如果您关注房地产市场，那么不难发现，最近一段时间奥克兰各个区的成交记录中都涌现出了一批“地王”！这些地王都有以下几个特点：大地物业、在《奥克兰统一规划( U n i t a r y . P l a n ) 》中位于可分割类分区中— — 这也印证了奥克兰最大的房地产中介公司Bar foot&Thompson董事总经理Peter.Thompson的观点——奥克兰的可分割土地正在变得越来越有价值。

但通过激烈的竞争拍到大地，仅仅只是成功开发的第一步，有了土地资源，真正着手分割开发，尚任重而道远。土地开发的过程，涉及的领域、涵盖的步骤、需要的专业人员可谓千头万绪，在此囿于篇幅，只能简单介绍以下几个将直接影响到土地开发潜力以及最终投资回报率的关键方面。

选址

选择什么样的土地进行分割，是任何开发项目想要成功的基础。为将兴建的房屋选址时，有一位专业且富有经验的建筑设计师至关重要。他将主导整个可行性分析，规划这块地能分割出几套房子、每套房子有多大等等。

这不仅是一个烧脑的计算过程，如果地形地势比较复杂，还需要动笔画草图— —因为分割数量不是简单地凭空加减乘除，而是需要对项目进行全盘考虑：投资意图、土方、造价、阳光角、车道坡度、停车位置、客厅位置、退线、院子朝向、视野范围、井盖位置、管道深度、洪水、周边环境……面面俱到，缺一不可。

相比漫长的整个开发流程，选址的过程看似耗时不长，但却是建筑设计师多年经验积累和大量心算取舍的结晶。要知道，同样大小、同样规划区的两块地，不同的设计师能分出来的套数也会差很多，可以说，合理的选址是不能输在开发“起跑线”上的第一步。

只有以确定的分割套数作为基础，那么之后的造价、售价、投资回报率等的计算才有意义。

避坑

建筑设计师在选址过程中对项目进行全盘考虑之后，通常多多少少会发现地块存在的一些坑，或者说潜在的风险。那么如何避坑呢？项目管理、业主或设计师就需要去寻求更专业的意见，比如可能存在洪水风险，就去咨询水利工程师；可能存在城市规划上的限制，需要去咨询规划师；地契上有特殊条款，去咨询律师；管道坡度有难度，去咨询土木工程师……术业有专攻，没有解决不了的问题，关键是要找对人。

立项

确定了建几套房、排除了一些可预估的风险，在立项前，还有几个不可或缺的环节：找房屋中介探讨拟开发户型在所在区域的销售价位，找会计计算税率和回报率，找建筑公司询问预估造价，找金融机构询问贷款能力。一切就绪后，才可以正式立项。

管理

项目管理分前期设计报批阶段管理和后期施工阶段管理。前期设计报批的阶段需要找一个牵头的项目管理，市场上有独立的项目管理，也有一些设计师、规划师、工程师可兼任管理之职；如果条件允许，后期施工阶段的项目管理人员也可以提前介入，这有助于提高施工可行性并控制造价，业内称其为ECI。但无论如何，不建议由业主自行管理，或请非专业人士免费管理，避免因小失大。

团队

不同于熟地的规划设计，分割开发需要更多的工种参与。前期参与的人员通常包括设计师、规划师、测量师、城市设计师、景观设计师、土木工程师、水利工程师、交通工程师、地质工程师、结构工程师、防火工程师、CCT V管线测量人员、消防水流测试人员等，有的项目还特别需要噪音工程师、污染工程师、历史学家、植物学家。

新西兰没有一家顾问公司能够涵盖上述所有的工种，通常一家公司往往只专攻其中某一专业领域，因此团队协作很重要，这也体现了项目管理的重要性——要协调好这么多不同领域的顾问，避免团队内耗互相扯皮。

