大家好，我叫朱克。
去年，我成为了新西兰60万个租客中的一员。
租房，在新西兰是件再正常不过的事。但是，租的房子却总是不太正常。
搬进来没几天，就发现厨房天花板的缝隙掉下黑色的细屑。朋友来访，怀疑屋顶可能是让人闻之丧胆的石棉。向房东索取房屋相关资料，却收到“要不你搬走”的回复。
想起好不容易才租到像样的房子，吐出来的一口血只能自己吞下去。幸亏后来一个房屋检查的朋友排除了石棉的可能。但此后，再也不敢轻易向房东抱怨任何屋况。
租客在租房市场的弱势地位，早已由失衡的供需关系决定。最近，两份针对房屋租赁市场的提案相继出台，我的耳边似乎想起“翻身农奴把歌唱”。
房东不想增加成本，对议案感到不满。租客对照着一条条议案，才知道自己原来的生命力有多顽强。
叹一口气，自己绝对住了一个假房子。
根据Healthy homes standards的提案，对照了我租的房屋，为我家房东算了笔账。房东可能还“欠”我heat pump、保温棉、排气风扇和防潮纸……
不上心的房东不止一个。
从奥克兰物业管理公司市场开发部经理Jessie Wu那里得知，尤其很多landbanking的房东，买房时没有注意到屋况。一旦租客入住，才发现要花钱维修的地方不少。
像我住的老房子，就是Jessie眼里容易花钱维修才能达到标准的情况。而新房子大部分已经按照2008年的Building Code达到标准。想省心的投资者建议买新房，以减少之后的麻烦。
她建议，屋主要关注了解出租房的标准，才知道后续怎么做才能达到标准。
BRANZ 进行的2015年的房屋状况调查发现，22%的出租房没有固定的供暖设备。同等情况的自住房却只有7%。住着别人家的房子，我很不幸又落入了22%的比例中。
世界卫生组织对室内温度的最低标准是18%。新西兰出租房室内温度却比最低标准还低。
我的不幸，源于我的房东很“幸运” 地成为前述议案中没有提供足够供暖设备的房东。这个议案简直就是在为我伸张正义。里面提出，像我家房东那些人可能会被要求安装。
固定的供暖设备，譬如约3000新西兰元-3500新西兰元的heat pump。再不济，好歹可能也要买个插电的取暖器，大概30新西兰元-50新西兰元。
该议案指出，目前要求起居室必须安装壁炉和烟囱，或是其他的取暖形式。
我不得不重读一遍，真的是“必须”吗？我住的假房子分明没有可以让圣诞老公公进来的烟囱，房东也没有在起居室提供任何取暖设备。
按照议案，我所在的出租屋似乎要迎来设备大升级。
现在议案向公众征求意见，考虑把对起居室的硬性规定也适用于卧室。同时，议案还想统一标准。在开放式设计的房屋中，起居室包括lounge、饭厅和厨房。
南方的人在奥克兰的冬天里，常常冷得不知道几度。没想到新西兰政府关心起租客来，还细化到每个房间的温度。对于房东提供什么样型号的取暖设备，议案考虑以供暖到室内温度达到18度或20度作为判断标准。
我盼望着，议案赶紧变成立法并落实，然后房东就不得不把钱投入到我的取暖大事上。
嗯，我等着那一天。
租房那会儿，已经听说，2019年7月1日之前房东必须给出租房的屋顶和地板下安装保温棉，并更换或升级不达标的保温棉。一些无法安装的房屋，可被法规豁免。
虽然保温棉已有规定在前，但是The healthy home对房屋的标准中，可能会对已有的保温棉提出更高的要求。
如果按照方案三，以2008 Building Code来约束已装和新装的保温棉，很多房东可能要面临着更换保温棉的费用，平均1665新西兰元（含GST）。
没有感受过发霉潮湿，都没资格说自己租在新西兰。
经常打开门窗通风15分钟，用处并不大。BRANZ除此之外还推荐要在洗澡、煮饭后，使用一些排气风扇，保障足够的通风。
我的浴室和厨房都没有所谓的排气风扇。统计中，37%出租屋厨房没有排气风扇等通风设备，以及44%的出租屋的浴室也没有类似设备。其中都有我家房东的贡献。
