在AUP许可的中等密度开发区域，如满足资源许可和分割许可，就允许建造三幢或者更多的住宅。奥克兰中高密度住宅开发就此如火如荼。

奥克兰作为新西兰第一大城市，住房紧缺一直是多年来的热点话题。土地价值的大幅提升、本地人口的不断增长，以及外来移民留学务工人员的涌入，都使得对优质房源的需求逐年增加。

除了数量上的需求，对住宅可负担性的诉求也在加大。AUP的出台使得在现有土地上增加第二幢住房的可行性大大提高，业主可选择的小型住宅样式也呈多样性。当然，对于大多数自住房业主来说，他们的土地短期内不具备中高密度开发的潜能（例如位于Single House Zone的土地），且无力负担高昂的分割或开发费用。 

在这种情况下，如果有年老的长辈需要共同居住，或者想添加一个家庭办公室，或者考虑增加家庭的被动收入（额外租金），那么在现有土地上增加一幢小型住房来提高土地的利用率将会是很多普通家庭的最佳选择。

无需分割的小型住宅 

Minor Dwelling

Minor Dwelling对新西兰人来说并不陌生，我们华人更为熟知的称呼是孝亲房（Granny Flat）。本地市场常见的称呼还包括：Home and Incomes, Sleep Outs, Bach等等。不同于后院中常见的工具房（accessory building），Minor Dwelling的基本属性仍旧是住宅（dwelling）。所以Minor Dwelling往往具备独立的厨房、浴室、客厅等生活空间。Minor Dwelling也可以是

通过对主体住宅进行加建、扩展而来的空间，常见的案例如loftgarage就是在现有的独立车库上加盖一层阁楼。

在AUP的规定下，Minor Dwelling只允许在以下三种土地规划区域（Zone）内的住宅土地上建造： 

• 低密度大地住宅区（Large Lot Zone）
• 乡村和沿海住宅区（Rural and Coastal Settlement Zone）
• 独栋住宅区（Single House Zone）

一般来说，我们可接触到的案例大多数来自独栋住宅区。AUP在H3 Residential-Single House zone（H3.6.4）章节里列出了对该区域内建造Minor Dwelling的要求：

• 最大面积不超过65平方米（不包括阳台和停车空间）；
• 必须达到规定的室外活动空间要求；
• 一块土地上除主住宅外只能有一个Minor Dwelling。

可分割的小型住宅 

 Second Dwelling

以下三个居住区也可建造符合您需求的小型住宅，并且具备分割的可能性。我们称呼这类小型住房为Second Dwelling，或者Small Home。

• 混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone）
• 混合住宅城区（Mixed Housing Urban Zone）
• 联排和公寓住宅区（Terrace Housing and Apartment Buildings Zone）

 在符合AUP规划条件和资源许可的基础上，对以上三个居住区的小型住房没有最大面积要求，但最小面积不能小于30平方米。

从设计角度上讲，这类小型住宅和Minor.Dwelling并无太大区别，只是需要根据不同居住区的规划要求，在设计初始阶段进行具体的评估和设计。

 那么，Minor Dwelling和Second Dwelling这两种小型住宅在功能和性质上有什么区别呢？简单来说，Minor Dwelling是一种“附属”于主体住宅的小型住宅。

 它的特点体现在：

1. 不可分割，相较于主住宅处于辅助的地位；
2. 某些设施和功能的实现依赖于主体住宅。

而Second dwelling则是独立于主体住宅（Principle Dwelling）的，可以具备完整独立的公共设施和内部设施，并且可以分割出来拥有独立的产权。

其实，不必困惑于这些各式各样的称呼，重要的是清楚自己的土地属于哪个规划区域，并与专业人士进行沟通，确定具体的需求和预算，找到适合自己的小型住宅设计开发方案。

可获得建筑许可豁免的小型住房有哪些？

说到这里不得不提一下，2020年8月发布的新建筑许可豁免法案正式生效。这些新的建筑许可豁免包括：

• 不超过30平方米的一层独立民用住宅；
• 不超过30平方米的一层预制住宅；
• 不超过40平方米的车棚；
• 不超过30平方米的遮阳棚和回廊。

值得注意的是： 

• 被豁免建筑许可的项目必须雇用有执照的建筑从业人员（Licensed Building Practitioner）担任设计和施工；
• 厨房和卫浴设备并没有被包括在以上豁免的建筑许可之中，也就是说如果您想在这个30平方米小型住宅中添加厨房或者卫浴，还是需要申请建筑许可的。 

案例分析：Top House by SGA Architects

分享一个来自奥克兰建筑师事务所Stranchan Group Architects的优秀设计案例。 

这套位于Mt.Eden的两房小型住宅室内面积不足65平方米。设计师最大限度地利用了后院的空间，在与花园完美结合的同时，提供了良好的隐私。

左：入口可见郁郁葱葱的花园与石阶，同时提升了后院小住宅的独立性和隐私性 

右：饭厅使用可推向侧面打开的飘窗，最大限度保持了与室外活动空间的联结

设计师巧妙地使用了向外延展的飘窗来获得额外的室内空间（飘窗伸展出去的面积不包括在占地面积计算中）

由于室内空间有限，设计师在很多区域使用了落地窗,这使得原本不算大的生活空间由于光线充沛而显得格外宽敞。

在您现有的土地上拥有一套额外的小型住宅不仅能解决家庭的住房需求，也可带来额外的租金收入，更可提升物业的长远价值。

一个成功的项目不论大小，在前期规划阶段，与专业的设计师和土地规划师做良好的沟通是重中之重。

作者介绍

Louise Li

新西兰注册建筑师。毕业于奥克兰大学建筑设计系，拥有十年丰富的新西兰本地行业工作经验。专长各类民宅设计和中高密度开发项目，曾参与主导多个Hobsonville.Point获奖新区开发项目。