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根据Barfoot & Thompson发布的报告，去年12月，有净8%的房东表示很难找到好租户，而现在有28%的房东表示这变得很容易，这是创纪录的数据。计划提高租金的房东比例也从70%上升到84%。租金上涨将进一步鼓励年轻人考虑购房，而房东
越来越有能力支付保险、维护和市政费等快速上涨的费用。
其实，房地产投资虽然不是高深莫测的科学，却确实需要仔细的研究和分析。这其中，理解潜在投资的回报率至关重要。对于房地产投资者来说，拥有一处高收益、可获得大量资本增值、拥有稳定租金回报且维护成本低的投资物业，是大家共同的追求。那么，如何理解并计算租金回报率？如何准确获知您家的房产在租赁市场的表现呢？今天我们就和Barfoot & Thompson的资深物业管理专家来看一看。
资本增值是指当您以高于购入价格卖出投资物业时所获得的利润。许多人购买投资物业是为了长期盈利，因为随着时间的推移，房价往往会上涨。然而，在短期内可能几乎没有利润，因为还需要考虑抵押还款、保险等开销。为了应对这些开销，许多投资者都会选择将房产出租，因此就需要计算租金总收益率和净收益率。
租金收益率源自租客支付的租金。它是基于房产可能在一年内带来的租金总额，相对于其购买价格的百分比来计算的。
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总收益率：在扣除任何费用、开支或可能的租金空缺之前，您的投资所获得的收入回报。它也不考虑利率的影响。总租金收益率是评估回报的常用指标，因为它易于计算，且便于比较不同价值和租金回报的物业。 Barfoot & Thompson为您提供了一个总租金收益率的计算公式：将“年租金收入（每周租金 x 52周）”除以“房产价值”，然后乘以100。例如，对于价值60万纽币、预期每周租金500纽币的物业，其总租金收益率为4.33%。 |
虽然总租金收益率计算较为简单，但重要的是要记住，它不包括如费用、利率或空置期等其他因素。例如，一处房产可能有高租金收益率，但同时也可能伴随高昂的维护成本，这在计算实际回报时需要考虑进去。
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净收益率：在扣除所有费用或其他开支（例如维护和保险）之后，您投资的收入回报。净收益率有时也被称为“回报率”。 净租金收益率的计算公式：将“年租金收入”减去“年度费用或租金收入损失”，再除以“房产价值”，然后乘以100。例如，对于价值60万纽币、预期每周租金500纽币且年度费用/损失为5000纽币的物业，其净租金收益率为3.5%。 |
在计算租金收入损失时，需要考虑的费用可能包括：购置和交易成本（如房产购买价格、法律费用、建筑检查费用、初始贷款费用）、年度成本（如空置成本、维修保养费用、物业管理费、保险费用和税费）。
根据interest.co.nz在11月发布的数据，今年以来的房价疲软和租金上涨推高了租金收益率。新西兰迄今为止最大的租赁市场依然是奥克兰，三居室房屋的总指示收益率已从2022年第一季度3.5%增至2023年第三季度的4.4%，一居室单元/公寓已从6.2%升至12.5%，两居室单元/公寓同期从4.4%增加到6.0%。
可以看出，一居室单元/公寓的收益率一直稳定处在较高位置，而总体收益率的上升也表明房产的收入潜力有所改善。从这个角度来看，自去年年初以来，住宅物业已成为对投资者更具吸引力的选择。
然而，在考虑投资时还需权衡其他因素，如维护成本、租客质量、其他费用和资本增值等，对于房主来说，这些工作都十分耗神。为此，我们请来了Barfoot & Thompson的资深物业管理专家来和大家分享专业经验。
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Kun Lu Head of Property Management Howick Branch |
Justin Ling Property Manager Howick Branch |
Kun Lu：最受欢迎的首选三房两卫双车库类型的房屋，其次就是两房一卫的物业。租金回报率最高的当数公寓以及联排房，以及相对偏远的物业。当然Home & Income类的物业回报率都很高。
Justin Ling：疫情之后的奥克兰租房市场可以说一直是供小于求的状态，基本上只要符合健康房屋要求的房产都很受欢迎。租金回报率高低则要看是哪一年入手的房产，这个数据和买入价格密切相关，比如入手五年以上的房产的租金回报率要高于近三年之内入手的。
Kun Lu：绝大多数房东在购买投资物业的时候已经算过了租金回报率，但有些房东没有把每年的房屋维护费用考虑进去，尤其是老一些物业普遍维护成本较高。
Justin Ling：房东利益最大化是我们服务的宗旨之一，一般决定房租高低的因素有如下几点：第一，地段和校区；第二，房子和地的大小；第三，房子新旧程度。基本上，我们可以帮房东在物业所在的区域利益最大化。Howick分行会在前期做市场的阶段将准备工作发挥到极致，除了在做open home之前把专业照片和floor plan (户型图) 等资料准备好，放在网络上给公众浏览外，还会对某些物业的清洁程度和家具摆设有一定的要求，以此来达到租金最大化。
Kun Lu：我们既提供物业管理服务，也提供只帮助屋住寻找租客的业务。一套物业只要我们放进系统就会同时在多个网站上登出，当然有些租客也会来我们办公室寻找物业。屋主自行找租客最大的问题就是如何筛选，我们会做背景调查，查验信用记录，我们做的租赁协议也更保护房东的权益。
Justin Ling：最重要的是筛选租客时需要对租客进行的背景和财务状况调查，一般私人房东很难获得这类第三方信息公司的权限。我们Howick分行会采集三个不同信用公司的评估报告，以此来综合考虑是否接受申请人的申请。我们还有租金和家庭总收入比例调查和对比，对于年度租金高于家庭收入30%的申请，就算背景和信用没有问题，我们也不会接受。
Kun Lu：我们有一个物业一年之内爆管四次，租客在最后一次爆管后投诉，房东不得不安排租客去住酒店，但房客仍然要求房东支付数千纽币的赔偿，最后我们不得不发出90天通知让房客搬走以方便房东对物业的管线进行更换，经过我们的沟通和调解后，房客最终撤回了赔偿要求，并顺利搬走。
Justin Ling：我个人认为，在自然灾害之后，华人房东最需要的就是让物业经理和房屋所投保的保险公司进行沟通。虽然这不是我们合约服务的一部分，但是我们Barfoot & Thompson考虑到大多数华人房东可能会有语言沟通障碍，而且保险理赔涉及到第三方调查公司介入，是一个非常严谨的操作，所以我们会全力配合房东，在灾难发生之后处理好理赔工作，协助房东尽早拿到理赔去补偿租客的损失，尽可能把损失减到最低。我们的大部分租客在受灾后也都非常配合我们的工作，理解天有不测风云是不可抗拒的因素。
Barfoot & Thompson是最了解奥克兰的房地产经纪公司
奥克兰1/3的住房销售来自Barfoot & Thompson,
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