新西兰央行本周三宣布，他们正在考虑修改目前对自住者的贷款价值比例（LVR，全称是Loan to value ratio，是指银行发放的贷款数额相对于房子价值的百分比），修改或将于今年6月1日生效，目前处于公众问询阶段。

当前的规则是LVR超过80%的贷款人限制其市场份额不超过10%，以及对投资者LVR超过60%的贷款人限制其市场份额不超过5%。新的规则将LVR超过80%的贷款人市场份额比例提高到15%，对投资者LVR超过65%的市场份额比例实施5%的限制。

央行表示，希望通过限制LVR以控制高风险的抵押贷款申请的方式来促进金融市场的长期稳定和健康的发展。其最终目的是为了让银行系统发放贷款的审批要求变得更有弹性和增加家庭财务状况抵御风险的能力。

新西兰央行行长 Adrian Orr

对于新西兰的房产买家和贷款人而已，过去的16个月是痛苦的。自从2021年12月政府对《消费者信贷金融法》（CCCFA）进行了修改之后，加之抵押贷款利率的不断提升，房地产市场遭受了一次又一次的打击，全国各地的房价呈现出不同程度的持续下跌景象。这种市场行情已经严重削弱和打击了人们的购房热情和信心。各地房产市场呈现出销售量急剧下滑的态势，买家要么因为难以获得抵押贷款融资，要么决定退而求其次，选择更便宜的房产。

前任央行行长 Don Brash

逸居新西兰也独家采访了前任央行行长、现任中国工商银行新西兰董事会主席Don Brash。他表示，央行在此时进行调整让他感到有些惊讶，同时也令市场惊讶，但这并不是一个很大的调整。目前大多数银行都非常愿意发放贷款，可是许多潜在的房主负担不起首付。因此对于普通贷款人来说，这或许是件好事。

对于这些问题，新西兰各大经济学家也有自己的观点。

观点一

对LVR规则的更改表示担忧

CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson为此表示，LVR限制了商业银行为潜在购房者提供足够的贷款，这样，买家无法确保自己有足够的资金来购买心仪的房产。他说，对于央行而言，LVR的引入是为了防止因房价大幅下跌而造成的银行业出现大量死账坏账的可能。

Davidson同时表示，虽然该提案目前还处于公众问询阶段，并将于6月1日才可能会进行修改，但他认为这基本上已经是铁板钉钉的事实。那么，这就意味着新的标准实施后，房产市场的需求将会比之前有所回升，一些首次置业者和投资者们也会考虑重新回到房市之中。

自从市场收紧LVR规则和加息以来，新西兰房价出现了严重的下跌

那么这意味着房市的春天即将到来了吗？

未必！Davidson认为，明年3月即将推出的债务与收入比（DTI）将比LVR更可能会抑制买家特别是投资者入场。他预计DTI比率会设定为7，也就是说如果你有10万纽币的收入，那么可以向银行最多借到70万纽币的融资。这意味着，如果投资者在自住房上已经有了抵押贷款，那么就很难再申请到出租房产上的贷款了。他解释道，DTI是将房价的增长与收入真正的联系起来了。

房地产投资者联合会副主席Peter Lewis也持类似的观点，LVR的调整将对房产市场产生更大的影响。他认为，对于投资者而言，更重要的是取消抵押贷款利息的减免，但似乎短期内不可能发生。那么这就导致了人们不会热衷于购买民宅投资物业，因为无论买什么，都可能会赔钱。投资者们正在等待今年晚些时候的选举投票结果，而房屋租赁市场的情况则更加扑朔迷离，一些投资客正在被迫退出房产市场；有些人还在硬撑，以至于他们不得不每周自掏腰包补足500纽币的抵押贷款还款额；还有一些拥有良好租户的房东则正在考虑租约到期后出售房产……

Lewis对这种市场状况表示担忧，也许随着时间的推移，可供出租的房屋数量会不断减少。他预计，这些负面影响将在未来几年内显现出来，并最终将导致租赁市场出现更大的供给不足问题。

观点二

对LVR规则的更改表示欢迎的观点

Infometrics的首席执行官和首席经济学家Brad Olsen表现出了不同观点，在他看来，LVR的修改并不是坏事，这些变化可能有助于通过引入更多的买家来更快的稳定住房产市场。他不认为这将是一个对市场产生巨大变化的原因，因为目前的房价和抵押贷款利率仍然保持在相对较高的水平。这对于所有的潜在买家们来说，仍然是一个不小的挑战，因为他们很难越过这个限制。

Bayleys房地产洞察力数据部门主管Chris Farhi对LVR的规则改变同样持比较积极的态度，他认为这种改变是非常有意义的，对市场会起到比较积极的影响。但相比较如此小规模的调整，他认为利率的提升和如何支付高息下的抵押贷款还款额则可能是无数贷款人申请贷款时遇到的最大制约因素。