民宅租赁市场租金走势

在最近的一项市场调研中，超过40%受访的物业管理公司认为民宅租金将保持不变，剩下的调研对象则对租金下降的比例存在分歧，但似乎没有人相信租金下降会超过20%。

通常，租金的高低主要由两方面决定，即租客收入和市场供需。因此，经济学家托尼•亚历山大(Tony Alexander)等人士都认为，基于以下一些因素，租金不可避免将会下降。

• 民宅出租数量上升
• 随着国际航班的取消和游客的剧减，很多短租物业（Airbnb ）可能将转移到长期租赁市场。
• 市场大环境下，很多潜在的房产卖家会转入观望状态，托尼亚历山大在其最近发布的一份报告中估计近期房地产交易量可能会下降40%或更多。而其中一些卖家可能会把准备上市的物业拿来招租。
• 租客来源及收入的减少
• 租客的一大人群——国际留学生数量锐减。
• 年轻的租房者在失业或收入减少后，可能会搬回父母家同住，以节省开支。
• 很多企业的扩展项目可能会暂停或延缓，尤其是跨国企业，这不仅意味着就业机会的减少，也将导致迁移的专业人士减少，从而减少对民宅出租房的需求。
• 很多公司开始裁员或对员工减薪，导致人们可支配收入减少。这影响了租客的租金可承担能力

有意思的是，基于不同租客来源的分析，使得地产行业专业评论人士、OneRoof的阿什利•丘吉尔(Ashley Church)得出了与上不同的结论：由于租赁物业仍将求大于供，因此租金将长期保持不变。

• 失业和收入减少同时也意味着更多人的贷款能力下降，只能放弃购买自住房的打算，选择继续租房。
• 许多长期在海外工作的新西兰人正在回流，这意味着对住宅需求增加。

但即使是相信租金不会有明显变化的业内人士，也同时认可：虽然从长远看，根据政府的市场分析，新西兰房屋仍将处于长期短缺状态。但短期内，民宅出租物业的空置率可能会上涨，尤其是一些原本租金偏高的优质地段高档物业和以留学生为主体的市中心和大学附近的公寓。

现阶段房东租客困境解析

综上所述，不难得出结论，在最近这段非常时期，即使撇开政府对房东的限制，保留现有租客也是房东最好的选择。而在现实中，此时的房东可能面临两种情况。

• 此前租约恰好到期

无论解除租约是由租客提出的还是由房东提出的，只要是3月26日以后生效，那么只要租客愿意，他都可以继续留在该物业中。房东无权驱逐租客，当然租客也仍然需要支付房租。

• 租约仍在延续中

目前是一个对房东和租客都比较艰难的时期，租客可能因为各种原因不再能承担原定的租金，而房东损失这部分收入可能难以承受还贷压力或其他支出。因此，作为息息相关的两者，房东和租客在现时更需要保持密切的联系。

房东需要了解：

• 租客的工作是否受影响，会否影响到支付租金的能力；
• 对一些收入不稳定或是自雇人士的租客，他们是否已申请了政府补助；
• 对于原本就有过经常不按时交租现象的房客，更要时时跟进，给予提醒。

租客需要做到：

• 当评估自己暂时无力承担现有租金时，及时与房东协商，能否申请减租或者延后支付。
• 当评估自己已不能再租住该物业时，虽然作为租客只需要提前21天通知，但如果可以不妨尽可能更早告知房东搬离日期，以便房东做好应对。

当房东和租客在租金支付上出现分歧时，友好协商始终是最有效也是最推荐的方法，一旦达成共识，可以在租赁仲裁庭的网站上申请FastTrack Resolution拿到一份调解令(Mediators order)，该调解令是具有法律效应的文件，能够确保双方遵守新达成的协议。

当然，最坏的结果是，租客根据房东“3个月内禁止驱逐租客”的新法案条款，继续租住在物业内却以种种理由拒付房租。那么，新法案也规定了当租客欠下超过60天的租金，房东可以向租赁仲裁庭申请结束租约。

