2021年，新西兰房地产市场经历了充满挑战的一年，包括房价上涨、各地区采用不同的封城级别和限制等给交易活动带来诸多困难。在奥克兰，房地产市场经历了三个多月的交易限制，由于房地产、银行和法律行业在线上交易取得的快速发展，房地产市场得以维持运作。
2022年的房地产市场将与2021年一样：难以预测且面临严格的运营要求。目前，在交通灯系统下，奥克兰将迎来逐步放宽的运营环境，为2022年的经济活动带来希望和曙光，但不断变异的病毒让我们不太可能对经济活动的发展趋势拥有最终发言权。
2021年的高光和低谷
进入2020年底时，新西兰房价开始走强，再加上利率持续走低和供应短缺，预示2021年房价将继续上涨，但速度将放缓——但这发生在封城带来不确定性和限制交易之前。
Barfoot & Thompson在2021年的房屋销量可能与2020年相似，两者均受到封城的限制。2020年的影响主要体现在上半年，而2021年主要是是中下半年，但我们对潜在的影响做了更充足的准备。需要指出的是，这两年都不是典型的房屋交易年份，将其比较并不具备相关性。
在奥克兰，封城导致买家的选择前所未有之低，从而为市场在售房产带来了更大的竞争。这种稀缺性总是会导致价格上涨，我们需要等到市场恢复至正常交易模式之后才能真正了解奥克兰的房价。
2021年的亮点是，尽管面临多重挑战、重大监管变化和交易限制，作为稳定的长期投资产业，房地产市场仍获得了公众的支持。与其从负面的角度看待价格上涨，不如说房市的火热体现了人们对新西兰中期经济前景和住房作为长期投资产品的信念。人们将自己的未来投资于自有住房，并相信市场目前的价格是建立在良好扎实的基础上的。
2021年的低谷无疑是疫情限制对个人和企业的影响。从许多方面看，2021年是2020年的重演，最大的区别在于房地产、银行和法律专业人士为应对疫情限制做好了更充足的准备。
2021年拍卖厅关键词：“疯狂”
当房地产拍卖师回顾2021年时，他们或许不会忘记这“疯狂的一年”。即使在四级警戒封城期间，多场拍卖的清盘率都高达90%以上：
2021年1月，Barfoot & Thompson拍卖厅以528万新西兰元拍出位于北岸Devonport的一栋豪宅；
2021年2月，央行宣布保持OCR为0.25%不变，拍卖厅承接利好消息，开发盘和中高端价位房产呈上升之势；
2021年3月，政府公布住房新政，包括延长明线测试、取消投资房利息抵扣税等，引发看跌市场的舆论，但拍卖厅未受影响；
Greenlane豪宅于3月份以990万新西兰元当场拍卖售出
2021年4-5月，开发盘的拍卖热度依旧，竞争之势持续，南区和北岸受投资者和开发商关注；
2021年6月，受房源不足和需求过盛的双轨推动，拍卖厅多次创下清盘率和售价纪录；
2021年7月，拍卖厅竞争进一步加剧，溢价幅度剧增，Epsom一豪宅拍出766万新西兰元，Takapuna豪宅拍出597万新西兰元；
2021年8-9月，受疫情影响，奥克兰进入4级警戒封城，央行再次宣布OCR维持不变，为封城期间的火热房市定下基调；
2021年10月，工党和国家党突然联合发布住房新政，放宽MDRS中等密度住房开发，以应对新西兰住房供应不足的问题，此消息一出，犹如水溅热油锅，炸开了花，加之市场FOMO情绪主导，拍卖厅反应热烈，拍卖厅见证了北岸一全新房拍出376万新西兰元创街区最高价；
2021年11-12月，奥克兰房源井喷入市，买家选择增多，央行两度上调OCR至0.75%，银行贷款利率不断上涨，借贷限制更严苛，房价涨势开始放缓，但并不妨碍南区大地开发盘拍出近700万新西兰元，中区双校网房产稳定在400-500万新西兰元售出；
2021年12月23日，Barfoot & Thompson2021年房产拍卖的最后一天，3组买家竞争一栋位于76 O\\\'Neill Street, Ponsonby的全新现代化豪宅，最终成功售出485万新西兰元，该房产的上一次交易时间是2019年，成交价仅为126.5万新西兰元。
根据Corelogic近日发布的年度房产报告，新西兰房屋中位价最高的前五名街区是Herne Bay(315万新西兰元)、Saint Marys Bay(278万新西兰元)、Remuera(253万新西兰元)、Westmere(244万新西兰元)和Ponsonby(234万新西兰元)。
