土地开发，是一个复杂而又有一定风险的过程。如今，新开发区的土地越来越少，很多老城区的土地不断地被推向市场。

对于初次开发者而言，如何选择一块既容易开发，又保值的土地是一个巨大的考验。哪怕是一个微小的错误，也会直接导致开发成本上升、做了“赔本买卖“。

选择一块“好”土地，是开发前尤为重要的先决条件。什么样的土地才是“好”土地？如何选择“好”土地？《逸居新西兰》请GUC规划咨询的规划师Wayne给大家支支招：

1.需要具备基本的专业知识储备

首先，作为开发者，需要简单了解Auckland Unitary Plan中对主要不同的民用区域特征的定义，同时了解每个区域对于房屋层高和数量的限制。

奥克兰六大民用区域包括：

独套房屋区-低密度（Single Housing Zone）

混合房屋郊区-中密度（Mixed Housing Suburban Zone）

混合房屋城区 – 中高密度 (Mixed Housing Urban Zone)

联排及公寓区 – 高密度 (Terrace and Apartment Zone)

大地居民区-低密度（Large Lot Zone）

海边居民区 – 低密度（Coastal and Settlement Zone）

2.用Geo maps“看图说话”

从Auckland Council网站提供的Geo maps中，我们可以得到很多关于您所关注的那块土地的重要信息，例如：

- 水文信息：看土地附近有无洪水区、洪水线、或者自然及人工河流等

- 地形信息：看土地的坡度（地图上每条等高线相隔半米落差）

- 公共基础设施信息：看土地附近有无公共雨水和污水管道等

3.实地考察

除了每次去open home看看房子的质量外，现场了解土地状况也是非常重要的。实地考察需要特别注意考察的是：

• 现有房屋的位置
• 车道的宽窄（想不移房子分割，车道宽度3-3.5m起到关键作用）
• 土地的位置以及形状
• 土地坡度信息以及给排水情况（检查坡度及排水口、排污口是否与地图上信息相吻合）
• 屋外的树木（检查土地界外是否有树木及树木的粗细大小）
• 屋外主干道的级别（主路，或是无尾静街）
• 邻居（周围邻居房屋的层高、密度等）
• 其他情况（门口有无井盖、电话线路盒、电线杆、公共汽车站等）

4.土地资料的审阅

通常去open home参观的时候，中介都会提供2份资料。一份是土地的地契（Record of title），一份是土地信息总结报告（Lim Report）。这两份都是非常重要的报告，需要仔细阅读。

Record of title含：

• 地役权：是否与邻居共用车道、管道等。
• 契约条款：是否有限制土地开发的特殊要求。值得一提的是，在很多Bay区，往往有限制房屋高度的私人条款。

Lim Report包括：

• 潜在土地污染、土质不稳定、洪水等危险
• 私人雨水管、污水管连接信息
• 地税或者欠费记录
• 合法手续报批的资源许可和建筑许可批文
• 合法新西兰房屋建筑合格证书（CCC）记录

5.必要的专业咨询

经过上述4步，对心仪的土地有了基本了解后，最好再向专业人员做个简单咨询，来确保自己的理解正确。通常，选择当地Council的规划师或者私人规划咨询公司咨询，可以取得事半功倍的效果。

作者介绍

Wayne Wang

奥克兰大学城市规划专业学士，新西兰规划协会（NZPI）会员，新西兰规划协会奥克兰-北岛Branch委员会委员，GUC规划咨询公司创始人及总监。