奥克兰统一规划78号修改方案
随着前期公众意见咨询阶段的结束，新版中等密度住宅标准（MDRS）已经于 8 月 18 日正式生效。这意味着在不需要资源许可审批的情况下，只要符合 MDRS 规则，奥克兰市议会允许在大多数住宅用地上建造不超过三套（和三层楼高度）的住宅，如联排别墅。对物业的开发方式引入了新的标准，并公布了奥克兰统一规划的 78 号修改方案地图（Plan Change 78 Map），以及如何使用这一地图的说明。奥克兰统一规划图，在 MDRS 的初稿的基础上引入了新的区域：低密度住宅区（Low Density Residential Zone）。
78 号修改方案（Plan Change 78）拟议变化响应了政府的国家城市发展政策声明（NPS-UD）。这一规则允许在奥克兰全市范围内建设更多的高密度住宅，在奥克兰市中心、10 个主要城区中心、快速交通站周围的步行距离内，允许建造 6 层或以上的高密度建筑。奥克兰市议会透露，奥克兰统一规划目前正在征集民众意见反馈阶段，并于 2022 年 8 月 18 日至 9 月 29 日开放提交。
奥克兰市议会78号修改方案登录页面
奥克兰市议会负责城市规划的总经理 John Duguid 表示，市议会鼓励人们对即将实施的 NPS-UD 和 MDRS 计划发声，提交自己的意见。他认为，最初的奥克兰统一规划已经为住房和经济发展提供了巨大的动力，这些规则修改将对我们的城市未来几年的发展产生重大的影响。同时，这些变化将使得城市住房的容量大大的增加，使城市中心和公共交通的步行距离内有更多的高密度建筑，将改变人们在整个城市发展中选择如何建造他们住房的规则。
对于这些改变，奥克兰市政资源许可部门的总经理 Ian Smallburn 表示，这标志着奥克兰统一规划中重大和复杂变化的开始，因为新的密度规则开始在整个城市中建造更高密度的住房了。然而，他同时强调，房产主和开发商需要仍然遵守《资源管理法》规定的所有其他规则和标准，在开发过程中避免对环境和其他人造成潜在的不利影响。
中密度住宅的话题在行业内外热议持续加温，在上周的新西兰国际建筑业博览会（NZIBES）展会和颁奖晚宴现场，中密度住宅的相关讨论几近沸点。新西兰华人建筑业协会会长 Frank Xu 表示：在中密度时代，最大的挑战将出现在建筑业，市场“相对无序”的状态，对从业人员和各类公司都是巨大的挑战，自我约束和自我提升是最佳应对方式。
Barfoot & Thompson 董事总经理 Peter Thompson 在展会现场与观众和员工亲切互动，他表示：新西兰建筑和房地产行业正面临挑战，在现场看到这么多从业人员协力共荣感触颇多，因为每个企业、每个人的背后都藏着身处逆境努力实干、面临风险做出抉择，从而最终取得成功的故事。同时，他表示Barfoot & Thompson 很荣幸再次成为赞助商，由衷感谢新西兰华人建筑协会为新西兰房地产及建筑行业做出的常年努力，因为我们之间的强有力的联系，不仅提升了彼此的价值，更激励我们的地产销售人员能够深入不同的企业和领域为大家提供专业和高品质的服务及建议，非常期待我们有共赢的未来。
Pauline Gao （左） 与 Peter Thompson （右）
逸居创始人 Pauline Gao 与 Peter Thompson 分享了最新一期的《逸居 b+d 》杂志并邀请他签名留念。据悉，展会现场不少观展者向 Barfoot & Thompson 的专业中介了解和咨询中密度新标准对房地产市场影响，以及相关区域楼盘信息。
78号修改方案（Plan Change 78）目前还处在民众建议反馈阶段，但一经公布就再次把“中高密度住宅标准(MDRS)”的话题推到了风口浪尖。逸居连线了 Barfoot & Thompson 两位对 MDRS 颇有研究的资深房产销售顾问，具体分析 MDRS 对新西兰房地产行业带来的市场影响。
人物采访
Kai Deng
Barfoot & Thompson Residential/ Rural Sales
Gavin Han
Barfoot & Thompson Residential Sales
逸居：请分别聊聊已经实施的 MDRS 和处在问询阶段的 Plan Change 78 对于房地产市场有哪些正面和负面影响？
Kai Deng：正面的影响，对于不少区域的地块来说，3套及其以下的开发已经可以直接按照新的 MDRS 的规划来进行设计和报批了，这对奥克兰地区的土地释放起到了非常积极的作用。尤其是阳光角和容积率的放宽在新房的设计项目上，让设计师有了更大的发挥空间。新规之下，新建房在户型和外观方面有更加合理和美观的可能性。
