提到疫情+房地产这两个关键词，您最关心什么？
房价会不会下跌？如果会，什么时候是最低点？银行贷款是不是有政策优惠？看房是不是安全？…… 本期《逸居新西兰》从收到的39个问题中，精选了6个最具代表性的问题，邀请了五位不同领域的专业人士为您详细解答：
逸居读者Tina:
什么时候是买房的最低点？如何判断和把握？
小乔：
关于这个问题，我觉得需要具体问题具体分析，看您购买的是首套房还是投资房，是第一套投资房还是第四、五套，不同的情况我的购买建议也是不同的。
如果是首次购房，那我一贯的观点都是，您不应该选时间。因为首次购房受很多限制，如家庭人口增长需要——timing远远重于房市的影响；其次，首次购房还受银行贷款政策、首付款等各方面影响。总结来说，首次购房，我认为只要您具备了条件，一定要先买，千万不要往后拖，因为从来没有人在首次购房上捡着任何市场的便宜。
对于比较初级的投资者而言，比如考虑在疫情以后买第二套房作为投资房的投资者，如果有贷款能力、银行有预批，千万不要犹豫，一定要加快速度，不要错过机会。这是因为，银行在疫情后肯定会收紧贷款，而您本人的工作的稳定性也有可能变化。
如果您是较为专业的投资者，如已经有了三四套投资房、但还有一定能力再买房的投资者。这个“能力”可能是现金，也可能是有贷款能力。如果是靠贷款再买房，我认为是应该尽快买入。如果是持有现金的投资人，就需要做进一步的细分：
一是可以保守选择有投资价值的房产，坐等很多年以后市场的增值。二是选择买土地分割或者买土地建房，将被动的投资变为主动的投资。当然，如果投资人本身并不了解分割土地、建筑项目 、立项、预售这些细节，那可能建议还是选择被动的buy and hold这种形式。
此外，认为只要买入时机合适就会赚钱是个误区，投资物业的选择也是很关键的。
疫情受冲击最明显的是市中心的公寓，而受冲击最小的是成熟校网、好区、有土地的房产，应该投资什么显而易见。除了直接投资房产，投资资金的合理配置也是很重要的。金松鼠目前有两款投资产品可以选择，一款是针对100万新西兰元以上的投资人的基金，一款是投入500新西兰元就开始的P2P产品，欢迎大家联系我具体了解。
逸居读者Eric：不想亲临现场看房， 视频看房需要注意哪些要素？
疫情期间，出于健康和安全的考量，很多人都倾向于通过视频看房，而不是亲临现场。
视频看房方便快捷，但是往往会美化房屋的真实情况，以下两点更是需要特别注意： 一是关注房屋采光和保温程度： 在购买房产的时候，房屋的阳光照耀时间和采光的充沛程度是非常重要的关注点。
有报告显示，采光好坏在销售时甚至可能产生5%的价格差异。
房屋的视频往往都是在打光充足的情况下拍摄的，买家很容易被误导，忽略了房产本身实际的采光情况。
而房屋的保温情况和房屋的朝向、 阳光照射时间有直接关联，只有买家亲自进屋，才能看到真实的采光情况、亲身体验到真实的温暖感觉，而这和您入住后真实的居住感受息息相关。
二是关注房屋全貌及周边情况： 房屋视频都是剪辑过后的美好瞬间呈现，展现的都是房屋最美的局部，加上背景音乐和优美解说，买家会更容易产生喜欢和想要购买的想法。
但是，房屋的整体全貌才是买家在购买前真正需要充分了解的，如房屋周围有没有电站、电塔等危险设施，对邻居的情况是否满意，窗口的视野会不会有遮挡和压抑感，车道进出的容易程度，房屋所在地势的平整差异， 房屋内外的结构是否理想，房屋的真实屋况，房间的大小和间距，房和房之间的隐私距离是否合理等等。
在决定购买前，建议买家亲自去房屋里外及附近街道看看走走，而且是在不同的时间段多次去了解。
逸居读者Lexi:
