精明的房产投资人究竟都会入手哪里的房产投资呢?

近日,新西兰著名的独立经济学家Tony Alexander发布了他与mortgages.co.nz共同针对抵押贷款顾问进行的月度调查结果,调查显示,投资者开始对购买房产表现出更大的兴趣,这是已经有一段时间没有出现过的迹象。巧合的是,在Tony与REINZ共同进行的房地产经纪人最新月度调查中也出现了投资者开始活跃的迹象。调查显示,投资者对价格便宜的投资物业表现出了兴趣,受访者的比例从今年年初的34%上升到了现在的45%(为近两年来最高值)。
2022-07-25

近日,新西兰著名的独立经济学家Tony Alexander发布了他与mortgages.co.nz共同针对抵押贷款顾问进行的月度调查结果,调查显示,投资者开始对购买房产表现出更大的兴趣,这是已经有一段时间没有出现过的迹象。巧合的是,在Tony与REINZ共同进行的房地产经纪人最新月度调查中也出现了投资者开始活跃的迹象。调查显示,投资者对价格便宜的投资物业表现出了兴趣,受访者的比例从今年年初的34%上升到了现在的45%(为近两年来最高值)。

随着经验丰富的房地产投资人重新回到了房地产市场,一些投资者对价格相对便宜物业兴趣的增加反映出这些经历过从繁荣到萧条的房地产周期并获得宝贵投资经验的投资者正四处寻找低价投资房来入手,无论他们的投资重点是出租收益还是资本收益(或者两者兼顾),他们都清楚的认识到一点,现在购买投资物业想获得一定客观的投资回报率是需要投资人长期的持有才有可能实现。



来自Harcourt Hamilton的董事Campbell Scott承认,他今年初在Maeroa的一个非常普通的地区购买了一套旧的三室一厅的房产,他打破了自己长久以来在房产投资始终坚持的原则,他和他的妻子最终选择了通常不会选择的物业进行投资。在此之前,他一直在寻找公寓或者联排等类型的盘,他认为从投资等角度出发,这些类型的楼盘更有优势,而且他也会向其他人来推荐购买。

他解释说,这类较新的楼盘有以下几点优势:

1

新建房通常会建在Hamilton20世纪70年代的老区,如Queenwood、Chartwell、Pukete和Dinsdale,很多人选择新建房因为维护成本低,符合健康住宅的标准并且在减税政策上对投资者更有利。他认为这种有合理的投资回报率,易打理和管理的房产非常适合投资者购买并且特别适合第一次进入房地产市场且没有太多经验的投资者。

2

在Hamilton地区此类投资房产在60万至70万纽币的价格区间内,在市场上该类型价格区间的房屋数量过多,所以无形中给投资者提供了更多选择,这同样意味着卖家可能会更愿意在价格上进行让步从而获得成交。


Scott表示,Hamilton市场一直都很好,与奥克兰等高价地区相比,进入Hamilton投资市场的成本仍然是合理的,即使与价格相对较低的Bay of Plenty等地区相比,Hamilton的投资前景看起来要好很多。这是因为目前Hamilton的房价相对较低,而租金回报率却比较高,有数据显示目前该地区的出租物业的空置率还不到1%。不过,他同时认为,购买投资房是非常主观的选择,往往独立的三居室住宅总是会受到市场的追捧也非常容易出租,但是购买的门槛会高不少。
作为Hawke’s Bay房产投资者协会主席和资深的房产投资人,Sharon Cullwick也同样认为目前购买本地的房产是合理的投资行为。她已经开始在寻找下一个投资物业了,她希望找到一个价格便宜的物业,尤其会关注一些需要很长时间才能卖掉的物业。她表示自己不会急于求成,因为购买投资物业需要货比三家,她的策略是,不停的寻找,在看过无数的盘之后才能知道哪个性价比高。Cullwick选择投资物业的方法与其他资深投资人不同,她是根据租金收益率的高低来判断是否值得购买,而不是根据可能永远不会发生的预期资本收益来判断。