纵观2021年，Barfoot & Thompson拍卖售价最高的是位于Maungakiekie Ave, Greenlane的一栋豪宅，于3月份以990万新西兰元当场拍卖售出。通常这么昂贵的房产会选择招标出售，但当该房产的代理经纪人Linda Galbraith打电话询问拍卖师Murray Smith是否应该拍卖时，他说：“拍卖！这个预算的买家很多。”
作为奥克兰顶级拍卖师之一，Murray在回顾这一年的经历时，用“惊人”、“非凡”和“疯狂”等词来形容新西兰的房地产市场。从业近30年，经手数千场拍卖会，但过去12个月的拍卖数量达到了Murray从业生涯以来的最高水平。
房价上涨是世界性难题
没有灵丹妙药可以解决新西兰房地产短缺和价格上涨的双重住房问题。
所有导致当前供需差距的问题，例如住宅用地稀缺、建筑商和建筑材料短缺、人口增长（仍然通过自然增长发生）、相对较低的抵押贷款利率、对租赁房产的巨大需求、追求房屋所有权的文化等等仍然存在。
放眼全球，新西兰并不是唯一遭遇不断上涨的房价和租金占人们收入份额越来越高的国家。
国际货币基金组织（IMF）10月发布的最新全球房价指数（涵盖2020年）发现，在60个接受调查的国家中，只有6个国家的房价上一年没有上涨。
图源：国际货币基金组织
在这项调查中，新西兰的房价增长率高居第三位，仅次于卢森堡和土耳其，加拿大第四、丹麦第五。
相比之下，在2019年的这份调查中，新西兰增长率排名第33位，夹在瑞典和以色列之间。
据国际货币基金组织的研究报告：“低利率、政府提供的政策支持以及员工对在家工作的更大需求，都促成了房价的上涨。包括美国在内的许多国家，对房屋的在线搜索达到了创纪录的水平。除了这些需求因素，供应链中断也提高了施工过程中若干投入的成本，房价随之上涨。”
“尽管供需基本面因素可以在很大程度上解释疫情期间住房市场的活跃，但政策制定者仍在密切关注该领域的发展。正如国际货币基金组织最近对欧洲住房负担能力的研究所强调的那样，相对其收入，房价上涨使许多人无法负担住房。房价飙升还对一些国家的总体通胀产生了影响，可能导致更持久的通胀压力。”
“随着利率的上升，经济开始复苏并撤出政策支持，以及建筑材料恢复及时供应，可能使房价逐步正常化。”
在租金方面，IMF发现，在接受调查的17个欧洲国家中有一半以上的国家，其收入最低的20%人群将收入的40%以上用于支付租金。在英国，这部分人群的租金支出占其收入的一半。
没有一个国家能对住房面临的问题给出所有答案，在未来一年，房屋供应和房价的挑战仍将继续。
首次购房者，现在该入市吗？
展望2022年，房价上涨速度持续放缓，房价将继续上涨而不是下跌。对于第一次进入市场的人，以及想在交易方面迈出一大步的人，关键是克服对比几年前高得多的房价做出承诺的恐惧。
过去50年中，房价有过下跌，下跌最久的时间是三年。一旦房价下跌，它们会在12到18个月内回升。所以，虽然房产负资产的威胁永远存在，但将其置于时间的长河中来看是微不足道的。也就是说，如果房价下跌，而你没有处于必须卖房的境地，那么随着时间的推移，市场力量将扭转一切。
和价格相比，与买家更相关的是短期内贷款的偿还能力，在抵押贷款利率可能上升的时期，这一点尤为重要。因此，首次购房者应该更加重视了解每两周或每月偿还抵押贷款的数额，以及在未来三到五年内偿还的能力。如果可以在未来三到五年内管理还款而不会陷入财务困境，那么时间最终会解决价格问题。
管理抵押贷款利率的现代方法是，将抵押贷款分成几部分，以不同的利率在不同的时间到期，使屋主能够缓解利率上升的负担。
历数新西兰过去100年，没有哪一代人轻轻松松就拥有房屋，大部分人为购买第一套房屋都需要付出诸多努力和牺牲，但很少有人因此后悔。如今，联排房屋、公寓和排屋为首次购房者提供了更多的选择，与独栋房产相比，这些是极好的、成本更低的起点。此外，很少有人一套房住一辈子，随着第一套房的净值增加，进入房产市场最终会为你开辟其他选择。
2022年将会如何？
疫情很可能会伴随我们一段时间，房地产以及所有经济活动都将受到新西兰社会和医疗卫生反应的影响。销售活动可能会在某些时期相对自由地进行，有时则会受到限制。无论是线下还是线上经营，我们都做好了充分的准备。
但是，疫情可能会限制进入市场待售的房产水平：尽管新房的建造速度很快，但2022年进入市场的房屋数量仍不足以缓解供应限制。
而鉴于房屋贷款合约的期限错开，贷款利率上调的影响将是渐进的，而不是骤然重击。
因此，2022年最有可能出现的情况是重演2020年和2021年，销售走走停停，出售相似数量的房产，价格温和上涨且上涨速度下降。
最大的机遇将降临在那些对经济和房地产市场的发展持有长期的、积极的看法并按计划行事的人身上。