近日，小编从多方了解到，圣诞新年假期刚过，已经有不少置业者开始了他们的寻房之旅，不少中介表示，当前市场上有很多挂牌上市的房源可供选择，大批置业者，特别是首次置业者们，已经涌向了他们的Open Home，令他们没有想到的是，当前的工作量比去年11月假期前还有忙很多。值得一提的是，当前的买家对房价非常敏感，在奥克兰市场，价格在80万左右的入门级房产更能吸引到买家们的关注。
那么问题来了，这个夏天，作为屋主的您是否有打算卖掉自己名下的物业？本期文章，小编来给大家介绍一下新西兰房产市场买卖的具体运作流程，有哪些不同的房产出售方式以及如何以最佳方式来推广房产等干货信息。
新西兰房产买卖运作流程
在新西兰，绝大部分卖家会选择通过房地产公司出售房产，只有极少数卖家私下出售房产。法律要求，所有的房地产公司和销售人员都持有《Real Estate Agents Act 2008》的资质许可，受政府机构房地产代理监管局的监督之下进行房产买卖交易。为了确保业从业者遵守行业道德，政府还颁布了《房产中介行为守则》。在房产销售过程中，销售人员代表卖家推广房产并与买家进行谈判。出售房屋时，卖家的责任是按照售价支付一定比例的佣金。
如何选择到一位合适的房产销售代理
销售人员将在市场上推广卖家的房产并代表屋主与买家进行谈判。因此，选择合适的销售人员是出售房产过程中的一个重要环节，在整个房产交易过程中，中介也可以帮助卖家减轻很多的负担，例如在销售前期提供市场参考价的评估，销售中期为房产做广告推广，吸引潜在买家的注意，处理客户的问询服务，安排房产开放日（Open Home），与买家进行议价，安排房产的交割，并在卖房过程中提供专业的建议。那么屋主如何才能找到一位最合适自己的房产销售代理人呢？我们给出了以下四个建议：
Tip 1
“货比三家”
尝试与不同销售人员交谈，询问其独特技能、当前市场行情以及他们推广房屋的方式。每名销售人员都应该具备专业知识，他们应该能非常清楚的告诉您最适合您房产的销售方式是什么。
Tip 2
查看中介的销售纪录及市场口碑
如何看出该中介的销售能力？可以通过该中介过去12个月的销售业绩，平均售出一套房产的时间等数据来推测。另外，通过朋友或者其他渠道了解一下该中介的市场口碑也是一个不错的方式来进行更深入的了解。
Tip 3
正确了解当前市场房产的平均成交时间
仔细调查一下自己所在区域内一套类似房产的平均成交周期，做到心中有数也是非常必要的一环，假如卖家需要置换房产，那么如何来规划两套房产的买卖时间就显得更加的重要了。
如何选择房产的销售方式？
在新西兰，出售房产的主要方式主要包括：拍卖、议价，投标和开价售卖。
拍卖适合市场需求量较大的物业，在市场好的时候更容易卖出较高的价格。
议价则是房产以明码标价、标明价格区间或面议价格的形式发布广告，邀请买家为该房产出价。这种出售方式允许买家与卖家就房产价格进行谈判。
投标方式更有紧迫感，设定投标截止日期可以在买家之间制造紧迫感和加剧竞争，最终为卖家的房产争取一个较高的售价。这是一个全程保密的售卖过程，买家必须在规定的期限内针对该房产出价。有些房产特别适合招标出售。例如，房产归信托机构所有，出售时需要征询多方意见，或者待售房产需要买方在提交出价之前开展审查。采用招标出售方式没有价格限制。
开价售卖适用于一些上市一段时间的房产，屋主对市场比较熟悉，能够开出比较合理的销售价格。
为何拍卖是最好的出售方式？
目前奥克兰市面上60%左右的物业买卖是通过拍卖的形式成交的，那么拍卖给屋主能够带来哪些好处呢？拍卖是一种直接有效的房产出售方式，它可以最大程度地增加买家之间的竞争帮卖家取得市场上最好的售价。以下我们给出选择通过拍卖方式出售房产的理由：
它能帮卖家快速地售出房产。整个过程最短只需四周。
出席拍卖会的买家均已做好购买准备。如果是无条件出售，那么既没有复杂条件也没有任何延迟。
能够在买家之间制造紧迫感和竞争感，最终以高价售出房产。
