“立行挑房”开栏语
千呼万唤始出来！逸居策划已久的“立行挑房”专栏终于在这里和大家见面了，这也是我们今年倾心打造的一个看房投资类栏目，很荣幸我们邀请到了在新西兰地产界有近20年投资经验的梁立行（中文名）先生加入我们的团队，“立行挑房”其宗旨是希望可以帮助到每位热衷于房产投资亦或是初次买房的首次置业者们，我们将在每周把精选的最值得购买的房源实时分享给大家，希望能为您的投资之路献上绵薄之力！
逸居新西兰
立行是谁？
大家好，
我是梁立行（英文名：Bernard Leung）！很高兴在这里与大家见面，2001年21岁的我在新西兰买下人生第一处房产，自此活跃在房地产市场近20年，我是一位房地产投资爱好者，也是一位住宅、商业物业管理者，我的人生信条是“坚持不懈寻求机遇的人，才会获得成功和好运”，希望 “立行挑房”这个栏目能为您带来更多房产投资实用信息。
住宅投资市场遭遇政府三拳重击，投资者人数骤降！
5月1日起，银行将LVR投资房首付比例提升至40%，上月政府宣布将明线测试时间延长十年和取消利息抵扣税政策，住宅市场面临史上最严三重打击，数据显示，3-4月以来商业物业迎来新一轮增长，尤其是在是一些发展潜力较大的区域，成交量正在不断攀升。
行业人士表示，由于政府的对住宅投资的打压，导致商业物业成交量强劲增长，许多购房者对目前高度监管的住宅市场已经不再抱有幻想，很多投资者表示，住宅市场的资本增长已经趋于平缓，而在全球经济回暖的大环境趋势下，商业物业成市场关注焦点。
来自 Universal Homes的CEO表示，“目前我们看到住宅市场上投资者正在大量减少，其中首次购房者比例高达90%，而投资者买家占比仅为10%”。
在住宅投资者分额骤减之下，市场资金将流向哪里？根据储备银行数据显示，自2019年8月以来，新西兰银行定期存款流出量达到217亿纽币，而且这些资金正在迫切地寻求可行的投资回报率，无论是在奥克兰还是在其他地区，人们对商业和工业产权的关注大大增加。
人们正在将手里的投资组合多元化，越来越多的传统投资者不仅仅只满足于当下的住宅资产，现在正在逐渐向商业领域投资市场转变，商住混合用途的房地产物业在投资者和业主中受欢迎程度显著提高。
商住混合物业为何成市场新宠？
有利的政策驱使
根据interest.co.nz的报道，目前政府对住宅物业税收制度的变更，使住宅和商业混合用途物业成为一个悬空问号，同时也意味着目前新税政策的宣布对商住混合物业还没有起到监管作用。
新的税收政策显示，住宅投资者将不再能够用其利息抵扣税款，以及投资者购买住宅物业（新建筑除外）10年内出售将对资本收益征税。政府表示，新规定不适用于商业投资物业，例如商店、办公室、仓库和工厂等，它们将不受明线测试时间限制，其所有者仍可进行利息扣税费。
居住方式改变
来自barfoot的一份数据显示，至进入2021年以来，由于人们受到疫情的影响，新的居家办公方式正在兴起，越来越多的人选择在家办公，郊区物业交易量正在稳步上升，而其中商住混合物业迎来强劲增长。我们经常在一些城区边缘地带可以看到，老商店通常建有公寓，而在CBD的区域也可以看到一套公寓里面既有办公室也有生活居住套房，在后疫情时代，由于人们生活方式的改变，以及中心城市土地的稀缺性，目前越来越多的买家更倾向于商、住混合物业。
较高的投资收益率
来自Ray White的Ingham表示，“商业物业为投资者提供了许多有吸引力的地方，比如包括高回报绿、承租人负责绝大部分支出的净租赁，更长的租期、以及还可以同时自住等因素，都在促使商业物业成当下投资者的不二之选，考虑到传统（住宅）投资者向多元化的转变，中介机构提供跨行业服务已变得更加普遍，住宅投资者对商住混合物业越来越感兴趣”
“公司最近的几处商住混合物业一上市，变受到买家们几轮加价后以高价售出，其中包括Ponsonby的几栋商住混合物业，都是在买家强烈询问和多次出价后售出的，买家对混合用途物业的兴趣非常高，无论是业主自住、居家办公、还是附带商业用途的阁楼式住宅，都可以出租当作商业使用，为投资者提供了宝贵的收入来源。”Ingham说到。
商业混合使用区通常位于城市中心的周围和公共交通服务的走廊沿线，是住宅区与商业，城市中心区的结合，而位于89 College Hill, Freemans Bay, Auckland的这栋物业可以说是商住混合的完美典范。
