，传达出某种来者不善的味道。

在采访中，Paul Conway 声称目前新西兰通胀压力仍旧很大，降息不会是近期的事情。随后商业银行经济学家纷纷出来更新对未来的利率预期，宣称降息还早。

而其中的代表ANZ银行，在其发布的月度报告中，称新西兰央行非但不会降息，而是反过来会在2月和4月加息2次，把OCR拔高到6%，直接把市场的预期扭转。

到了2月16日，新西兰央行行长奥尔（Adrian Orr）在怀卡托大学的年度经济学论坛发言，称核心通胀的下降速度很慢，新西兰央行将坚持2%的通胀目标。奥尔的言论，把今年可能不降息的气氛烘托到了顶峰。

银行业的目的达到了，利息重新回到了高位。银行间市场的批发利率一改2月之前的下跌趋势，迅速拔高。

尽管2月28日央行并没有宣布加息，而是表示OCR保持5.5%不变，但曾经市场的乐观情绪已经被打压，更多人变得越来越谨慎。

处于盛夏中的房产市场，似乎被上述连续言论打得措手不及，一部分正在寻找买房机会的买家开始放慢脚步，重新审视市场。这导致成交量下降，原本正在反弹中的房屋价格也出现了些许回落。

但如果抛开目前的各种炸裂眼球的短期财经新闻，仔细分析目前市场数据趋势，可以看到当前来自银行业维持高利率的声音可能只是原因之一。

另一个原因，其实是对大选结果产生的乐观情绪消散后的一种正常市场反应。

下图是新西兰房价在2023年的合约价格变化，从中可以清楚看到大选的影响，大选前涨得多，大选后涨得少。

对房产友好的国家党在竞选时提出的各种施政方针早在大选之前就有效地刺激了房产市场，导致从2023年7月开始，市场已经开始提前上涨。在经过长达半年的走高以后，利好开始兑现，提前上涨的市场出现良性回落是正常的。

事实是，从去年12月开始，房价已经出现微幅盘整，而1-2月只是12月开始趋势的延续。2月来自银行的声音，只是让这样的趋势，从宣传上达到了顶峰。

银行业短期宣传有其目的，如果我们仔细看这些对房价回落添柴加火的银行们，会发现他们自己本身在2023年底时候，对2024房价的预期非常乐观。

下图是银行业对2024年房价上行幅度的预期列表：

最高有预计8%的，涨幅的中位数是5.2%，恰恰和新西兰央行的房价涨幅预期完全一样。

这样看来，年初的回落更有可能是一个机会。毕竟，未来总是要降息，银行不那么快降息的声音最多只是让房价涨得慢一点，而国家党联合政府目前推行中的政策却对房价有着长期影响力。

在目前推行的政策中，对投资者影响最大的就是利息支出恢复税前抵扣政策，这项政策实际产生影响可能被多数人低估了。

以一栋每周租金540，贷款50万的房子为例，来计算国家党和工党在税收政策上的差异。仅房贷利息是否可以抵税这条上的差异，在15年内的影响就高达接近11万。如果这栋房子价格是75万的话，那么仅仅这项政策造成的房价差异就将接近15%，还没计算这11万税款差异在15年间产生的利息等收益。

房产政策的长期影响将远远超越短期关于降息时点的噪音，高利率不可能长期持续，房产市场终将摆脱过去3年大起大落的影响，回归到长期基本趋势中。

对于租金价格以及上涨预期最充足的奥克兰地区，这种差异将更为显著，这也是诸多房价数据均显示奥克兰房价被低估的原因之一。

下图是一份根据房价长期趋势制作的全国房价热点地图， 蓝色的代表目前当地房价相对于其长期趋势被低估，而红色则代表高估。

如果说过去3年多的房价大起大落是“不正常”的，那么这份地图很好地区分了不同地区到底有多“不正常”。

以2023年12月为统计时点，图中，奥克兰处于深蓝色的大幅度低估状态，其低估幅度高达9.3%，显示出过去3年的房价回落，已经让新西兰最大城市的房价出现超调，大幅度落后于长期曲线。而北岛中部地区则似乎出现了过热的嫌疑。

