作为规划顾问（Planning Consultant），我和我的同事最常被客户问到的是，你帮我看看这块地能怎么分？

随着两年多前奥克兰统一规划条例（Unitary Plan）的颁布，奥克兰东南西北真正做到了土地开发规则上的统一。

加之我们多年来从事土地开发规划，规则+经验，我们逐渐发现奥克兰的土地开发规划是有规律可循的。

下面我会从规划分区（Zoning）、房屋类型和大小，以及土地形状三个类别，为大家解读开发“公式”，希望帮助《逸居新西兰》的读者更好地认识到土地的潜力。

规划分区：判断开发密度的首要依据

Zoning是Unitary Plan中重要的组成部分，也是我们用于判断土地开发密度的首要依据。

就民宅建房用地而言，我们常遇到的奥克兰的土地就分为四大类：独立屋用地（Singlehouse）、中密度混合住宅区（Suburbanzone）、中高密度混合住宅区( Urban zone)，和高密度联排公寓住宅区 (Terrace housingand apartment zone)。

大多数独立屋用地都不可以再分割，只有少量土地面积超过1200平方米的独立屋用地可直接分割；

当然，如果土地上存有住房且面积介于900-1200平之间，也有进行分割的可能性，可以联系专业人士具体咨询。

除了独立屋用地，剩下的三类民宅房用地都允许被分割——只要满足其对应的区域设计标准，可以被分割成几套甚至十几套。

对于这三类区域，一般的规律可以总结如下：

中密度混合住宅区：2~3套两层独立别墅、两组双拼或多个联排；

中高密度混合住宅区：3~4套两层/三层独立别墅、三组双拼或多个联排；

高密度联排公寓住宅区：5~6个两层/三层联排或者更高密度的三层小型公寓。

房屋类型和大小：有具体参数可依

一般来说，奥克兰主要有3种房屋类型：独立别墅、联排（双拼、三拼）和公寓。从密度上看，绝大部分独立别墅和联排会出现在中密或者中高密度的区域。

当然，对于面积较小的地块，比如类似1000平米以下的，开发成小型公寓的价值不大，开发商往往会考虑更密集的联排别墅群。

然而，如何做到高密且又符合基本生活空间的需要，对设计师和规划师来说是很大的考验。

Unitary Plan和《奥克兰设计手册》（Auckland Design Manual）给出过具体的参数可供大家参考：

一个studio的最小面积是30平方米。

一房或者一房以上的住宅需要最少45平方米的空间要求。

标准的卧室应该达到3米 x 3米的规格。

客厅应该达到 3.5米 x 3.5米的规格。

餐厅的尺寸没有固定要求，但是需要能容纳餐桌及保持行动畅通。

厨房中，操作台前的空间需保持1.2-1.5米。

户外活动空间最少需要20平方米且纵深不得低于4米。

Studio或一房住宅的阳台空间最小是5平方米，且纵深不得低于1.8米。

两房及两房以上住宅的阳台空间最少是8平方米，且纵深不得低于1.8米。

土地形状：依形而建各有优势

奥克兰的土地形状是比较规律的，常见的为三类：一种是临街的矩形地，面积多在600-800平方米之间；

一种是带长车道的后座地，像平锅柄，因此被称为“panhandle”，面积多在800–1000平方米之间；

还有一种是转角地，一般呈现矩形或者正方形。三类地形各有特点，可以按照以下“公式”考虑：

临街矩形地：此类土地形状规整，非常适合建较高密度的联排别墅；

后座panhandle地：此类土地适合中低密度独立别墅开发。除非长车道宽度达到5.5米即双车道标准，否则不建议开发超过5套住宅；

转角地：此类土地可以开两个方向车道口，交通便利，非常适合做高密度联排或者小型公寓设计。

此类土地优势明显，但因与十字或丁字路口直接相邻，需要注意转角地的边宽——边宽超过10米以上才适合开车道口。

相信通过上述介绍，您对土地开发有了基本的了解。根据土地的特点，我们可以用此类“公式”帮您找到最佳选择。

当然，土地开发是一个非常复杂且漫长的过程，不可能单单通过区域、大小以及地形来判断出分割的结果；能否成功且高效的开发，还需要了解诸如工程、环境、水文、交通以及政策和市场方面的讯息。

如果您对某块土地的开发有具体问题，欢迎联系我们，因地制宜、深入探讨。

作者介绍

Wayne Wang

奥克兰大学城市规划专业学士，

新西兰规划协会（N Z PI）会员，

新西兰规划协会奥克兰- 北岛B r a n c h委员会委员，

G U C 规划咨询公司创始人及总监。