2006年，我在47 Jervois Road 住了2年多，当时我做着3份不同的工作，每周工作7天左右，每天我都会从College Hill这条街跑步去city的健身房，而位于89 College Hill的这栋别墅总是在我的视线中脱颖而出，当时有一家高级珠宝店就坐落于这栋别墅里，豪华的装修风格、整洁的外墙、以及维多利亚式的建筑风格、加上打理有序的花园，使这栋房子看上去辉煌又大气，十分具有吸引力。（这段可不要，但是是立行写的，需要尊重大家的意见）
推荐理由1:交通便利，地处两大中心
该商业物业毗邻高速发展的Ponsonby中心，靠近1号和16号高速，对面是Ponsonby Countdown，周边有著名的Vinegar Lane公寓，其他高档住宅公寓如The Greenhouse也在建设中，将为此地带来大量的人口增长。
这套位于Freemans Bay中心地段的别墅拥有较高的曝光率，该区域正处于当下深受投资者追捧的Mixed Use区域，属于多功能物业开发区域，而且属于海景房，离海边十分钟车程不到。
亮点：1、地处两大中心2、Mixed Use区域3、景观较好
推荐理由2：配套成熟
612平方米的永久产权土地，房屋总建筑面积约307平左右，两层建筑，还带有7个停车场，靠近New word超市、以及Ponsonby 的Three Lamps 和Jervois Rd，附近拥有著名的餐饮店和购物设施，而延着Ponsonby这条街有很多知名的餐厅、咖啡馆、美术馆、高档商店和夜总会，这样的地段无论是自住还是投资都具备较高的增值价值。
推荐理由3:多功能性开发区域
投资者可以用作商业租赁、办公场所、零售等增加价值，由于该物业属于商住混合用途区域，该区域由住宅公寓楼、历史别墅、写字楼、零售商业和小型工业混合用途组建而成，目前市场上这种多功能区域深受投资者喜爱，值得一提的是，这块商住混合区域允许高达13米的开发（可建造到4-5层左右）。
推荐理由4: 净回报率
净回报率是这座物业的一大亮点，我们知道在新西兰，商业物业的承租人通常负责维修、维护、税费、水电费、保险等支出，这类物业对投资者来说意味着更高的净回报。
推荐理由5:物业形态多样化
该物业是未来土地储备发展的最佳选择，因为这里是最灵活的开发区域，投资者可以通过出租、零售、或办公等来产生现金流。
不论你是自住买家、还是商业投资者，购买的目的可能完全不同，如果你是以投资者的身份购买该物业，你很可能会关注该物业的回报率，同样需要考虑的风险因素包括：
1、房屋空置时间（假期）
2、如果有租客则需要考虑租客的质量
3、租金的稳定性
商业地产的分类：
住宅物业有三种基本类型，独栋House、排房以及公寓，而商业地产大约有将近20种不同的物业形态，大概包括以下三大类型。
写字楼的范围从中央商务区的多层塔楼，一直到郊区的单层办公楼、通常根据其位置分为“主要”或“次要”两类。
2、零售业
涵盖从大型购物中心到各类商店，零售业地区分类通常为中心、次区域中心、中央商务区中心、邻里中心和大宗商品中心。
3、工业
这一类别可以包括工厂、仓库、公园等形态，与办公物业一样，通常分类为是“主要”还是“次要”，取决于它们的大小和位置。
不论你是买来自住还是投资，商业物业最关键的投资要点那就是——收益率，这也是你在讨论商业地产时最常听到的词，也是衡量所有商业地产投资之根本。
商业地产——收益率的计算方式：
通常以单个年收入为单位（即不含运营成本的租金）÷该物业价值=收益率
举个例子：例如，如果这栋物业每年的租金收益为7万纽币，资料显示当年该屋主以100万纽币的价格购入，那么按照上面的公式来计算，该房屋的收益率为7%（7÷100）。
总结：
请记住，如果你的物业有一定的空置时间，比如圣诞假期、学生假期、以及一些特殊的原因，则需要考虑该赁物业的持有成本，而租金对于商业物业来说至关重要，它可以产生强劲的现金流，特别是你如果打算用该物业产生的现金收入来帮助你实现房屋贷款。
值得注意的是，无论你是业主还是投资者，你都希望你所购买的房产是为了长期增值，资本增长率将因行业而异、因年份而异、因地区而异，具体取决于当时的经济背景。