从今天（6月1日）起，贷款价值比（LVR）限制正式放松。对于LVR高于80%的自住房主，银行可提供的贷款金额与放贷总额占比上限放宽为15%（此前为10%）。与此同时，商业银行还可以将新抵押贷款份额的5%发放给首付款不足35%的投资者买家，而不是之前要求的40%的最低首付限制。

松绑LVR政策对新西兰房价意味着什么？

虽然LVR限制从今天开始放宽，但金融市场上不少评论员则表示，这一变化不太可能对新西兰房产市场产生任何重大的影响。

Corelogic的研究主管Nick Goodall表示，他并不指望LVR政策的变化会带来什么积极的影响，用更低的首付款比例来购买房产最大的问题是借款人将背负更多的债务，而现在，房产买卖市场受到了更高抵押贷款利率和更高测试利率的限制，短期内很难改善。

Infometrics首席执行官Brad Olsen也持同样的观点，他不认为LVR的改变会成为房产市场新的驱动力。他直言：如果你是一位投资者，现在的首付款从40%降至35%，意味着他们需要负担更多的抵押贷款还款压力来购买新的房产，他认为并不会有很多的投资者会这么做。

ANZ的高级经济学家Miles Workman表示，很难量化LVR限制对房地产市场的影响。“尽管最近对LVR限制的更改是微调而不是全面改革，但它确实代表了金融状况的缓和。”

新西兰房价已经见底了吗？

近日，ANZ银行的经济学家公开表示，新西兰房产市场的低迷行情似乎已经见底，他们认为，房价将会逐步开始回升。在该行最新发行的“房地产焦点报告”中，他们的经济学家表示，新西兰当前的净移民人数激增和6月起贷款价值比（LVR）限制政策的确定放宽，让他们提升了对房市提前回暖的预期。

大家应该还依稀记得，今年早些时候，ANZ银行公布的预测结论是今年房价将比2021年11月时的峰值下跌-22%，但上个月，他们再次修改了这一数值至-18%。无独有偶，在新西兰房地产协会（REINZ）最新公布的房价指数报告中，他们预测到全国范围内平均房价的最低点将出现在比高峰期时下跌-16%的位置。

REINZ进一步解释道，这并不意味着每个地区的房价都会在同一时间停止下跌，这是因为新西兰各地的房价最低点都可能不尽相同。但值得让人鼓舞的是，当前奥克兰房地产市场的拍卖清盘率正在预示着市场正在迅速恢复往日的活力，他们甚至认为，房价将出现一定的上行可能。虽然当前房产交易量仍然很低，新的挂牌数量也不高，但市场上已经呈现出了一定的收紧趋势，上市可供销售的房产库存量已明显减少。

经济学家认为，LVR政策的松绑可能会在短期内为房市注入一剂“强心针”！更重要的是，市场基本面不像以前那么疲软，随着净移民人数短时间内到达新高，加上建房速度的放缓，当前的住房需求量已经超过了供应量，并且赤字还在不断的扩大中。

当前民众对住房对需求已超过了供应量，这将给房价带来积极的影响

根据ANZ银行的最新调研，到去年第三季度，住房不足问题基本消除，而在接下来的两个季度里，市场上新的需求已经超过了供应量。数据显示，仅仅在过去的两个季度里，按净移民的人数计算得出的结论是住房供应量的缺口已经达到了约5500套住宅。经济学家表示，由于净移民人数还没有显示出任何松动的迹象，那么住房供求关系不足的问题还将在未来一段时间内继续扩大。

近期奥克兰房市的拍卖清盘率显示，房市正在恢复活力

ANZ的经济学家预计新西兰房价将开始止跌回升，并且在短期内有一个戏剧化的转变，并预测到，房价将在今年最后的两个季度里获得1.6%的季度性增长。奥克兰近期的拍卖会清盘率已经表现出了房产市场正在恢复活力，虽然4月份的房价仍然比新冠疫情前的水平高出了22%，但相比较过去两年的房价最高点时，房子已经略微变得更加“负担得起”，他们预测下一次的房价最高点将出现在2025年的12月。经济学家同时表示，以上预测结果可能会受到多个外界的因素影响，如移民数量的变化，家庭收入的变化，以及新西兰政党选举的不确定性，包括新西兰央行很可能从明年初开始实施的债务与收入比限制，都可能会对房市产生巨大的影响。

那么当前房产市场环境究竟如何呢？

新西兰著名独立经济学家Tony Alexander对多位房产经纪人进行的最新市场调查显示：

1

近30%的经纪人表示，尽管冬季已经到来，但他们看到了更多的潜在买家参加Open Home，而上个月只有约3%的受访中介这么说。这一最新的数据结果时自2021年2月（当时有43%的经纪人认为更多的潜在买家正在进入市场）以来的最高值。

2

约54%的经纪人表示，他们看到了更多的首次置业者们进入了市场，上个月这一数字为22%，1月份仅为3%，最新的数字时自2021年10月以来的最高值。

Alexander的市场调查结论是，房价正在触底，房市昔日的繁荣正在回归，而这主要是由首次置业者们推动的。