愿意支付与市场相同甚至更高价位的租金、按时交租从不欠款、爱惜房屋用心打理……遇到这样的优质租客，可谓是每一个房东的终极梦想。然而，大部分房东都不知道，优质的租客并不是天降好运“碰”上的，而是优质的出租物业吸引来的。

对租客而言，一个所谓“优质的出租物业”除了地段、户型、价格等硬指标以外，还包括很多弹性指标：房屋是否干净整洁、是否设施齐全，甚至是否有生活气息？——硬指标或许难以改变，但弹性指标却是房东切实可控的：哪怕是常年失修的房屋，也可以通过合理地改造，实现大作为。

客源决定装修定位

谈到装修出租房，很多房东也许会说：“随便装修一下就好了。”确实，出租房是一种相对特殊的环境，自己不住、租客又不一定很稳定，综合考虑目标和成本是必要的。然而，不是所有出租房都适合廉价的基础装修：装修的目的是为了营造出更优质的生活空间氛围，提升房屋的价值，吸引潜在优质租客——很多租客在看房的时候都会想象自己生活在这个空间里的情景。可以说，根据预期的租客画像，装修、营造出他们所期待的房屋环境，是成功的第一步。

因此，装修之前，房东需要综合考量预期租客的需求和支付能力等因素，对房屋的装修档次进行合理定位。例如，根据出租物业的地段来进行装修定位：如果出租物业的位置较偏，附近也不是很繁华，那么租客大部分应该都属于基础工薪阶层、对于出租房的租金价格而非房屋状态更敏感，可以适当选择物美价廉的材料进行基础改造。而要是出租物业位于一些高端社区或者处于繁华地段，那么不妨在装修上多花一些心思，因为周围的租房群体都是收入相对较高的人士，他们对住房和生活品质的要求会相对较高，如果你的出租房能装修出一些亮点，就算要价高于均价也不会无人问津。

值得一提的是，要控制支出，利用出租房空置的档期进行装修是最佳选择。

基础装修力求简洁

对于出租物业来说，基础装修占房屋装修的很大一部分。所以，如果一开始就将房屋定位为出租物业、仅进行基础装修的话，就要力求简洁、简单，以最小的开支来完成。例如，对物业进行深度清洁，拆除陈旧的挂饰或物品如窗帘等，房间不需要设计繁复的装饰。

如果需要再进一步的改造，可以选择粉刷墙面：一些房屋的墙体颜色是暗沉的黄褐色，让人感觉老旧压抑；有些房屋则是每个房间墙面颜色都不同，让人眼花缭乱。每个租客的喜好都不同，为了尽快将物业出租，就应该尽量符合大众的口味，建议房间统一采用较易打理的的室内墙面漆刷成白色，或者也可以考虑中性色系（Neutral Colour Scheme） 中任何一种其他颜色，相对不那么单调，也更具时尚感，会让屋内的感觉更现代化。

此外，由于壁纸的纹路、设计、颜色等都大有不同，日后较难修补、维护，因此出租物业室内墙壁不建议使用壁纸。

除了内墙，如果厨卫的橱柜状况较为良好，可以保留原有橱柜框架，仅更换台面并对门板进行烤漆翻新，这样既节约了成本，也能达到焕然一新的视觉效果。

硬件更新无需名牌

如果厨房和卫浴的设计过于老旧，不再符合现代生活需求，则建议全部更新。在更新的过程中别忘了需要提升厨卫的通风系统以符合健康住房的标准，这意味着要在这两个空间安装向外排的通风系统。

出租物业以经济耐用为主，在购买水龙头、家电等厨房卫浴器具时不需要追求名牌，而是可以尽量选择一些中等价位、有质量保证的产品，从而在充分节约装修成本的同时达到美观实用的目的。基于不同的材料和设计，厨房中的橱柜价格会有很大差异。出租物业中的橱柜设计不妨以简洁为要，因为越复杂或多拐角的橱柜费用越高，而且对租金收益并没有影响。此外，重新设计厨房时，建议考虑设计安装洗碗机和搅碎机，许多租客会介意厨房里是否有这两样家电。

随着健康住房标准的实行，所有在今年7月1日以后签约或续约的出租房必须在90天内符合健康住房标准。其中一项便是需要在客厅安装一台合格且功率达标的控温器。建议在安装任何固定加热器或空调前，一定要先计算好该客厅所需的最小供热能力需求。

出租物业中还有一个装修大件便是室内地面，一般包括地毯、复合地板、瓷砖以及老房子中的实木地板等。究竟应该将地毯拆了换成复合地板，还是将木地板换成地毯是许多房东会纠结的事情。建议在一些活动比较频繁的区域，如厨房卫浴及玄关等处，使用瓷砖或复合地板，因为易于打理；而客厅与卧室则可以取决于个人的喜好自由选择。其中，新西兰家庭中常见的地毯一般有羊毛地毯、涤纶（Polyester）地毯、 溶液染色尼龙 （Solution Dyed Nylon）地毯等几种，推荐在出租物业中选择溶液染色尼龙地毯，因其不易脱色、耐沾污性强，且易于打理。

合理增加储物空间

东西太多、储存空间又太小，家里杂物凌乱无处安放，这是许多人生活中常碰到的烦恼。许多租客在看房的时候可能不会留意到储存空间，但会在居住了一段时间后意识到这个问题并最终认定所居住的出租物业太小，考虑退租并更换更大住所。需要指出的是，这种现象很少出现在真正的小户型中，反而在两到三卧室的出租物业中较为常见——也就是说，出租物业并非真的太小，而只是没有合理的储物空间——如果房东能在装修的时候增建储物空间，哪怕只是一个2-3平方米的小储藏室，都会有利于保留租客。

值得一提的是，自2020年8月31日起，《建筑法（Building Act）》增加了一些豁免建筑许可的项目，例如独立小房间（Sleep-out）、棚屋(Shed)、车棚(Carport)、户外壁炉 (Outdoor Fire Places) 和地面安装的太阳能电池板等，这些低风险建筑项目都无需申请建筑许可。因此，房东在装修的过程中可以考虑增添一些以上房屋设施，但切记需确保其搭建过程符合市议会的要求和建筑规范。

违法改建得不偿失

在对出租物业进行翻新改造的时候，很多房东都会考虑通过在室内做隔断以增加卧室数量，从而提高租金收益。需要注意的是，房东有义务给租客提供一个温暖、干燥、安全的居住环境，因此千万不能违法改建或加建，例如有房东将车库改建成卧室出租，或增加厨房卫浴。这些未经许可的改动不仅会造成出租房的保险失保，也会影响房屋的出租——因为现今的《住宅租赁法》不仅要求提供给租客的房屋必须合规，租赁仲裁庭也可以对出租不合规房屋的房东罚款和其它处罚——即使房东没有和租客签租赁协议。违法改建或加建，最终只会赔了夫人又折兵，得不偿失。