本次研讨会专业人士云集，NZCBIA特别邀请了多位行业内的重量级嘉宾到场：
特邀法律顾问：
特邀规划师（所有规划师均为NZCBIA会员）：
NZCBIA的会长Frank Xu和秘书长Dylan Huang更是全程主持会议，并分别做了精彩的演讲和点评。值得一提的是，虽然本次线上研讨会的时间安排在Labour Day长周末前一天的周五下午，但是仍有近400位建筑业同仁在线观看，参与讨论。接下来请大家跟随逸居小编一起来回顾本次研讨会的精彩内容。
*如果您遗憾地错过了本次线上研讨会，现在机会又来了！NZCBIA将于下周五（11月5日）再度举办线上研讨会，主题将围绕新政下中密度房屋该如何设计进行探讨。报名方式请参看文末的“万能报名”小程序及活动海报，欢迎大家踊跃报名参与。
Q1
目前，新西兰建筑业面临包括人力资源短缺，建筑材料短缺以及政府基建资金不充足等诸多问题之时，突然政府又抛出来这样一项激进的建房新政对建筑行业会带来哪些宏观影响？
Frank Xu：这是自从本轮Delta病毒爆发以来，政府提出了“移民大赦”政策，新房抵税政策，以及首次购房者“股权共享购买计划”之后的第四个与建筑业息息相关的新政。长时间的lockdown和边境关闭会给我们新西兰经济带来负面的影响，同时我们也看到太多的负面消息：持续升高的通货膨胀问题、世界性的原材料短缺、能源与航运费暴涨问题；还有OCR的上涨所引发的利息上涨等问题。相信这是政府对于未来新西兰经济唯一能做的正面刺激性措施来保证新西兰经济在疫情之下能够继续健康发展，同时也希望能解决新西兰的住房短缺问题。
Q2
如何从法律层面和国会的运作层面来解读本次两党共同提出的《住房供应法案》（Housing Supply Bill）？
霍建强：可能很多人以为这次两党颁布的政策是个独立的政策，其实不然，它实际上是我们熟悉的Unitary Plan以及National Policy Statement on Urban Development（NPSUD）的补充，这次引入了一个新的概念叫中密度住宅标准（MDRS）。具体内容如下：
还有一点误区就是，大家以为这个新政公布出来就会实行，其实离实行还是有一定的距离，目前法案还没提交到国会，提交之后还需要同一读，二读和三读才可以实施。因为本次是两党共同提出所以通过只是时间问题了。大家需要注意的是与以往不同这是一个关于资源许可修正法（RMA）的法案。第二从时间点来看，奥克兰和“第一梯队”城市从2022年8月开始实施，其他地区可能从2023年8月开始。还有一个改变就是NPS-UD的第三点里的“Demand”去掉了这意味着，在选择建地时只需要接近（Accessibility）社区（基础设施）中心即可。
Q3
如何来规划奥克兰Single Housing Zone的开发？是不是就不需要申请资源许可（RC）了？
John Yan：本次的新政对于奥克兰的规划不会改变很大，但是对于奥克兰以外会有很大的影响。再则，本次新政的推出是鼓励中密度住宅开发而不是针对资源许可（RC）如果大家想逃避RC是不现实的想法，比方说分割是需要RC的，如果建了更多中密度房屋但不分割就不能单独拿来卖所以如果不通过RC更多的可能是一块地规划三个房。
我认为有两种可能的办法来开放独立住宅区：第一种，奥克兰可能会出现许多overlayer的特殊规划区域，传统的Single Housing Zone与Mixed Housing Suburb（除了洪水区和文化遗产区域）通过plan change的过程来插入MDRS的overlayer要求，这样就有了新的密度和规划权利。第二种可能是奥克兰会通过一个整体的宏观Plan change大幅的提升区域的密度，但是我认为第一种更有可能。我预测未来市场会要求更高质量的设计，因为规划的条规放松了，但是还是会有基本的设计要求，那么设计质量就需要加强。
Kanye Kang：我也认为John说的第一种可能性比较大，在低密度地区加一个overlayer，这样容积率从35%提升到了50%，那么阳光角，outdoor living space，outlooking space，花园的面积和景观的面积包括不渗水的面积都会有新的规划更新，那么第二种方法就比较劳民伤财，非常耗时和耗力，根据现在council的状况，审批速度非常慢，大概率不会选择这个方案。另外，很多人问我是不是就不需要申请RC了，其实没什么影响，本身这个Bill到明年八月份在奥克兰才开始具有法律效应，对奥克兰的Unitary Plan帮助不是特别大。
Q4
新政何时会具有法律效应与NPS-UD有哪些不同？市议会对于新法案的运作时间表？