因此在2024年，对于投资来说，应该把焦点集中于奥克兰，把珍贵的资金资源用在刀口上。毕竟大多数人买一套房子都已经非常吃力了，实在负担不起买错房子的成本。

到底应该怎样买对一套房子，以新西兰这样个性化极强同时房产陷阱多多的市场来说，扎根本地市场的中介机构将起到重要的作用。

我们今天邀请到新西兰规模最大的房地产经纪公司Barfoot & Thompson的资深业内人士Yan Lin、Lawrence Yuan和Robin Liu来分别分析华人较为关注的北岸、中区和东区的当地市场状况和投资建议，看看这些热点区域存在什么样的机会和怎么避免选错房。

Yan Lin

Residential Sales

Glenfield Branch

Yan Lin：我认为投资者可以分为两类。首先是资金有限，且没有任何分割经验的投资者。对于他们来说，购买小联排或是分割出来的全新小独栋，投资回报都不错，因为现在租金水平稳定，未来利息也逐渐可以抵扣了，综合来看投资回报率还是很好的。目前市场上此类房型的价格都比较低，是不错的入手时机。

对于资金相对比较充足，或者有分割经验的投资者来说，现在去收可分割的土地也是非常好的时机，目前市场上出现了很多有分割潜力的土地，价钱也很不错。但除了价格外，在土地分割中还需要更多考虑调查研究，例如土地本身是否位于可以分割的区域，雨水管、污水管是否符合分割条件。还有一些其他因素需要考虑的，例如去年的洪水问题——要考虑土地是不是位于Flooding Zone，有没有Flow Path。

图源：Barfoot & Thompson

总的来说，北岸的投资机会十分多元化，有入门级的区域，也有非常顶级的区域，给投资者们的选择很丰富。如果业主有意想买地做分割，应该和中介进行深一步的沟通，因为我们会对区域和市场情况更了解，对土地分割的定位会更清晰、更理性。

Lawrence Yuan

Residential/Rural Sales

Mt Eden Branch

Lawrence Yuan：奥克兰中区的房地产市场以其传统和优质的大宅闻名，不仅为居住者提供了舒适的生活环境，还具有极高的保值和增值潜力。在房地产领域有一句话说得好，“好的只会越来越好，差的不会变好”。这意味着在中区投资一处优质的房产，随着时间的推移，其价值和吸引力只会增长。

图源：Wikipedia

那么是不是只要是位于好街区的房产，只要负担得起就可以购买呢？我的回答是肯定的。在选择房产时，除了考虑其本身的价值外，周围的邻居和社区环境同样重要。俗话说，“千金买房，万金买邻”。

我认为在今年下半年，奥克兰中区的房产市场将会“稳中向好”。虽然目前经济环境存在诸多不确定性，但考虑到中区的地理位置、教育资源以及生活设施，这里的房地产市场预计将会稳定增长。

Robin Liu

Residential Sales

Howick Branch

Robin Liu：我们华人最关心的有两件事，一是房子，二是孩子。在东区有Macleans College和Saint Kentigern College这样的学校坐阵，一定会吸引到很多华人买家自住或者投资。东区的房产类型也很多，尤其是在老东区，正处于百废待兴的境地，适合很多开发商入场收地。这些新建房也不太会有销售的问题，因为整个东区社区成熟、安全和保值，而且是奥克兰洪水风险最低的地点。

东区的旧房大地已经越来越少，如果可以进入校区当然最好，但是Macleans校区一块600平的地几乎都要两百万起，这样的情况下，买家可以考虑选择有小学校区的全副地物业。

全盘思考一下，现在新建房都比较小，我们通常称为Shoeboxes，这样的房子通常是新移民买。而新移民，除了买房之外最关心的就是孩子的入学和安全问题。如果这几个要素无法一步到位，新移民一定会选择便宜的物业，但最好是有小学小区。那么对于投资人来说，通过这样的倒推理念，就可以精准定位回报率较高的物业了。

如果您对投资、购房有任何疑问，或想了解更多有关奥克兰不同地区的房产走势，欢迎参加3月8日由Barfoot & Thompson联合BNZ和逸居新西兰主办的行业活动。活动当日，我们将邀请来自多领域的行业人士与大家共同探讨2024年的发展形式和投资机遇。

活动免费参加，扫码海报二维码或通过邮件报名即可！期待您的加入！