看了这份议案，房东可能需要在浴室安装排气风扇或抽油烟机。预估这种风扇和安装费约211新西兰元-301新西兰元（含GST）。
同样是出于防潮，议案建议底层下无防潮设施的房屋，可能需要装防潮纸防止湿气上串。以一栋100平方米的房屋来算，每天从地表上升的湿气达40立方米。
议案可能要求出租屋都装上。按照每平方米8新西兰元的成本，100平方米的房屋预计要800新西兰元的支出。
不同屋况会有不同程度的支出。
NZIER预估，多数房屋是部分满足标准的。假设一栋出租房每个方面都不达标，预计要花7500新西兰元到10,000新西兰元（不包括GST），才能成为议案所要求的干燥、温暖的房屋。
政府希望在租客的居住质量和房东的经济负担之间达到一个平衡。至于什么样的成本支出才是合理的，公众可以在10月22日前提交意见。房东最终的新增成本取决于最终的标准制定和各自的屋况。
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一旦实施最新的标准，除了MBIE有相关人员去登门检查外，像我这样较真的租客，也可以理直气壮地联系房东。如果房东还是不愿意对房屋投入，租客就可以申请去租赁法庭去协调问题。
当然，如果租客不提，MBIE发现后也会把房东告上租赁法庭。租赁法庭可以会要求房东付高达4000新西兰元的罚金。这笔罚金通常是由租客收下。
从租客的角度，不见得有多少人会把房东告上法庭。除非他们之后决定自己买房，不再租房了。物业管理经理在为房东选租客时，会特别提防这些在租赁法庭有纪录的人。
朱克，我，是还没有存够首付、还得租个三五年的典型新西兰年轻人。伸张正义这件事，还得仰赖MBIE的人员。
其实，像我朱克这样的人，只能依靠政府去争取权利。想要居住在干燥温暖的房屋里，政府自上而下制定The Healthy Home的标准来实现。
房东看上去即将被迫在出租屋上投入了很多钱。但从去年年末调整地税的风声一出，房东就涨房租的那一刻起，我已经深刻意识到，朱克我没有办法从房东身上捞一把，最终为屋况升级买单的还是我自己。
房东何时落实最低健康房屋的标准，政府还在征集意见。突然我意识到，房东履行新规的时间表，何尝不是我房租上涨的路线图。
多么痛的领悟。
朱克，我，对这份议案产生了复杂的情感。
这份议案让许多房东觉得住宅租赁越来越不好做。奥克兰物业管理公司市场开发部经理Jessie Wu想平息下房东的情绪。她认为，健康住房的标准可能会在2022-2024年实施，房东还有几年的准备时间。
此外，议案还处于民意征集阶段，房东可积极去发表意见，让标准的实施更贴近实际。
NZIER认为，出租房供应紧缺的城市更容易把成本转嫁到租客身上。反之，房东只能自己通过未来的房产增值来消化这些成本。
其实，租客也该积极去发表意见。升级屋况的成本最终以涨房租的方式，返回在租客身上，就是合理的吗？
按照现行法案， 房东有权每隔半年涨租一次，只要在签署固定期限合同时注明该条款。若租金明显高于市场价时，租客可以把房东告上租赁法庭要求减租。
正在修改中的新西兰《1986住屋租赁法案》试图从另一个方面达成制约。提议的修订案针对租金定价，提出了可能细化租客有权要求取消不合理涨租的条款，或限制房租1年只能涨1次。
如果每年只能调租一次，Jessie指出，在夏天（1月到3月）展开新租约的房屋，影响并不大。但是对在冬天租出去的房屋，可能比较不利。冬天租房的人相对较少，有些房东为了招揽租客，会主动降价。
什么样的市场机制才是公平合理的？无论房东还是租客，都应积极参与到《1986住屋租赁法案》修订案的意见征集中。
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