就在上周，有2份结论截然相反的报告几乎在同一时间发布，导致市场无所适从。

这2份报告都是出自比较权威的机构，一家是来自奥克兰最大的中介机构 Barfoot & Thompson, 一家是来自长期提供各类数据的的统计机构Corelogic.

涨与跌 截然相反

Barfoot&Thompson的报告中，对于6月份，奥克兰的房价是这样的：

“6月份的成交量为711套，市场再次与疫情前的同月成交量可比，并且比2022年6月份高出3.9％，在4月份创下历史新低后，成交量继续回升。

“6月份的平均售价为$109.8万纽币，较5月份上涨2.5%，与前三个月的平均价格相比上涨1%。中位价为$99.5万纽币，较5月份上涨4.2%。

“当我们排除最近的房价上涨和下跌时，唯一可以有意义地与当前房价进行比较的时期是2019年，当时我们处于真正的市场推动周期。与四年前的同月相比，6月实现的平均售价和中位价都高出约17％。

“房产收到的多人出价有所增加，拍卖厅整个月都很繁忙。尽管活动的增加并没有推高价格，但它表明信心正在恢复，这对卖家和买家都是好消息。”

但Corelogic则完全提供了另外的数据，几乎截然相反：

“CoreLogic数据显示，6月份房价跌幅几乎是前一个月的两倍。

“房地产数据公司的房价指数(HPI)显示，6月是房价连续第三个月下跌，5月平均下跌0.7%，4月平均下跌0.6%，而6月平均下跌达到了1.2%。

“CoreLogic 的 HPI 显示，奥克兰地区的房价下跌最为严重，该地区的房价在一个月内下跌了3%。

“奥克兰的房价涨幅居前，其中中部郊区的房价本月下跌了5.1%，而富兰克林的房价则下跌了6.1%。”

真相是什么？

两份报告虽然结果相反，但都没有说谎。事实是，统计口径的巨大差异和房价的 “冰山现象” 造成了这样的结果。

Corelogic的房价指数HPI，在编制时是以 “Settle” （房屋交付） 以后的房屋价格相对于RV的变化为计算基准的（SPAR计算方式），而Barfoot Thompson则是以最近一个月的无条件合约成交数据为基准的。

从统计和趋势角度，Corelogic的数据较为延后，因为一般的“Settle”大约为1-3个月，分布不均，其变化比较平缓和“慢”，更多是看到一个延后和去除了中间波动的曲线。而Barfoot & Thompson的数据则较为高频，波动也较多。

房价的冰山现象

房屋市场的价格特点就是价格具有粘性，业内称为“冰山现象”。

假设一片新区有10个类似的待售物业，对应的房屋大小和价格接近，在10个物业中，6个卖100万，4个卖95万，市场价格只是显示95万。

但过了一段时间，10个物业中的4个已被售出，又加了4个卖105万的，当时市场已经变成4个卖105万，6个买100万。但市场价格显示的还是95万，丝毫不反映市场状况变化。

再过一段时间，市场实际是9个卖105万，1个卖100万，有一个100万的成交了，市场价格才变成100万，于是市场可以在一夜之间价格上涨了5%，然后再来一套成交，可以迅速地变成105万，于是媒体惊呼仅仅多少天上涨10%。

这犹如冰山在海里，只显示出一角，直到撞了上去，才知道如此巨大，因此这种价格现象被称为“冰山现象”。

如果一个片区如此，那么整个城市的冰山现象将更为显著。这就是高频领先数据的重要性，因为数据越是高频，粘性或者冰山现象就越小。同期的2份报告，Barfoot & Thompson的冰山现象会小于Corelogic的HPI数据。

起决定作用的成交量及领先指标

房地产属于不动产，仅凭其名字就可以知道其特点就是缺乏流动性，也就是我们时常说的“有价无市”。也有一些话是说：“没有卖不出去的东西，只有卖不出去的价格”。这其实是说，没有流动性只是价格不够低的假象。

成交量对于不动产来说，是珍贵的，这就是常说的流动性。有流动性意味着可以按照市场价格成交，而不用再度降价了，又或者说，买家的心理预期价格实际是提高了。

观察成交量的变化，可以知道：

“6月份的成交量为711套，市场再次与疫情前(2019年）的同月成交量可比，并且比2022年6月份高出3.9％，在4月份创下历史新低后，成交量继续回升。”

包括Corelogic也承认成交量开始走高：

“……这加上房地产销售量的上升，意味着市场上的房地产总量正在减少。供应减少，加上高净移民、信心增强、信贷要求宽松（CCCFA 和 LVR）以及接近峰值的抵押贷款利率，支撑了需求，并为即将到来的市场变化提供了环境。”

另一个具有领先意义的数据是奥克兰的房屋的拍卖清盘率，从2023年2月开始，拍卖清盘率在2022年11月于20%见底，开始回升，到5月已经达到了接近50%。这个清盘率已经超过了2016年-2019年的平衡期，开始触及2019年下半年的状态。

作为领先数据，这意味着大量房屋被换手，具有“性价比”的物业已经在市场上被买走，下一步就是不那么具有“性价比”的物业开始成交，从而出现价格微幅上行，在这个过程中，“冰山现象”显著。

“低估”的奥克兰

目前，新西兰的人口增加主要靠移民，本地Kiwi反而有不少人离开前往澳洲，移民最爱的城市就是奥克兰，而Kiwi离开就是全国性的，因此奥克兰实际获得了主要的人口流入。

但就奥克兰地区的房价来说，目前相对于全国房价的偏离程度（下图中橙色线条）已为负值，而且相对于长期趋势线（下图中黑色）已经达到历史波动区间的下部（见下图）。因此奥克兰房产目前相对新西兰全国来说，也是最具有进入价值的。

穿透“冰山”，直接接触市场

市场出现争议是正常的，这恰恰是底部交易的特征，市场通常就是在争议中见底并逐步走出上涨。

同时，有争议也意味着买家还是有机会在市场找到合适的房子。对于具体地区而言，会出现不少差异，由于“冰山现象”存在的原因，购房者通过阅读报告是难以知晓的。

需要做的是直接接触市场，现在是需要在市场中直接触摸脉搏的时候。寻找拥有大量数据，熟悉本地市场的人员进行交流是获取市场真正信息的必要的措施。