流程

以上罗列了土地分割设计过程中一个完善的团队所需的一些组成人员，下面就按照步骤顺序来逐一介绍一下，这些专业人员在项目前期究竟需要做些什么？怎么做？

1.CCTV管线测量：对地下污水管道和雨水管道进行录像测量，并把管线位置标记在地面上。开展测量工作需要提前1-2周预约，并提前跟住户和邻居确认时间。

2.测量师（Surveyor）：对土地等高线和边界进行测量，标注管线位置和深度，提供地形测量图（Topo.Pl an），精确度到毫米。需要提前2-3周预约，提前跟住户确认时间，了解是否有院门、是否有狗等问题。

3 .水利工程师（C i v i l . E n g i n e e r）：测好等高线后，水利工程师去现场勘测评估洪水水位，随后写出洪水报告（Flooding.Repor t），计算出未来建筑的最低标高，耗时预计2-3周。

4.建筑设计师（Architect）：基于测量师的文件绘制地形图，参考洪水报告建议的最低标高进行建筑平面设计。设计需确认建筑位置、车道位置，建筑面积、车道面积、花园面积以及建筑内部格局、楼层高度等。设计和调整时间需预留2-3周。

5.城市设计师（Urban.Designer）：一般十几二十套以上的项目需要城市设计师的介入，建筑设计师可能要根据其建议调整总平面图的布局。预计1周，需要提前预约和签约。

6.建筑设计师（A rchitect）：在跟业主确认平面设计方案之后开始扩初设计，即设计外墙搭配、门窗、屋顶、效果图。设计和调整预计2-3周。业主确认扩初设计后，设计图需要转给交通工程师。

7.交通工程师（Traffic Engineer）：有些设计中车道比较长，或者担心倒车一把倒不出去，这些都需要交通工程师的介入，提供转弯半径图和分析报告。预计工作时间1-2周，需要提前预约并签约。

8.景观设计师（L a n d sc a p e.D e sig n e r）：拿到交通工程师提供的汽车转弯半径之后，景观设计师就更清楚哪些地方必须铺水泥路，哪些地方可以设计植被，进而开始植物、铺装等室外景观设计。同样预计用时1-2周，需要提前预约和签约。

9.城市设计师（Urban.Designer）：需要再次介入评估建筑外立面的设计，同时结合景观设计和交通设计，给出意见以帮助建筑设计师调整方案，随后交给测量师。

10.向Council申请开会：如果是分割十套以上的项目，或者在设计过程中遇到了任何规划、管道、洪水等方面挑战比较大的难题，可以要求跟Council的工程师开会，寻求他们的意见和建议，以避免盲目设计走弯路。会议需提前预约，一般需

排队3-6周。

11 .测量师( S u r v e y o r )：提供分割边界图（S c h e m ePlan）并测算各项占地面积指标。预计1-2周。

12.土木工程师（Civil Engineer）：详细设计配套车道、公共管道，并提供基础设施报告。预计1-2周。

13.规划师（Planner）：写规划报告，分析项目对自然环境和人文环境的影响。自然环境影响包括土方、水土流失、阳光、排水等；人文环境影响包括居住空间、活动空间、安全等。如果设计中有不能满足城市规划要求的地方，也需要通过

规划报告去向Cou n cil解释和争取。启动时间跟土木工程师可以几乎同步，预计1-2周完成。

14 .申请资源许可（R C）：通常由测量师或规划师向Council申请资源许可。Council的审批时间平均在6-8周。

15.Council RC问题及回复：Council会针对申请时提交的以上各顾问的设计和报告提出问题，有些是规范和技术方面的客观问题，有些是主观问题，需要相关顾问分别回答，然后由规划师汇总到一起回复给Council。回复时间平均在1-2周。

16.EPA申请：在资源许可(RC)申请和建筑许可(BC)申请之间，还需要申请公共管道工程许可(EPA)。由土木工程师设计并给出图纸，设计和报批共计时间平均需6-8周。

