又见地王！大地房产自带王者光环
9月中旬，奥克兰东区Pakuranga两套建于1960年的普通住宅，因为合并出售、总占地面积达到1610平方米，卖出了405万新西兰元的天价，高出20 0.5万新西兰元的政府估价(Capital Value,CV)一倍有余；
10月，Mt Eden一套建于上世纪50年代的三居室以308万新西兰元售出，虽然其仅有736平方米的土地面积在可开发大地中并不显眼，但优越的地理位置还是令成交价比200万的CV价格高出了54%。
11月11日，一块占地面积为1373 平方米的大地拍出了706万新西兰元的创纪录高价，被Barfoot & Thompson微信公众号誉为“大地房产自带王者光环”。这处位于12 King Edward Avenue Epsom的地产上有4个始建于上世纪30年代的Unit，可以说买家将对此地块进行重新分割开发的意图显而易见。
12月中旬，位于20和20a Mahoe Avenue Remuera的两套建于上世纪20年代的房产也以“组团上市”的方式卖出了650万新西兰元的高价，高出CV估价90万。两个物业总占地面积为1788平方米。
“地王”头衔一次又一次地更迭，也一次又一次地证明了一个不争的事实：奥克兰各区域1 0 0 0平方米以上的平整大地房产已属稀缺产品，备受投资者和开发商的青睐。Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson指出，这一趋势在奥克兰某些地区尤为明显，他提到了奥克兰北部的Millwater、西部的Kuemu、正在快速发展成为中心地区的南部Flatbus h以及Drury等地区，认为都将会是未来房产项目爆炸式增长的地区。
新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)会长Frank.Xu在接受采访时表示，虽然近期一系列房地产拍卖价格令人咋舌，其原因众说纷纭，但如果由专业人士进行客观分析，这些备受青睐
的房产都有以下两个共同点：一是占地足够大，一般都超过8 0 0平方米；二是位于允许开发中高密度住宅的区域。比如前面提到的Pakuranga的两套房产，就分别属于政府划分的联排房屋和公寓住宅区（Terrace Housing and Apartment Buildings Zone）以及混合住宅城区（Mixed Housing Urban Zone）。
对一块大地进行分割开发所带来的巨大利润空间，是投资者和开发者趋之若鹜的重要原因。“当下奥克兰市场住宅紧缺，供需关系失衡，尤其是可负担性住宅；而大地分割后进行开发，如果建造联排或公寓，投资回报潜力巨大，这是抢购的根本原因之一。” Frank Xu说。
有媒体对12 King Edward Avenue Epsom的地产进行了分析，“只是简单地从土地面积上来看，面宽20米的1373平方米大地可以轻松分割建8 -11套新房，根据所在Terrace House and Apartment Building Zone的规划，如果分割建造8套三层房产，每套房产的理论最大室内面积将超过260平方米，按照230万新西兰元/套的售价来计算，买地成本706万，分割成本每套12万，建筑成本2800新西兰元/平方米，销售成本3%全包，全部使用自有资金的情况下，项目的利润率将高达25%。”
作为对比，去银行做一年定期存款，四大银行的定期利率不到1%。
全民分割是标题党？步步为营方可避险
如上文所述，大部分投资者购买有分割潜力土地的初衷，都是计划完成分割后让其在原有的基础上增值，操作看似简易：购买一块具有分割潜力的土地→申请土地分割资源许可→获批后进行土地分割施工→完工后卖地或建房— —因此，2020年，奥克兰几乎掀起了全民分割、全民开发的热潮。然而，根据“说明书”照猫画虎就可以赚得盆满钵盈？简单流程的背后却隐藏着纷繁杂乱的“大坑”。分割的确可能增加土地价值，为投资者获得更大收益；但草率加入分割大军，却也有可能深陷泥淖。“
‘全民分割’这个说法，在我这个做技术的人看来有点标题党。土地分割这样专业性与风险性并存的项目是否适合全民参与？不要认为做土地分割开发一定有利可图，事实上成功的只是少部分。”NZCBIA秘书长、奥克兰建筑设计院（Archiland Auckland）创始人黄海鑫（Dylan Huang）在“土地分割黄金时代”系列专题讲座最后一期压轴发言时坦率表达了他的观点。
Dylan.Huang提醒经验较少的开发者，要想尽可能规避风险，必须步步谨慎，事先多做调查以免到施工甚至销售、入住阶段才发现问题，难以补救；购买项目时就要在合同中约定条款，要求前屋主在交割前就允许设计工程人员做必要的勘测；不要忽略任何小问题，哪怕只是垃圾桶的摆放位置，相邻屋顶的坡度设计，都可能带来隐患，一定要早发现早解决；按照流程按部就班，而不要操之过急跳步骤，比如做建筑设计前该等的报告一定要等，该要的数据一定要要，不要盲目相信经验；术业有专攻，对有潜在风险的地块进行开发，相应领域的工程师一定要尽早介入，比如对洪水区的设计，防水工程师和土木工程师的意见就很重要；大型项目还要考虑基础设施的承受能力，要提前获得C o u n cil和相应政府管理部门的同意，比如要与交通局协商车流大量增加的问题等。
