房地产数据公司CoreLogic在其最新发布的2023房产报告中透露,今年前六个月和后六个月的市场发生了截然不同的变化。上半年的特点是销售量和房价的双双走低,这是因为利率的迅速上升给了市场“当头一棒”,直到房价到达最低点时触底反弹。来自Corelogic首席房产经济学家Kelvin Davidson对此表示,近年来奥克兰高端市场的房价已从高峰期下跌了约15%至17%,这与房价中位数的下跌幅度大致相同。他解释道,房价的下跌表明较高的利息成本在高端房产市场中也起到了一定的“冷却”市场的作用,尽管这种调控作用不及在低端市场所产生的巨大影响。
但他同时表示,高利率水平对价值在2000纽币或以上的房产市场的影响是微不足道的。例如,Featherston是今年全新西兰范围内最疲软的房地产市场之一,房价下跌了16.6%,而皇后镇的Sunshine Bay却以6.6%的房价增长率位居各地区榜首。


Herne Bay仍然是全国房价中位数最高的区
按房价中位数来计算,Herne Bay仍然是新西兰最昂贵的居民区,房价中位数为316.1万纽币。Cobden最低,房价中位数为25.82万纽币。Davidson认为,从2021年年中至2022年年末,利率几乎上涨了一倍,这对房市造成了致命的打击。今年五六月份的房市销售情况有所好转,这是由于当时利率的上升步伐明显放缓所致,再加上一些政策性利好消息给房市带来了活力。例如,从5月1日起,CCCFA的贷款申请规则有所放宽;从6月1日起,贷款价值比(LVR)规则也有所放松。
在此背景之下,今年下半年的房地产销售量出现了不错的增加,但整体基数仍不高,即使出现了10%至15%的强劲涨幅也没有转化为交易量的大幅增长,且2023年新上市房源的比率仍然相对较低。
在Hargest和Invercargill地区,房产上市的交易天数中位数为11天,这与Ohakune的情况相比则截然不同,后者的平均上市销售天数为115天。

Davidson表示,虽然净移民人数的增加并不会直接刺激房地产市场的销售量和房价,但已有迹象表明,大量新移民的涌入给本已紧张的租赁市场供应量带来了前所未有的压力,直接的后果是空置率的下降,房租价格不可避免的加速上涨。
在奥克兰的Fairview Heights等许多地方都可以看到这样的证据,那里的周租金中位数在过去一年中跃升了32.4%。Davidson强调,假如国家党政府将明线测试从十年缩短至两年,同时恢复投资者的抵押贷款利息扣除政策,将犹如给明年的房市打下一剂“强心针”。
他预计这将会使一些投资性需求拉回市场,也可能会让一些现有投资者发现自己比预期更早的摆脱了资本利得税的束缚。但他强调,在当前较低的租金收益率和较高的抵押贷款利率的大背景下,即使一些投资者开始重回市场,他们也不可能成为市场的主流。首次置业者仍然还有机会,这是因为他们还是可以从(例如KiwiSaver等)政府出台的鼓励政策中获益,并充分利用银行等低LVR限制。
他预测明年的房产销售量不会太高,仅可能会提升5%~10%。
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