负面影响方面，从开发商角度来说，Plan Change 78 虽然在阳光角和容积率方面放松了不少，但是同时也引入了一些新的设计要求。比如，引入了安全及隐私缓冲要求，在车道的宽度外加上 1 米宽的缓冲带，这有可能导致设计上会进一步缩减房子室内面积。另外，外观空间的设计也有新的要求。比如，对于 4 套以上的开发项目，每套主客厅的空间需要达到 6 米 x 4米，3 套及其以下只需要 4 米 x 4 米。也就是说，虽然 Plan Change 78 增加了密度，但是套数有可能比旧政策下更少。
Takapuna区域规划局部图
（左图：MDRS初稿，右图：78号修改方案）
举个例子，对比 Takapuna 的核心地段，可以看出之前的MDRS规划（左图）湖边和海边不少土地是 Urban Zone （原则上可以建 12 米 3 层，容积率 50% ），这次被重新规划到了新的 Low Density Residential Zone （右图）（原则上只能建 9 米高的 2 层, 容积率仅为 35% ），这些地块可以说在这次的规划图 Plan Change 78 里面被"弱化"了。
Hillcrest 区域规划局部图
（上图：MDRS初稿，下图：78号修改方案）
与此同时，有一些土地开发能力得到了加强。比如在之前 MDRS 的规划中，Hillcrest 的这些区域属于 Single Zone。目前在更新的 LDR Zone 规划之下，阳光角放宽到 4 米 60 度。这意味着，在有 RC 的情况下，这一区域可以建设多套住房项目。在北岸 Milford/ Takapuna 海边区域，以及Lake Pupuke 湖边区域（下图），可以发现整片 Single Zone 被重新规划到了新引入的 LDR Zone 当中。
Milford/ Takapuna 区域规划局部图 78号修改方案
不少自住买家会担心，Plan Change 78的出现会让原来的居住环境变得更加高密化。其实从源头释放土地资源，在市区范围有限的基础设施资源的前提下进行高密化，这是新西兰未来 20 至 30 年的基本国策，也是城市化发展进程中的一个必经之路。就居住环境来说，买家在低密度住宅区和Lifestyle 区域依然有非常多选择。
Gavin Han：MDRS 的改变，以及 Plan Change 78 的推进，使得新西兰特有的一块大地上有一个房子的街区景观，发生翻天覆地的变化。特别是一些传统街区，相信会有大量的 2 至 3 层的中密度住宅区块，甚至高达 4 至 6 层公寓的出现。
逸居：房地产行业专业的销售人员，买家和卖家如何能避免 MDRS 所带来的负面影响？
Kai Deng：作为地产销售从业者来说，及时更新政策信息、努力提高自身的专业知识是我们的基本功。熟悉和了解我们的房源以及区域的规划属性，才能为买家或者卖家提供更专业的服务，让他们对于自有房产或目标房产有更加精准的价值判断。
Gavin Han：纵观历史，奥克兰的变化可以说是巨大的。我们必须同步更新 MDRS 和 Plan Change 78 以及其它政策所带来的信息变化。因为这种区域性的变化，不仅出现在某一房产本身，更会体现在左邻右舍及周边街区的变化中。帮助客户更多了解和熟悉所销售房屋本身的具体情况和规划政策，是我们的职责所在。客户在购房前也需要向销售人员有更细致的询问和了解，避免盲目购买或投资带来的资产损失。
逸居：在目前相对严峻的市场环境和 MDRS 的政策之下，给予买家的投资建议有哪些？
Kai Deng：MDRS 是奥克兰城市统一规划的”升级版”，标准相对更严格，在设计方面也新增了更多的要求。对于开发商买家，在购买土地之前，需要更详细地了解土地属性，做好调研工作。与设计师和一线销售人员保持良好沟通，因地制宜去规划项目的后续设计和开发工作。对于广大自住房买家来说，调研工作同样重要。可以通过奥克兰市议会官网查看政策规划信息，特别是 MDRS 的相关政策。当然，联系您可信任和专业的地产销售人员为您解读和分析房产市场变化，也是一条捷径。
Gavin Han：对买家来说，需要明确自己的购房目的，是自住还是投资。这有利于地产销售人员更精准的帮助您寻找您的目标房产。在不熟悉的区域，需要详细询问目标房产的各方面信息。举例来说，您未来的邻居是否有分割开发的可能性或者潜力，属于哪种类型的开发，开发给您的房产会带来何种影响，更近一步说，未来区域开发会提升还是降低您的房产投资。另外，这种潜在开发的可能，是否对自住生活隐私、噪音及安全等方面造成影响。