Property Brokers物业管理公司总经理David Faulkner也同样倾向于购买独立的别墅来作为投资物业,但会在Gisborne、New Plymouth和Levin等地区寻找,这些地区的房价相对比较便宜,而且目前市场上出租物业非常短缺。他认为在这些地区有很大的潜力并且可以获得更好的租金收益率,比方说在Gisborne,50万纽币左右的房产可能会有每周550纽币左右的租金收益,令人难以置信的是,根据MBIE统计数据来看,该地区的年租金增长率为20%。Faulkner表示他会努力寻找一个能同时具备租金收益和资本收益潜力的房产,所以他将购买一个能增值的房产,即使这意味着这将不得不增加他的抵押贷款额度,并计划将该物业至少持有10年。
另外,还有两位拥有多年经验的房地产投资专家认为,目前也是奥克兰不可多得的投资好时机。

Ray White Manukau的合伙人Tom Rawson认为,现在可能是投资奥克兰的好时机,特别是如果人们已经套现或融资得到批准。如果Rawson现在要购买他的第一个投资物业,那么他会买一个土地面积较大的,具有开发和do up潜力的,位于奥克兰城市边缘的物业。他认为,奥克兰仍然需要更多的房子,所以那些更大的地块在未来会有更多的附加值,但是其他的人纯粹是为了租金收益率而购买比方说Weymouth、Otara和Manurewa等地区就很受投资者欢迎,因为它们往往能提供更好的收益回报。比方说,在奥克兰南区的Manurewa购买投资房产,去年的价格是120万到130万纽币,现在则是75万到80万纽币,这对不少投资者来说已经相当实惠了。他的房地产公司目前以67万纽币的价格卖出了位于Otara,Preston Road上的一处房产,租金估价为每周650纽币,根据40%的首付要求,对于买家来说,负担这样一套投资房的还款压力也不会很大。他坚信,不管现在的房产价格如何,如果长期持有,那么10年后可能会更有价值。
房地产评论员Ashley Church表示,他会根据房产的增值潜力来购买房产,而不是担心其租金收入。如果投资者有能力自己偿还大笔的贷款,那么他们会在奥克兰购买投资房。独立式房产一直是很好的投资选择,但现在的独栋别墅价格越来越贵,特别是在奥克兰。曾经有一种观点认为公寓不是一个很好的投资,但现在它们被认为是一种合理的投资形式。他同时提醒大家,那些收入有限的人需要专注于获得尽可能多的租金来支付房贷,并且可能需要南下才能找到一个有能力支付贷款的房产。
对于以上各种投资观点,逸居新西兰再次连线到新西兰本地两位资深的房地产经纪人为我们做深入的解读,力求为广大读者朋友展现出一个目前最真实的房地产市场现状:

Q:很多投资者总会问的问题是,在目前房价下行市场是否值得出手,但是我们看到,一些具有投资潜力的盘比去年低了不少,不少投资者已经出手了。对此问题您怎么看?

 

James Law在目前的买家市场之中,有实力的买家和投资人比去年相比更加具有议价的能力,所以我认为,现在是有实力的精明投资者开始看盘的时候了,他们也不用操之过急,因为下半年或许会出现更多的法拍房,到时候出手或许更有惊喜。

 

Dong Liu我认为,不少人永远在等房价的最低点,但是大家要知道,房产每十年涨一倍的周期却是一直都没有改变的事实,所以只要自身经济条件允许,该出手时就可以出手。

 

Q:目前的投资者主要会考虑哪些地区和特点的投资房作为出租房产?

 

James Law由于投资者需要付的首付比首次置业者高出一倍。不少精明的投资者目前还在观望阶段,貌似还没到他们出手的时候。如果 LVR有明显调整才可能会是他们纷纷出手的时候。我建议投资者可以关注一下中区,北岸,西区和东南区这些好出租的区域。比方说:中区的Remuera, Epsom, Westmere;西区的Te Atatu Peninsula, Te Atatu South, Henderson, Massey, New Lynn;东南区的Pakuranga, Flat Bush, Manukau, Mangere。

 

Dong Liu由于政府对“健康出租房”的各项要求每年都在不断的提升,同时,又在大力的鼓励开发新建房和购买新建房作为投资房的优待政策出台,所以很多人都在考虑把新建房作为投资房,我最近手上就有不少这样特点的盘,欢迎大家随时找我咨询。



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