上周，房地产调查机构CoreLogic发布了涵盖新西兰全国范围内租房市场租金水平，房价变化，投资收益率以及房产平均上市天数等一系列的指标数据报告。这些数据不仅涵盖了全国房产市场表现最佳的地区，也包括了表现最弱的区域。事实上，这些数据说明了2023年的整体市场表现并不突出，就算是在房价中位数上涨最强劲的地区（皇后镇的Sunshine Bay），过去一年里也仅仅录得了7%的上涨。（报告详情请点击查看）

皇后镇 Sunshine Bay地区

该报告还对未来一年做出了一些房地产行业相关的重要预测数据，由于经济的承受能力仍然有限，抵押贷款利率在2025年前不太可能出现大幅下跌，债务收入比上限也将会在明年某个时间确定下来。来自CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，2024年将会是一个“令人失望的房地产行业回暖之年”。房产销售额可能会出现10%左右的上涨，但由于基数较低，实际增长数值非常有限，房价的潜在涨幅约为5%，远低于市场的预期。

由于一些就业市场的现状，人们对房地产市场的入市态度也会更加谨慎，这些都可能是造成2024年经济前景出现低迷的重要因素。上周发布的数据显示今年第三季度国内生产总值（GDP）下跌了0.3%，第二季度的增长数据也被大幅的下调，这明显低于人们的普遍预期。但令人欣慰的是，GDP的下跌意味着经济中的闲置产能比之前预期的要大，促使通胀面临下行压力，本周期内OCR的上调可能性明显降低。

上周新西兰央行发布了一份报告，对自2013年首次引入贷款价值比（LVR）限制以来十年间的利率体系进行了研究。然而，该报告并没有给我们提供更多有价值的信息，仅仅指出了低利率环境在稳定房贷市场和金融体系方面发挥了一定作用，并且其他因素（如利率水平）也很重要。报告还指出，可能在2024年引入的债务收入比上限政策将进一步增强该系统的弹性。

新西兰央行行长 Adrian Orr

此外，央行的职责也出现了重大变化。曾经的新西兰央行有两个任务：实现最大可持续就业水平为目标，同时将通货膨胀率保持在1%至3%的目标范围内。但新的国家党联合政府在上台后，对新西兰央行的货币政策进行了修改，删去了对就业市场的考虑，仅需把降低高通胀问题作为近年来的首要任务来完成。反对者认为，这样的政策可能会导致央行在提高OCR方面过于“热情”。

新西兰统计局上周公布的数据显示，新西兰净移民人数再次创下新的记录，截至10月底一年中，净移民人数达到了12.9万。尽管这种改变不会立即对房地产市场的销售量和价格产生影响，但它对租金的影响却是非常明显的，特别是目前可供租客租住的房产数量处于历史最低水平。截至11月的一年中，租金的上涨率达到了5.5%，虽然比近几个月（如8至10月的上涨率为6～7%）的上涨率稍低，但仍高于3%的长期平均水平。

根据最近的数据，今年11月全国范围内的房产销售量比去年同期上涨了19%，且是连续第七个月的上涨。但值得一提的是，本上涨周期的销售量水平是从40年来的最低点开始的，这些高上涨率并未转化为实际的交易量的大幅增长。也就是说，市场回暖仍可能是一个漫长且缓慢的过程。

未来几天里我们将关注的关键房地产相关数据只有一个，那就是新西兰央行将在周四下午公布的11月抵押贷款数据。种种迹象表明，市场的借贷活动已开始缓慢的回升，这包括了购房贷款，贷款充值和银行转换，本周的数据很可能会延续这一趋势。但近期数据也显示，投资者和自住者在获得低LVR贷款方面仍面临着挑战。