如果租赁市场继续低迷，对于因空置而受损失的房东们，有什么切实可行的建议？
COVID-19疫情波及各行各业，房屋租赁市场也不能幸免。在这个非常时期，因房屋空置而蒙受经济损失的房东不在少数，但需要指出的是，随着近年房价飙升，新西兰住房市场始终存在着刚需。如何快速吸引好租客、迅速出租空置房源，才是关键所在。下面就给广大业主分享四条切实有效的建议：
一是率先升级房屋，满足合规性并提升竞争力。伴随租房市场空置房源增加，租客选择权和议价能力也随之增长。
时值冬季，房屋的舒适度在抢占优质租客时显得至关重要；此外，政府的《健康住房标准（Health Homes Standards）》也规定：2021年7月1日起，房东必须保证所有新签约、续约或更新租约的出租房在90天内完全达到健康住房标准，提早执行、有的放矢地提升房屋质量、增加舒适度，会是最快赢取满意租客最实在的做法，也是提升租金的最优依据。
除了满足政府规定的健康住房标准以外，空置期对房屋进行翻新改造也是一个很好的选择，可以使房产未来几年在市场上具有竞争力，租金收入也会相应提高。
二是调整租金价格，顺应市场趋势。在租房有硬性需求的情况下，租金成了屋主与租客之间至为关键的谈判要素。
租金在市场上总是呈动态变化的。历史租金数据可以作为参考，但并不是唯一指标。
近年不断攀升的房屋租金价格在疫情影响下逐渐趋于稳定。长期来看，稳定投资源于优质租客，顺应市场趋势合理定租也是吸引优质租客的重要手段之一。
三是减少限制条件，添加租约条款。要提升空置房源出租的速度，尤其在房源竞争力处于相对劣势时，屋主有必要摈弃过往挑选租客的某些限制性条件，如租约期长短、只接受家庭而否定合租、居住人口数量限制等，以拓宽租客来源，增加屋主的选择权。
需要指出的是，减少限制条件并不意味着降低租客质量，也不意味着风险一定增加，屋主是有权利在签署租赁合约时添加房屋保护条款——一份细致完善的租赁合同可以大大降低业主的后期管理风险。
四是依托专业服务，安享超值回报。与很多人理解的不同，物管经理并非只管理房屋日常，而是在房屋租金评估、房屋出租、租约管理等各方面都能给予业主专业而具体的指导和建议，尽一切办法提高业主的投资回报率。
逸居读者Elle Wu:
在当前经济环境下，空置房是出租还是转售更合适？
我认为，这个低利率时代或许是“以租养贷”的最佳时期。
会纠结出租还是转售，一般都是针对投资型房产。大部分投资房业主都不是全款购买，疫情带来的经济危机难免对正在贷款供房的业主造成压力，部分无力偿贷的业主甚至考虑转售自己手中的房产。
然而，业主若非有急于套现的理由，选择在此时对房产进行低价抛售，会略显不明智。
如果只是为了满足短期偿还银行贷款的需求，不转售房产，是否有对投资更有利的做法？答案是有的。
由于新西兰租赁市场存在刚需，租金抗跌能力较强，这为业主“以租养贷”创造了良好的条件。
据统计数据显示，今年二季度，北岛上部的住宅租金大多仍在上涨，南岛和北岛下部的住宅租金则大多下跌。
根据Tenancy Services收到的bond计算，全国平均租金每周上涨3新西兰元（+0.7%），从第一季度的461新西兰元上涨到第二季度的464新西兰元。
而奥克兰租金市场，今年二季度平均周租金增加5新西兰元，达到549新西兰元，涨幅0.9%，除了北岸每周下降10新西兰元至592新西兰元外，其他地区的租金也均有上涨。
由此可见，在低利率与稳健租金的共同推动下，用租金填补房贷的方法是切实可行的，也变得越来越普遍。事实上，我认为，目前仍是投资和持有出租房产的最佳时期。
逸居读者Amanda:
新闻上说，各家银行争相降低贷款利率，如何选择最适合自己的？
这个问题我觉得要从三方面来回答：