17.建筑设计师（Architect）：开始画建筑施工图，包括剖面图、排水图、龙骨布梁图、屋面图、节点细节图、文字标注、细选材料。需预留2-3周。

18 .项目管理（P r oje c t. M a n a g e r）：报价、预约、签约BC阶段将要参与的工程师。时间上可与其他工种重叠。

19.框架供应商：由材料供应商提供框架图，比如常见的PlaceMakers、Carters等。预留1周。

20.地质工程师（Geotech.Engineer）：需要到现场进行钻洞勘测，然后起草地质报告。有时申请资源许可阶段就需要此报告，时间上可跟其他工种重叠。

21.结构工程师（Structural.Engineer）：根据建筑设计师的施工图草图和框架图进行结构计算，根据地质报告设计地基，并出图。平均需时2-3周。

22.防火工程师（Fire.Engineer）：在建筑施工图上做防火标注，并起草防火报告。平均时间2-3周，可跟流程21的工作时间重叠。

23.水利工程师（Civil.Engineer）：雨水的设计、计算和出图。时间平均1-2周，跟流程21、22时间重叠。

24.MEP工程师（Mechanical, Electrical, PlumbingEngineer）：包括公寓项目会涉及到的通风、电气、给排水工程师。平均时间2-3周，可跟以上时间重叠。

25.建筑设计师（Architect）：汇总各工程师图纸，检查各工程师的设计之间是否有冲突，并进行设计优化以降低造价和施工出错率。项目管理和建筑公司也需要在此时介入，检查建筑施工图，准备报批文件、产品说明书，填写各项申请表。平均时间约1-2周。

26 .向Wa t e r c a r e申请Wo r k s .O v e r :当要建的房子离公共污水管道在2米范围内，或者建在管道上方时，需要向Watercare申请Works.Over。

27.申请建筑许可（BC）：必须由持牌建筑设计师主导申请（RC阶段的建筑设计师无需持牌）。递交之前需要先拿到EPA和Watercare.Works.Over的申请号。Council审批时间平均需4-6周。

28.Council.RFI问题及回复：Council会向建筑设计师以及结构、防火、水利等工程师提出相应技术问题，要求各顾问通过调整方案来满足建筑规范。回复所需平均时间为1-2周。

29.项目管理（Project.Manager）：通过电话邮件沟通以及安排会议，协调以上所有顾问的报价、合同，安排现场测量、各顾问介入先后顺序，解决遇到的技术问题、人事问题，跟进与Council的沟通，把控所有时间点，督促各项工作在计划时间内完成。

30. 建筑招标（Tendering）：不需要等到最终拿到建筑许可，在此之前就可以拿着资源许可批文、EPA批文和BC施工图等文件进行建筑招标了。可以找建筑公司大包管理，也可以找项目管理公司进行小包。拿到EPA之后就可以开始做一些管道和车道的分割工程，一旦建筑许可批复，则进入了正式的建筑施工阶段。

综上所述，分割设计报批的整个过程平均耗时约9个月，涉及人员众多、步骤繁琐，建议业主提前做好时间规划。在此，有一些经验可以分享给大家，也许能为节省时间、少走弯路提供一臂之力：

• R C阶段遇到复杂的专业问题需要提前寻求结构、防火等工程师的意见，同时建议找建筑公司或有经验的施工现场管理介入设计阶段，避免后期B C阶段发现RC阶段的设计不合理从而需要大改。

• 预约与Council的会议时，因为等待期比较长，所以不要等到设计图纸完工后再行动，可以先拿设计草图进行预约，在开会前再更新图纸。

• 有经验的项目管理可以通过打时间差，缩短RC+EPA+BC的整个申请时间。比如在“流程15”阶段就同时开始“流程16”的申请, 在RC获批之后、EPA批准之前就提出BC申请。分割设计流程结束后，接下来的施工流程同样步骤繁复，尤其不同于在一块熟地上建房，分割项目的现场施工，一旦搞错步骤往往是不可逆的。所以，建议后期施工请一位有丰富分割经验的现场项目经理来统筹管理。

作者黄海鑫(Dylan Huang)系Archiland奥克兰建筑设计院创始人