根据新西兰2020年的数据统计，全年有16,234家企业因为疫情而永久关闭，这是一个让人难过的数字，因为这背后的失业率关系到每一个家庭的生存情况，有的家庭因为失业和破产导致无力偿还房屋贷款，最后房屋不得不被强制拍卖，这类房屋的拍卖叫做Mortgagee Sale，抵押逼售房产，也就是我们华人通称的法拍房的一种。

我们了解到奥克兰目前共有21套房屋在做Mortgagee Sale。对于目前高企的房价来说，很多华人认为如果能通过这种方式买到比市场价更便宜的房子，也算是一件幸运的事情。然而任何事物都有其两面性，法拍房虽然有可能捡漏的幸运因素，却也有其高风险的因素。下面我们一起来分析法拍房的利与弊，希望能给您置业路上做一个参考。

法拍房的产生

法拍房指的是被法院强制执行拍卖的房屋。当抵押贷款的债务人无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，债务人可经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得满足其债权。而在此过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍房。

法拍房最常见的就是银行或其他金融机构因为贷款人无力偿还贷款而通过法律程序行使其权利将抵押的房屋进行拍卖而收回其款项的情况。

法拍房的来源
要搞清楚法拍房的利弊，就先得从根源梳理，搞清楚法拍房的来源。

1、商业贷款产生。

购房人向银行申请抵押贷款购买房屋，在不能如期如数偿还贷款时，银行依法行使其债权要求拍卖抵押的房产来偿还贷款。

2、民间借贷产生。

民间借贷并以房产抵押，到期没钱还款。根据法律规定，债权人不能直接取得抵押房产，这时候可以根据抵押借款协议向法院申请强制执行，拍卖房产以收回借款。

3、司法没收产生。

刑事案件中判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产的， 如没收财产涉及不动产，该不动产也会进入法拍房市场，拍卖所得收归政府国库。

哪些法拍房值得捡漏？

1、法拍房价格优惠

优惠的价格是目前法拍房市场最大的吸引力之处，一般法拍房的价格都会比市面低出10%左右，有的在进行多次流拍后，价格相比市场价，甚至会有更大的优惠。

2、法拍房地段较好

如果你足够幸运还能碰见一些比较好的法拍房，比如，在较好的区域里，有很好的学校资源，房屋状况也良好，这类房屋如果能买到，价格又低廉不失为一种幸运。

法拍房的风险：细数法拍房风险八宗罪

好处多，自然伴随着风险，不是所有的法拍房都有如此幸运的一面，多数法拍房都面临一些潜在的风险。下面来说说法拍房可能会存在的十大风险。

1、无法入住
无法入住的背后往往存在多种原因，比如银行无法使屋主搬出房屋、房屋破损严重、债务未结清等，最终都会导致花大量精力金钱，使房子多年无法入住，损失惨重。

2、刑事案件
判断一个法拍房否有过刑事案件，可以试试多渠道打听房子的信息。在新西兰一般有过刑事案件的房屋，按照规定中介是必须告知买家和租户的，但是也有很多案例，中介故意隐瞒，导致拍到有过刑事案件的房屋。

最好的办法就是问问周围的邻居，物业，再就是关注法拍房的出售信息，有的房子多次拍卖都流拍，或多或少存在这样那样的问题。

3、无法保证和平交房如果你所居住的房屋被强行夺走拍卖，多半屋主是不会很配合你的交易，情况严重时甚至会发生肢体冲突，到时警察介入，各类麻烦事一大堆。

4、债务关系复杂
有些屋主可能会把房子向不同债权人进行多次抵押，那么这个房子的债权人可能不止一家，新的买家必须委托律师清算这些债务，才能拥有该房产。

5、交割问题
银行通常不能向买家保证交割时间。

6、屋主或者租客可能“赖着”不走
如果你真的已经把钱给了银行，并不表示这套房子你就顺利拿到了，有可能住在房屋里面的屋主和租客不愿意搬出，那么你与他们的周旋时间就是未知。

7、房屋可能会遭到恶意破坏

对于法拍房来说，屋主是不愿意被拍卖的，很多屋主会对银行的做法感到愤怒，例如会故意损坏家具、弄坏墙壁、拿走所有能拿走的东西。
 
8、银行可能不接受法拍房的贷款
有些法拍房的情况比较复杂，除了第一债权人（通常为银行）以外，有时还会有第二甚至第三债权人，如果房屋的售价可能不足以清偿所有债务，债权人们必须就部分清偿以及注销caveat达成协议，你的银行才可能会考虑批准你的贷款。

法拍房风险如何规避？

1、建议买家做一个Building Report

买法拍房之前强烈建议买家做一个Building Report, 详细了解房屋质量，确保无误才下手。

2、 找一个专业的律师，做一份详尽的书面报告

不管你是房屋市场上的新手还是老手，都建议你在购买此类房屋之前聘请一位专业律师，让你的律师仔细审核每一条条款，并以书面形式告知你每一样存在的风险，确保在你知情的情况下，了解每一笔花费。这个非常重要！ 

3、多找中介朋友打听房屋详情

如果你有一些朋友在新西兰从事房屋中介行业，可以多向他们打听，听取他们的建议。

4、 在没有足够了解之前，不建议购买此类房屋

在没有做出更多的详细了解之前，那么不建议你购买此类房屋，此类房屋的风险较大，一旦发生纠纷，时间和金钱都是一笔不菲的开支。