即使是在封锁期间，租赁仲裁庭仍然继续运行，对已递交的文件进行审阅，并通过电话或网络视频审理案件。但这一时期可预估的案件数量上升，以及工作人员和工作方式调整带来的效率下降，都意味着仲裁庭将出现大批积压而延迟案件的判定。因此如果近期需要申请仲裁，应尽早提交申请并充分准备所需文件。

Lv3房东房客可以做什么

今天，总理正式宣布，新西兰从下周二开始将紧急状态调整到三级，并在再两周后做进一步评估。这意味着在仍然严格强调社交距离的同时，一些领域将放宽限制。那么具体到民宅租赁物业，房东和租客在面临以下需求时，他们可以做什么？哪些又不能做呢？

• 租户如何搬家

可以预见，在降级到Lv3之后，无论是此前因Lockdown而不得不延后迁入新居的租客，还是被迫临时决定寻找租金较低廉的新物业的租客，都希望能尽快完成搬家。虽然关于如何搬家可能不会有具体规定出台，但参照建筑行业在Lv3和Lv2期间的一些规定，不难对此进行推测：

• 租客可以请搬家公司上门帮助搬家。
• 搬家公司在开始工作前必须给客户COVID-19计划书，列明他们如何应对和预防风险。
• 租客有责任在搬离和进入新住处时先对两个场所进行必要的消毒，并为搬家工人提供洗手液等消毒清洁用品。
• 搬家工人需要在工作中戴口罩、手套等必要的防护装备。
• 如果可能，租客与搬家工人必须全程保持2米以上社交距离。
• 租客和搬家公司必须做好整个搬家过程中工作时间、流程和接触者的记录。
• 如果租客是自行搬家，确保参与搬家的人都是同一个家庭bubble或者到Lv3的阶段是同一个有限的社交bubble中的成员。
• 房东如何提供看房

无论是此前就空置的物业，还是因为租客搬迁需要重新招租，相比于所有的租赁手续都可以在网上操作，目前房东面临的最大问题是如何在仍然强调社交距离的规定下提供看房。这也是目前业界讨论比较多的一个话题，目前大家都比较倾向于在Lv3和Lv2阶段可以尝试以下两个可行性方案种方式。

• Lv3阶段，提前请摄影师进入空置住宅进行尽可能详尽的拍摄，然后将视频放到网上供潜在租客观看。
• 如果接下来能进一步降级到Lv2，则有希望提供Private viewing，而不是Open home。即潜在租客通过网上或电话预约，然后在规定时间单独（个人或家庭为单位）进物业参观。

同样，采用以上任一方式时，房东或者物业管理公司应负责在他人进入房屋前后进行必要消毒，提供防护和清洁消毒用品，并始终保持社交距离。

• 房东如何装修维修

正如上文所分析的，短期内民宅租赁市场可能会出现空置率上升的状况。因此，有些房东可能会想趁着空档期对出租屋进行装修或必要维护。Lv3and Lv2阶段，建筑和维修工人都是可以开工的，此时房东需要做的同样是：在工人进入前或离开后对房屋进行消毒，为与工人保持社交距离，确保同时只有一方或一人在场。有更多的详情可以参照COVID-19 Health and Safety Protocols for New Zealand Residential Construction Sites。在此需要特别提醒的一点是，如果装修的是公寓，需要提前与公寓物业管理公司协商，就公共区域如何保持社交距离和卫生安全达成共识。

Franklyn Young

Crockers 物业管理集团

业务开发和项目经理

毕业于奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾在几家大型物业管理公司从事物业管理工作。 Crockers 有着超过45年历史也是在新西兰最大规模的物业管理本地企业之一，其服务涵盖民宅，商业，和不同地契形式的公寓楼宇，小区等不动产管理。