这一轮涨跌中，以奥克兰、惠灵顿、基督城和全纽平均值来看，各地上涨的幅度相当接近，但回落和见底过程则存在显著差异。

以2021年底的房价最高点为100，对2019-2023年这5年的房价进行指数化，可以看到，奥克兰、惠灵顿、基督城和全国平均值在2019年均位于60-70。

也就是说，从2019年开始的3年，房价基本都实现了高达40-50%的涨幅，这些地区数值见顶的时间前后相差大约为6个月，其中基督城地区的上涨开启得最慢，顶部时间也持续得最久。

在2022年开始的2年调整中，奥克兰和惠灵顿的跌幅最大，分别达到了20%和23%，而基督城的跌幅最少，只有6%，全国平均则约为15%。

纵观这段时间的房价曲线，最低点的一段持续时间看起来并不长，大约是2023年2-5月这三四个月。但因为底部的成交一向很少，这个三四个月的成交实际只有历史同期成交量的一半，从初上市到出售的周期也远比历史均值长的多，所以从见底到逐步确认周期实际是超过半年。

下图分别是2023年2月时候奥克兰的房价和成交量，可见当时：量价低迷，一眼见不到头……

往期文章准确预测了以下几个事实：

这波房价的上涨始于利率大幅下调和货币宽松，是不争的事实。

新西兰央行在2019年底为了应对当时全新的新冠疫情威胁，祭出了利率大法。从2019年下半年到2020年上半年的1年中，利率降低了1.5%，此外还实行了QE（货币宽松）手段，叠加工党政府大规模支出和全球避险需求，彻底点燃了新西兰的房产，2年时间上涨40-50%。

随后出现的大通胀让央行措手不及，并快速加息应对。从2021年8月到2023年2月，接近1年半时间里，新西兰合计加息高达5.25%，高利率一直保持到现在。对房产市场至关重要的商业银行1年期和2年期按揭固定利率，则在最近的3个月还在持续微幅上涨。

因此，我们或许可以发现，利率对最近半年的房价见底回升并没有起到作用。

引导这波新西兰，尤其是奥克兰和惠灵顿的见底反弹，真正重要的力量是供求关系。

供应见上图的曲线，这是新西兰的新房营建许可（Resident Building Consent), 2021年下半年见顶后回落已经接近2年。理论上，从得到营建许可到上市大约是12-19个月，也就是说，这将从18个月后影响上市新房的供应量。

从2021年下半年开始回落的话，也就是到2022年底和2023年上半年新房供应才开始出现实质下降，并且会持续至少2年。

需求上，下图中蓝色曲线代表的净移民人口成为房屋市场需求的重要来源。

移民进入立刻就要租房，这让租金在过去1年上涨接近8-10%。净移民恢复为2015-2019年水平的时间大约是在2023年初，叠加新房供应在2023年下半年见顶，共同奠定了房价见底回升的基础。

这也就是说，几乎完全是自住房的需求，尤其是首次购房者支撑了房价见底回升。

此外，还有一些不那么重要的原因推波助澜，比如国家党联合政府在竞选中获胜等，这些会对投资者的行为有帮助，但对于自住房几乎是没有什么影响，对于房价的见底，并没有显著的作用。

如果说2024年不涨，2025年就一定会大涨。原因很简单，供不应求已经是事实，并且降息是未来一定会发生的。

这里引用新西兰规模最大的房地产经纪公司Barfoot & Thompson的一些数据：2023年11月的成交量为956套房屋，是Barfoot & Thompson 21个月来单月成交量最高的一次，比去年同期增长了三分之一。

11月的数据中，关键看点是房屋的售价发生了明显的变化。11月的中位价为$101.8万，是8个月以来的最高值，平均售价为$118.5万，是19个月来的最高值。共有91处房产的售价超过$200万纽币，创下20个月以来的单月最高纪录。其中24处房产售价超过$300万纽币，也是20个月以来的最高水平。

Barfoot & Thompson的董事总经理Peter Thompson曾对媒体表示：

Barfoot & Thompson 董事总经理：Peter Thompson

国家党组建的联合政府已经发布新政府的政策声明，涉及房产税收的明线政策很大可能将从现在的10年大幅度缩短为2年，同时利息可以税前抵扣的政策将会在未来2年中分段恢复。

在这些政策中，尤其是贷款利息恢复税前抵扣，在租金持续上行的背景下，对投资者的吸引力是巨大的。以目前的政策看，移民政策短期没有看到极速紧缩的迹象，而过去2年持续涌入的新移民正在随着生活和工作的稳定而不断把家人迁入，住房需求强劲，投资房产的抗通胀效果将会在租赁市场充分体现。

最后，唯一不能确定的只是新西兰的利率政策，虽然新西兰央行在11月强硬表态会继续维持高利率对付通胀，其实更多的担心只是来自于对房租上涨的戒心，至于新西兰本地的通胀已经如期回落。

美国和全球其他地方也均看到通胀正在向理想的方向变化，市场预期美国从现在到2025年联邦利率将会减少2.5%， 在2024年底达到3%的政策利率。欧洲在上周宣布10月份最新的通胀数据已经回落到了2.4%，对比9月的3.2%出现了大幅回落。

全球经济是一体的，新西兰没有置身事外的理由，因此市场对新西兰央行的货币政策颇为不屑，而对房产而言，2024年降息和2025年降息又会有什么本质不同呢？有的话，也只是时间相差数月而已。

事实上，新西兰央行自己也在11月的货币政策文件中上调高了房价上行速度的曲线，可以算是官方对于房产价格上涨趋势的确认：

相信新西兰央行维持高利率的强硬态度，会为市场带来一段平静的时间。

市场对高利率的恐惧和贷款的压力仍会持续，这将使得买家不会出现“害怕错过”情绪。出现贷款归还压力的卖家则可以有一个具有流动性的市场来重新调整财务。

现在，夏季已经开始，新年假期过后，新西兰即将迎来一年中销量最大的季节。

卖家在活跃的市场中上市，换入更适合自己的房屋，投资者和移民则在不断入场，拍卖会正在变得越来越繁忙。最大的不确定已经过去，对于投资者而言，这就是可以自由入场选择的时候。

借用Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson的话说：“（从现在开始）一个‘正常’的市场将会出现，这是一个可以预测的周期，一切已经重新启动。”

Barfoot & Thompson是最了解奥克兰的房地产经纪公司

奥克兰1/3的住房销售来自Barfoot & Thompson, 

遥遥领先于所有其他房地产经纪公司。