同样，欠缺经验也很可能给融资带来困难。比如华融信贷董事长张勇(York.Zhang)就指出，银行在批建筑贷款时，对开发商和承建商的经验非常看重，没有经验的中小型开发商很难获得银行贷款。
BIET教育培训机构特邀讲师、奥克兰市议会开发工程师Ethan Fu在工作中经常会遇到地块明明属于中高密度住宅开发区域、却因为种种限制无法如愿开发的状况。有时候，这种情况需要开发方与Council反复沟通，但华人开发商可能会面临语言不通、对新西兰政策法规不熟悉、对英文文件理解不透彻等问题，难以有效沟通，从而解决问题。
就连最后卖房子都有讲究，James Law Realty Ltd创始人James.Law反复强调开发商了解当地市场的重要性，一旦项目周边存在可替代的产品，比如价格相近的其他中高密度项目，甚至tow n hou s e或者独栋别墅，那么开发者就很难获得预期的回报。
既然土地分割开发有那么多坑，那么还值不值得做呢？即使是以上这些对项目风险见多识广的专家们也会给出肯定的回答。为什么？要回答这个问题，不妨一起来看看2021年的房地产前景。
有备而来，2021“钱”景光明
谈到2021年房地产市场的走向，无论政府、专家、还是普通民众，绝大部分的预测显示：2021年，如果利率没有调整，房价还会继续涨、市场还会继续火。
在12月16日财政部发布的新西兰半年经济财报（HYEFU）中，财政部秘书长Caralee.McLiesh表示，预计新西兰房价2021年将上涨8.5%，2022年上涨4.5%，2020年到2025年的总体房价增长预计为34.9%。而经济学家的预估还要更夸张。西太平洋银行（Westpac）首席经济学家Dominick.Stephens认为，年度房价涨幅将在明年6月达到16％的峰值，然后到2021年底略微下降至12.2％。“所有指标均显示市场目前正在逐渐进入重新调整的时期，但至少未来几个月房价仍将持续快速上涨。当前房价上涨的驱动力是低利率。”
普通民众对市场上涨的预期比经济学家更为坚定。ASB银行在11月进行的消费者住房信心调查结果显示，有67％的受访者预期房价在未来12个月内还将继续上涨。这是24年来该项调查结果显示信心水平最高的一个第三季度。当然，ASB银行的经济学家也对此预期表示支持，该行专家的预测显示，至少在2021年第三季度之前，房价将保持两位数的增长。高力国际（Colliers International）有每年年末在市场报告中预测来年的惯例。今年的报告认为，2021年的房地产市场很可能会基于以下原因继续供不应求：
1. 由于新西兰央行和政府将继续采取以保障就业和经济增长为首务的政策，利率将维持较低的水平。大规模量化宽松政策和新西兰元的升值，可能会在整个2021年继续对利率造成下行压力。
2.政府推出的大规模财政刺激措施，如基础设施建设、刺激就业和保障自住房等，将为经济带来较大的促进。
3.在边境管制彻底解除之前，技术工人的短缺状况将持续存在。这将拖延项目的建设进度，并对建造成本造成上行的压力。
4.新西兰在防控COVID-19疫情方面的成功，也进一步提升了新西兰早已被公认的安全避风港的形象。一旦前往新西兰旅行访问并实地考察房地产的可能性得到改善，海外投资者对本地房地产的投资兴趣仍将保持高涨。
REINZ首席执行官Bin di.N o r we ll认为，房价飙升的情况“并不是可持续的。目前，房屋所有权正处于70年来的最低水平，除非及时采取有效措施解决住房紧缺和供应的问题，否则从租房到自购住房之间的差距将会越拉越大。”她表示：“希望在接下来的几个月中，可以听到更多来自政府的消息，公布其改革资源管理法（RMA）的计划，并解决开发商和建筑商在住宅物业建设中所面临的速度和成本问题。除非能够通过经济适用的方式展开大规模的建设，否则的话，对于试图进入房地产市场自购住房的新西兰人来说，经济承受能力是难以逾越的关键问题。”
事实上，从上一届工党政府上台，就一直想解决新西兰的住房危机，却并无成效，并终于在这次COVID-19疫情的间接推动下，房价如井喷般不可遏制。究其根源，还是如Nor well所分析的，房屋“供不应求”是主要原因— —除了资助首次购房者，快速增加住房供应可谓是迫在眉睫，这意味着，进一步在政策上鼓励土地分割和中高密度住宅建设是必然的发展趋势。
其实，政府已经开始有所行动，最明显的动作就是环境部在7月底发布的《关于城市发展的国家政策声明（NPS-UD）》。城市发展部部长Phil.Tw y ford表示，该声明将会越过《资源管理法》的繁杂审批程序，旨在加快高密度开发项目的审批度。
2021年，政府会把鼓励中高密度住宅建设的尺度放到多大犹未可知，但种种迹象表明，2021年，中高密度住宅建设势头正旺，土地分割开发“钱”景可期。