当然，也有不到6成的读者认为还是有可能实现的目标。其中21%的人认为自己辛苦几年就能存够首付，23%的人认为咱们华人还有国内的“父母银行”支持问题不大，另外有13%的人认为还有政府出台的一系列购房补助政策都能帮的上忙。

虽然大部分人表现出了乐观的态度，但是现实有时候也是残酷的，当购房者与开发商签订期房的购房合同时我们总会遇到一个落日条款的问题：

什么是落日条款（Sunset Clause）？通常用于购买期房（楼花）的合同中，主要是为了保护买家，允许他们在项目遭受长期延误的情况下选择退出，当然，也同样保护了卖家的权益。但在，近期也有开发商可能会利用这些条款迫使合同失效，以便让他们在快速上涨的房地产市场中以更高的价格转售，让买家陷入无房可买的困境。

近日，新西兰英文媒体NZ Herald就刊登了RNZ采访奥克兰房产律师Joanna Pidgeon的报道，她声称自己已经见证了四次这样的“落日”条款的尝试，并从全国各地的其他律师口中获得了类似的案件情况。她说：我们看到的是......不是为了买家的利益而存在的条款，一些开发商正打算取消协议，利用价格上涨的机会以更高的价格转让房产。“

坎特伯雷房产工厂的创始人Campbell Venning先生也同样目睹类似的情况，他说：“一些公司......实际上是在利用它作为借口，将土地或者房产以明显更高的价格转卖，以达到哄抬价格的目的。”这很难证明，但这种情况正在发生！“我们已经看到有人一年前就卖掉了自己的房产，他们在等待新的房产被交割，但可能永远无法交付。

另一位买家告诉RNZ，他指责开发商在和自己签署了71万纽币的房屋购买合同之后，在几个月后被开发商抛弃。他说：“我认为签署这种合同是完全愚蠢的......完全是在浪费时间和精力。因为当我回头看时，开发商一开始就不打算把房子卖给我。”他认为开发商只是想让他签字，给银行看，以获得融资的跳板。也许项目进度会受到建筑市场的影响，但是一个善意的开发商会尝试重新谈判这个交易，而不是草率的取消合同。

Joanna Pidgeon律师警告说：

我听说过的案例，落日条款只给四个月，从签署到条款生效只有六个月，这是一个非常短视的做法，因为开发商知道他们的时间表是什么，而正常的落日条款应该在预期完成日期之后至少一年。

如果禁止这一条款，肯定对购房者是一种保护，卖家可以加入其他保护措施，看看他们是否有足够的预售和是否获得了政府的许可申请，当他们得到了足够的资金，你会经常看到开发商的合同上有这些条款的存在。

房地产协会首席执行官Jen Baird说：“大多数合同的条款还是平衡了买家和卖家的权利，开发商应该在意自己的声誉，如果他们想有一个长期的业务，他们绝对希望兑现他们对买家的承诺。然而，随着住房集约化的步伐加快，市场正迅速的发生变化，当买家担心错过机会时，他们可能草率行事。”“特别是在开发阶段，你要签署的合同是否时是标准合同，需要额外寻求法律咨询，以便你清楚的知道你要签署的是什么。”

无独有偶，逸居最近刚刚就收到了一位读者的爆料：

“我是在去年2020年3月10日买的这个 House on Plan 的房子，中介当时打广告说是2020年底交房，当时也见了开发商老板, 他当时也是这么确认的。结果四月份Covid 19 爆发，Level 4 lockdown 了5周，五月份以为他们开始会施工土方和公共管道，结果从2020年的三月份到八月份去现场看了，公共管道做了6个月都还没完成，八月才开始土方，就这样白白浪费了半年，我去问了销售中介，他说这个开发商是他的哥们，认识了有7-8年，不会特地拖和搞肮脏手段，所以给了我一个施工计划，施工计划预计2021年5月21日结束，结果我2020年8月份到2021年3月份去现场看，他们才做了地基，隔壁同等大小的项目不到一年时间已经施工完成交付了，这也侧面证明了他们赶隔壁的项目而拖延了这个项目。最可怕的是他们在自己官网撤了项目信息和照片，他们的项目经理已经不想和我沟通施工进度了，我就发邮件给开发商说可以给个更新计划表吗，他找了很多理由说BNZ取消了他们的贷款（没说原因）还是材料短缺没办法给我计划表，我就很无语，一个有经验的builder怎么能这样呢，我就在有邮件说迟一点没关系，最重要质量控制好，而且中介的销售还时不时问我要不要卖，针对施工进度也是一直给我假希望。2021年7月现场项目经理开始联系我确认他们会全面投入在这个项目并且不会再拖慢了，在微信里确认。2021年8月中旬中介代表开发商回来跟我提涨价100K到200K，我就跟他说每次我要施工进度计划你就跟我说是Turnkey项目，不能问太多，现在回来跟我要涨价，我就拒绝了。结果2021年10月28号收到了开发商的termination letter想用 Vendor escape clause 20.1(a)来逃避责任，给出的理由就因为Watercare最后验收certificate, Auckland Council completion certificate和 Sec 224C的证书没拿到，短缺材料，价格涨了，Covid delay。