Katherine Hu：理论上新法案的计划变更需要通过三个阶段来完成：
第一阶段：从现在到2022年8月-证据准备、方案评估、参与和计划撰写到通知
第二阶段：提交、听证和决定-2022-2023年
第三阶段：上诉、调解、法院-2024年
我认为与NPS-UD在以下几个政策上有所不同：功能完善的城市环境（policy 1），集约化政策（policy3）不合规的发展（policy8）和拆除停车位（policy11）。市议会需要进行具体的评估和计划的修改，以实施和落实这些新政。不同地区的市议会有不同的时间框架来实施这些政策（Policy11有一个较短的时间框架和更快产生法律效应）。我们所知道的是一线城市需要在2022年8月22日之前通知计划的变更。目前新法案还没正式通过，各市议会正在准备提交阶段，然而，引入MDRS对所有住宅区和规划住宅区土地的许可基线不太可能会有根本性的改变。
Q5
新法案对奥克兰以外的城市的影响？
Lucy Ji：跟很多朋友想法一样我认为新法案对奥克兰来说影响不大因为我们都见过中密度住房在奥克兰的发展，所不同的只是中密度区域的扩大。而对于奥克兰之外的是政府来说改变非常大，他们可能会认为政府新政出台过于频繁，之前的还没弄清楚又来了一个新的。同时，这个法案也把新西兰划分出了一线和二线城市，这也给大家为未来发展提供了一个新的指导思路。
Q6
此新法案会带来哪些负面效应？
Frank Xu：可能住海边豪宅的朋友要注意了，现在邻居可以一下子建一个三层的住宅挡了您的景观也不需要您的签字同意了。另外，可能建筑工人和建筑材料短缺的问题会进一步的恶化，影响的范围和时间也会更大更久。如果您想分割地，然后发现现在规划师的工作已经排到2023了都有可能。同时，本地基础设施也会面临巨大的考验，我们已经看到奥克兰已经很多地方没有办法停车了，以后会更拥堵。我在这里倡导一下所有华人开发商，政策归政策，我们在规划开发项目时还是要更注重品质与社会责任，这样才能使我们的居住环境不退步反而有所提升。
霍建强：一个政策好不好我们可以看看法案会引起哪些人的反对，目前来看，环保人士和主张保留文化遗产的人会反对。
Kanye Kang：对城市规划的影响也会很大，过度的城市开发会对城市整体的规划和开发会造成不好的影响。
Q7
公共水管是否也可不需要邻居签字？
Katherine Hu：即使假如未来已不需要RC来审批建房，但是接公共水管是BC建造时做的事情，所以还是需要邻居的同意。
Q8
由两党共同颁布的法案如果得不到地方政府的支持会变成法律吗？
霍建强：地方政府支持不支持没有关系，因为这是中央政府层面的立法。
Q9
不需要RC之后还需要支付Financial Contribution吗？
Katherine Hu：目前不确定但是有可能，即使不需要RC了也还是可能会收FC。
本次线上研讨会反响强烈，观众们纷纷踊跃提问。除了上述问题以外，此次新政对Single House 区的影响也是颇受关注的议题之一。对奥克兰来说，影响最大的可能是Single House区，在场嘉宾们一致认为，如果这个Single House区的物业不是Special Character，应该是可以进一步细分为3个title，具体细则有待地方政府对新政的解读。
针对另一个物业的讨论热点 — Cross-lease，霍律师的建议是要先把Cross-lease的性质变为Freehold，然后再套用新政策。
最后，霍建强律师提醒大家当利好消息到来之时，投资者更需要有清醒的头脑和忧患意识，他带来了最新的著作《新西兰投资经商法律与税务》，逸居曾在9月29日的文章中做过报道，此书联合新西兰十一大著名律师事务所及业内精英联袂撰写，内容几乎涵盖了所有在新西兰房地产开发过程中可能会遇到的法律与税务问题，是一本非常实用的工具书。
免责声明：本次研讨会嘉宾演讲内容均不作为实际案例的指导意见，新西兰华人建筑业协会及演讲人不负相关责任。
鉴于本次活动反响热烈，NZCBIA将于下周五（11月5日）下午四点再度发起线上公开研讨会。本次主题将重点围绕新政策下中密度房屋该怎样设计展开探讨。NZCBIA将邀请多位设计师会员共同对过去的案例进行介绍分析；对当下所遇到的挑战和问题展开探讨；还将对未来中密度政策下建筑设计提出建设性建议，如：人居环境、小区设计、选材及建筑技术等等。本次嘉宾阵容（均为NZCBIA协会会员，更多业内嘉宾敬请期待）：
本次研讨会将继续由协会秘书长Dylan Huang主持，会长Frank Xu全程串讲，免费参加，欢迎大家踊跃报名！