一是要持续关注利率的动向：由于市场原因，现在新西兰的固定房贷利息持续走低。
如果新西兰继续跟进澳洲（最低固定利率1.99%*）的脚步，那么在未来的十二个月内固定房贷利息还会继续走低。
现在市面上的银行其实有很多家：除了大家熟知的四大银行以及Kiwibank外，还有很多其他银行。
有些银行虽然不经常做广告，但其实拥有更优惠的利率。再者，利率的下降往往是由其中一个银行发起，然后其他银行逐步跟进。由于利率的变更在近期较为频繁，这种跟进可能有一定的滞后性。
所以，对于追求低利率的顾客来说，需要一直关注利率的动向或者寻求有经验的贷款经理的帮助。
二是要考虑贷款结构：降低贷款成本最直观的体现是利率，但很多人都不知道，贷款结构有着不可忽略的重要意义。
根据贷款人的收入结构、贷款的用途，选择不同的贷款结构可以带来非常不同的效果 : 比如对于投资房的贷款（如果和自住房在一个银行），首先可以通过分割贷款、让投资房贷款比例尽可能增加到最多来节省税费，其次可以选择只付利息的方式减少还款压力。
而对于收入结构不同的客户也有很多技巧：比如对于有大量现金流进出或者有存款的客户，可以使用浮动额度账户（revolving credit）或者抵消账户（off set account）来达到部分贷款0利率支出的效果。
真正的难点往往是根据每个人收入以及用途的独特性，选择出一个最好的结合方式，特别是对于拥有多套房产贷款需求复杂的客户尤为重要。
市面上的银行房贷产品种类繁多也有很多差异，如何找到适合自己的贷款产品组合往往需要专业人士的帮助。
三是要考虑时间成本：时间就是金钱，这和货比三家并不冲突，特别是在贷款这件事上可以做到很好的结合。其中的诀窍就是通过专业的贷款经纪人团队来处理你的贷款。
逸居微信读者Jason:
目前银行贷款审批都收紧了，怎么做更有可能成功贷款？
由于现在各大银行的房贷利率持续走低，银行就需要实行更为严格的风险把控。具体反映就是贷款审批开始收紧，主要体现在以下两个方面：
一是贷款比例（LVR）: 首先，对于自住房贷款比例超过80%的贷款请求，各大银行推出了各类不同限制，比如1）对于贷款计算中的留存收入（Uncommitted monthly income）的要求增高，这样在收入相同的情况下，贷款数额相对减少；2）只对银行现有客户开放；3）对于非现有客户，只审批有买卖合同的贷款申请（live deal）。
另一方面，由于央行取消了投资房70%LVR的贷款限制，现有商业银行根据自身情况已经有开放投资房80%LVR的贷款申请。但是贷款条件每个银行也都有自己不同的政策和要求。
二是申请人的收入：除了贷款比例，另一个重要的申请条件就是对申请人的收入要求：银行除了需要保证申请人能够支付新增贷款的还款，还要能在不降低自身生活水准的情况下对利率的波动有较好的承受能力。
这就是为什么通常批复的贷款额的实际还款较申请人的收入相对较低。
现在所有的银行都需要对收入的稳定性有一个严格的确认，即便是对最简单的薪资收入（PAYE）。
对于提成收入、奖金、海外收入、公司收入等其他类别的收入的申请要求就更为严格。
特别是之前曾体现出过下降波动的收入，往往需要有非常合理的解释，以及提供相对充分的证明材料保证收入的稳定性，才能获得贷款的审批。
除此之外，申请人的背景、贷款目的、账户行为（account conduct）等都对能否顺利贷到款有着至关重要的影响。
事实上，贷款申请一直都需要对申请人的情况进行全面的核实，而每个银行的政策也有着非常具体的要求。总的来说，一个成功的贷款申请需要按照银行的要求，真实、有效、全面地将申请人的条件呈现给银行。