我们和Auckland Council拿到了Property Files, 证明了他们在2021年8月5号拿到了Section 223 title plan，这就说明我们五套房子分割完成并且在LINZ已经记录了，只剩下他们交费和补充最后的completion资料就能拿到Section 224C certificate。再查看 原有1500m2的title，上面的mortgagee 是CCB bank,2021年07月15日加上去的。这更证实了我的猜想他们完成了隔壁的项目，有更充足的资金投入在我们这个项目，并且在2021年7月抵押这个地给CCB bank贷款成功，2021年8月份开始想办法取消我们的合同，这些事实都能证明，我们五个买家的Pre-sales agreement他并没有用来贷款，估计是年初开始有预谋的拖延想取消我们的买卖合同。

我自己是个拥有15年经验的QS,现在统管项目超过3个亿，包括政府和私人企业，没想到自己在新西兰买的第一套房子会遇到这样的问题。作为这个行业的人，我已经猜到什么事情了，已经和LBP 反映了，他们今天给我指定了一个investigator,我准备让政府介入，还和Master Builder投诉了，他们以我不是developer的理由拒绝调查，不过他们的第三方组织Fairway resolution已经给我发邮件并确认会调查。

现在这个事情搞得我们很被动。我们是去年Covid 19 Lockdown前买的房子，相信2020年Covid过后房价低迷这段时间也有人买了期房，我想让大家知道现在小开发商和没有责任心的开发商很大可能拖延工期来等到Vendor escape clause到期取消Pre-sale agreements, 再在这个最高峰市场放出来二次销售。不要害怕去上庭，也不能助涨这样的风气，很多第一次买房子的人可能会成为很大的受害者。我也希望分享如果遇到这样的问题。可以怎么去投诉，争取自己的权益......”

针对此案例，逸居紧急连线了Croftfield Law律师事务所创办人Alfred钟律师，希望能给大家一些启发与思考。

Alfred 钟律师

Q：最近我们的一位读者朋友爆料她的期房遇到了麻烦，Sunset协议到期以后，开发商决定取消合同，您认为是谁的问题？在目前这种房市情况下，是个例还是将会变成一种常态？

Alfred：我们没有看到具体的合同条款不好做深度评论，但是如果合同是这么写的，那么开发商也的确有权取消合同。目前建筑市场受到了建材短缺和疫情等多方面的影响，逸居11月10日的文章也提及过很多开发项目都面临停工的窘境（点击阅读）我相信未来可能会有更多这样类似的问题发生。

Q：如您所说，如果房价和建筑成本持续上涨，这可能会成为未来几年很多开发商和买家都要面对的一个问题，您对避免此问题的发生有何好的建议吗？

Alfred：其实落日条款可以有不同的版本，可以只允许买家单方面取消合同，也可以只允许开发商单方面取消合同，当然也可以是双方都有权取消合同。有些合同虽然定了日落条款日期但是某些隐藏条款可以延长此日期，所以需要买家咨询律师了解清楚所有的合同细节。所以，我建议买家在签约前一定要寻求法律咨询，我的客户签字前都会提前让我看合同细节，如果发现只对开发商有利的条款，我会要求开发商进行更改。同时，这也可以从另一个侧面看出开发商的诚意。最后，我建议大家在签期房合同前了解一下开发商的公司实力与信誉，我相信大的开发商不会轻易的取消项目合同，因为他们的开发经验相对丰富，资金也会相对充足。

逸居认为，期房的投资对于开发商和购房者来说风险都同样存在，一方面，投资者以相对较低的市场价格获得了未来建造周期潜在的升值利润，同时也需要承担相应的风险。另一方面，开发商可能需要通过预售的方式获得银行贷款，同时也需要承担建材，人工和建筑成本暴涨的风险。一旦问题发生了，无论结果如何，我们都希望双方可以妥善的协商解决。

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