拍卖会没有价格限制。在拍卖会开始前卖家可以自由地考虑在拍卖日期之前收到的出价。
卖家始终是拍卖会的掌控者——拍卖底价和交房日期都将由卖方设定。
当前正值夏季，是传统的房产买卖销售旺季，那么问题来了，屋主们在销售之前需要做哪些准备呢？
房产文件：在房产进行买卖时，关于该房屋的相关文件需要准备齐全来提供给买家作为贷款和购买保险的依据，同时，对方律师也需要仔细阅读相关文件来掌握该房产的具体情况，例如Lim report等。
房屋屋况：房屋的屋况是房良好，那里需要修缮，是否需要局部翻新来提升房子的附加值都是卖家需要提前考虑的问题。
夏季的花园和游泳池等小细节的把控：很多卖家只关注房子和土地的价值而忽视了房子的本身，特别是一些看得到并且不需要花太多金钱就可以改变的地方例如花园和游泳池的整理是十分必要的，修建树枝，清理垃圾，也是能够帮助提升房产售价的好办法。对于买家而已，参观开放日的第一印象非常重要。
关于今天的话题，我们还采访到了Barfoot &Thompson的几位资深房产顾问来给我们的卖家就“夏季卖房”话题做独家的解读。
Annie Yong Mewburn
Greenhithe Branch
Linda Teng
Milford Branch
Q：夏季是售房的最佳时机吗？
Annie Yong Mewburn：在我看来，夏天是卖房的好时机。没有糟糕的天气，房子在这个季节看起来会更有“卖相”。
Linda Teng：一般来说，夏季应该是新西兰卖房最好的季节，因为天气比较好的缘故，潜在买家看房的积极性也比较高。从心理学的角度来说，就是买家会持一个比较积极的态度，再加上天气好，阳光好，就会很容易找到自己喜欢的房源。反之，如果在秋冬雨季来临时，大家都不愿意出门，Open Home也会相对冷清。
Q：卖房前要不要进行装修？
Annie Yong Mewburn：由于当前如此高的利息导致买家很难获得贷款，那么许多买家在买房后就会耗尽手里的现金，这意味着卖家在出售前进行翻新更具吸引力，就会得到更多的买家的青睐。
Linda Teng：准备卖房前进行一些简单的装修是非常有必要的一环，比方说，deck褪色了，重新刷一下油漆就可以看起来焕然一新，有时候，房间的颜色也可以考虑更换一下。另外，屋主搬走之后可以考虑租一些家具增加一些“烟火气”，比方说我之前卖的房子都会用到 staging公司提供一些有设计感的床啊，沙发啊可以给房子加分不少。如果该房产之前一直处于出租状态，那么房子整体翻新一下就更有必要了。
Q：房子里还有租客还能卖吗？
Annie Yong Mewburn：如果卖家的房子有租户是仍然可以出售的，但需要与租户讨论并鼓励他们保持房屋整洁，这样做可以有效减少房屋上市时租金上的损失。
Linda Teng：有租客也是可以卖房的，像我之前卖的房子经常是带有租客的，但是需要卖家注意的是，新的租赁法出台之后卖家，买家和租客三方需要把交割日期商量好。法律规定，在有租客的情况下，交割日期一定要在房子买卖合同无条件之后的90天以后才能交割。在做Open Home之前，屋主也要跟租客提前沟通好。目前我手上的两套房都是带租客的，其实只要沟通好，租客一般也会非常配合我们的工作。
Q：还有什么其他tips给夏季卖房的屋主？
Annie Yong Mewburn：整理和打扫房子，清洁地毯，换灯，尽可能多地搬走房子里的东西，尽量少用家具，让房子看起来更加宽敞。
Linda Teng：我给今年打算卖房屋主的建议是，去年一整年新西兰的房市价格处在调整阶段，加上现在刚刚开年，我们也看不到市场价格的最新反馈信息。那么对屋主来说，如果想尽快卖掉手里的房产就需要他们去meet market price，假如屋主对价格还抱有很高的期望值，那么就会有一定的难度。与此同时，屋主也需要跟自己的代理中介沟通后根据实际情况制定出最合适的广告和销售策略，考虑好是选择拍卖，议价还是暗标的方式来出售。