张先生的投资房有900平方米的地，根据统一规划（unitary plan），该地块处于混合型住宅市区（mix housing urban zoom）。经与规划师讨论，该地块可以分割建造4套独栋住宅。没有开发经验、对建筑贷款一无所知的张先生把贷款事宜委托给了信贷公司，但作为开发商，他仍然有不少疑问，想寻求解答。

相信像张先生这样，虽然找到了专业贷款经理人帮他一起准备申请材料并跟进贷款进程，但仍心存疑虑的申请人并不少，那么不妨一起来看看大家的问题都集中在哪些方面？希望下面的解答能对大家有所帮助。

问题一：我的项目申请建筑贷款能贷多少钱？

答：项目的贷款额度取决于项目的价值。当然不同银行或金融公司的贷款比例会有所差异。

• 金融公司：通常可以借到土地价值+建筑成本总合的65%，或者项目估价的70%。
• 银行：通常可以借到项目估价的80%，如果您是专业人士，并且有很高的收入，甚至可以借到90%。

问题二：利息是多少？除了利息还需要支付哪些费用？

答：利息及涉及的费用取决于不同的银行或金融公司的规定，以及贷款的期限。期限    越长，利息越高。

需要支付的可能费用有律师费（Legal Fee）、利息费（Interest Fee）、Line Fee以及中介费（Broker Fee

问题三：Line Fee是什么？和贷款利息有什么不同？

答：Line Fee是指从接受贷款到还清贷款的过程中，一些金融公司为了锁定存放在放款方的尚未使用的资金，针对贷款总额收取的一笔费用。大多数的Line Fee是按月收取。而贷款利息通常是根据放款金额按一定比例收取。

假设张先生总共向某金融公司贷款100万纽币，打地基时已经放款10万纽币，其中，利息是按照已放款金额进行收取，那么此时张先生要付的是已放款10万的利息。但是Line Fee是按照整个可用的信贷额度进行收取，因此张先生的Line Fee会按照100万的一定比例每月向金融公司按时支付。

需要提醒的是，虽然并非所有的金融公司都收取Line Fee，但借款人一定要在签订合约时注意是否有这个条款，毕竟这对于借款人来说也是一笔不小的费用。例如，A公司收取6%的利息+3%的服务费+1%的Line Fee，B公司收取7%的利息+3%的服务费，表面看，6+3+1=7+3=10，那么客户支付的总费用是否有差别呢？

因为利息是按照真实已放款金额分步计算，而Line Fee是始终按照贷款总额计算，所以从贷款全程来计算，1%利息的金额要小于1% Line Fee。

所以当您在做选择的时候不要单纯根据利率高低来判断贷款预批（offer）的好坏，还要注意是否会被收取Line Fee。

问题四：建筑贷款的期限是多长？建房期间还款是只还利息（Interest Only）？

答：

Interest Only是比较主流的还款方式，即每月还息，待贷款到期时再还本金；但也有一部分金融公司是本金和利息一起在贷款到期时归还（Capitalised Interest：利息资本化，即利息计入本金）。总之，还款方式取决于不同金融公司的运营模式。

问题五：对投资房进行分割改建，放在个人名下或公司名下对贷款有什么影响？

答：首先；如果是向金融公司借款，金融公司只能借款给公司；其次，通常投资房分割改建放在公司名下可以claim GST。具体如何操作，建议您与您的会计沟通。

问题六：什么时候需要做估价报告？

答：首先，并不是所有的金融机构都需要做估价报告，比如有的金融公司可以综合项目地址周边房价、政府给出的估价及金融工作者的经验等因素对项目进行判断。但有时由于市场变化过快，或者金融公司与银行的风险管控，会把提供估价报告作为贷款的硬性指标。

• 有的金融公司会把估价报告作为预批中的一个条款，客户认可后再来做估价报告也不迟。

有的金融机构会以盖房每个阶段的估价报告数据作为凭证，进行放款。这就需要客户在放款前，准备估价报告。

问题七：签完合同如果没有足够金额支付押金给建筑商怎么办？可以通过贷款解决吗？

答：通常在签大包合同时都需要提前预付给建筑商一定比例的预付款，这个比例一般小于或等于10%的建筑费用。

    有些客户大部分的自有资金都已投入买地，因此希望通过贷款来支付押金。这    时，首先要看这个项目中的地是否有贷款：

• 如果没有贷款或者贷款没有达到LVR的上限要求，那么可以用这块地作为抵押物，从中·top up出钱来帮助客人解决难题。
• 如果土地的抵押贷款已经达到LVR上线要求，则可以考虑客户是否有其他物业或者汽车可以用于抵押，以解决问题。

问题八：建筑贷款从什么时候开始放款？如何放款？放款时是否会产生费用？

答：建筑贷款是根据建房的进度一步一步放款的，需要按照步骤拿invoice或者估价报告去申请，有可能还需要提供现场工程进度的照片，以证明确实花了这笔钱，所有支出确实符合市场价位，且现阶段项目确实值这么多钱。

通常来说，金融机构都会有自己的放款时间表。为便于理解，可按照大包合同上的建筑计划简单概括为分别在foundation、floor and roof framing、external lining、lock up、completion这五个阶段完成后进行放款（放出的是上一阶段完成的项目款）。当然，实际情况相对于以上描述更复杂，步骤更多。

需要提醒的是，有一些金融机构（并非全部）在每一次放款的时候都会收取Drawdown Fee，金额通常会在50-200纽币之间。

问题九：银行或金融公司会提前给我钱让我盖房子，还是我要先垫付？

答：这取决于这个项目的“土地”上是否有足够的净资产（equity）。房产价值-现有贷款金额=equity。如果有，那么可以通过抵押贷款获得资金，即Home Loan。

• 如果没有，那建筑贷款是不会提前给到客户的。

银行和金融公司从风险管控角度出发，需要让客户垫付首期盖房子的资金，以此来证明客户确实有资金实力继续进行这个项目；或当项目费用超出预算时，客户有资金实力来解决问题。因此，通常需要等客户用自有资金完成foundation之后，以invoice和现场工程进度的照片或估价报告作为凭证，才会放出第一笔款。

问题十：给金融公司和信贷公司的费用，是在第一笔放款时即全部扣除，还是按批次扣？

答：给金融公司和信贷公司的费用与贷款金额是两个概念，前者被统称为finance fee，并不会影响放款时的实际金额。只是金融公司在提供项目贷款时，也把这笔费用一起贷了出来（Loan amount + finance fee =total loan amount）。

比如客户要贷款100万纽币（Loan amount）、finance fee是3万纽币，total loan amount就是103万纽币。但是在放款前金融公司会扣掉那3万finance fee。

在新西兰，绝大多数金融机构都是采取这样的方式扣款的，但是也有极个别的金融机构会有自己的扣款方式。

作者介绍： 

2006年，York Zhang（张勇）创立了华融信贷，为华人提供房屋、建筑、商业、土地开发和汽车及大型设备等各类别贷款。结合贷款经纪的专业知识和个人在新西兰的生活经验，York Zhang希望借助华融信贷的平台，向市场推出更多符合华人特点和需求的产品，培养出更多优秀的贷款经纪人，为华人的资产释放出更多再投资的资金。