“立行挑房”是我们今年倾心打造的一个看房投资类栏目，其宗旨是希望可以帮助到每位热衷于房产投资亦或是初次买房的首次置业者们，很荣幸我们邀请到了立行先生加入我们的团队和我们一起打造这个栏目，立行先生作为新西兰地产界知名、资深投资人士，拥有二十年多房地产领域投资经验，看过不计其数的房源，对地段、对房屋、对行业有着自己独特的投资见解，带着这些宝贵的投资经验，我们希望他的到来，将为您在新西兰的置业之路献上绵薄之力！
每周五，“立行挑房”与您相约在逸居！
立行是谁？
2002年，20岁的梁立行（Bernard Leung）买下了他在新西兰的第一处房产，自此活跃在房地产市场19年，是业界知名的房地产投资专家和资深的住宅/商业物业管理者。
坚持不懈寻求机遇的人，才会获得成功和好运是Bernard的信条。因此，20年来，他坚持每周亲自去考察Open home，看过的房源不计其数。
逸居联合Bernard推出“立行挑房”专栏，旨在将值得投资的房源实时分享给大家。并在进行案例分析的同时，将Bernard多年实战精炼出来的“挑房金守则”分享给逸居的读者。相信通过阅读“立行挑房”专栏，您也能成为房产投资的绝对赢家！
在新西兰，一套价值300—400万纽币的房产，已经属于传统意义上的豪宅价格，而在奥克兰深受有钱人追捧的豪宅，不仅仅体现在房产价值上，还取决于在你所居住的区域、地段、是否有顶级的学区，而能满足这些稀缺条件的区域恰恰在中区。
中区是富人的集中区域，然而我们发现一个现象，在奥克兰有顶级学区房的区域，房价会高出周边价格上百万左右，一组数据显示，整个新西兰学区房的溢价率最高的区域是中区，而Epsom附近的房产溢价率达到了97%，成为整个新西兰学区房溢价率最高的区域。
这片区域不仅处于奥克兰CBD中心位置，还坐享着整个新西兰最顶级的学校资源，其中包括蜚声全国的公立学校—奥克兰文法学校（Auckland Grammar School）、以及顶级的私立学校St Cuthbert\'s College、Kings School、Diocesan school就坐落于此。
根据研究发现，在奥克兰你所在的区域“学校评分”平均每增加1分（按满分学校10分来算），房屋的价格就会增加约22,500纽币，学区房分数的高低直接影响周边的房屋价格。
中区房价为啥这样贵？
——教育资源才是房产市场真正的香饽饽
无论是在美国、英国，还是中国，从贵族到精英，全球成功人士对私校的追求丝毫不亚于人们对金钱的执念，顶级私校不但是财富的象征，也是这部分人群热衷的圈层场所。
无论来自怎样的文化背景，尤其是在教育上，很多家长认准的是“和社会各界名流做朋友或者是成为校友，是给孩子们最好的礼物，也是堪称完美的起点。”私校、名校成为精英贵族们争相踏进的地方。
房地产协会前首席执行Bindi Norwell说到，“目前新西兰一些受欢迎的学区房屋价格，上涨速度超过了整个城市上涨的速度。”
根据新西兰2018年的一项全国范围内民意调查数据显示，询问参与者：是否愿意离开自己所在的区域，搬去另一个特定的学校区域，在1100多人中有45.4％的人表示愿意，而近11％的人表示已经参加了，可见新西兰人对学区房的认可程度。
学区房的升值空间到底有多大？
在新西兰以奥克兰Epsom为例，一套顶级的学区房价格通常在200-300万纽币之间，而周边区域的房价平均大概在100-150万之间，根据本地主流媒体报道，一套Epsom的学区房，两年内的升值潜力可达50万纽币，有的房屋甚至带来的增值价值会更高。
2021年，奥克兰的房屋均价在120万左右，如果按照两年内升值50万纽币来算，相当于一套均价在120万的房子，在两年内实现了42%增值，能有这样惊人的增长幅度也只有像Epsom这样顶级的学区房才能实现。
新西兰的顶级学区房算是天价房吗？
目前Epson片区的学区房（house独立住宅）均价在200万左右，如果购买公寓，该地区的公寓价格还能在200万以下，根据ecoprofile.infometrics.co.nz
的统计，奥克兰平均一个家庭的年收入在14万左右，与当地的收入比来算，这并算是天价之差。
相比中国北京、上海某些炒到30万人民币一平米的天价学区房来说，新西兰的精英阶层们在教育上的压力要比中国小的多。
地理位置优越，名校助阵
论Greenlane地段的稀缺性
所谓地段稀缺性，必然是占据城市核心地段、享有核心资源，这也是稀缺资源的不可复制性。
奥克兰的名校资源几乎都集中在了中区，尤其是在Mt Eden、Epsom附近，其中包含新西兰最著名的私立名校St Cuthbert\'s College、ACG Parnell、Kings School、Ficino School，以及公立学校Auckland Grammar School（奥克兰文法学校）、Epsom女子文法学校，中区占据了整个新西兰最顶尖的教育资源。
从Google地图可以看到，Greenlane的地理位置十分优越，不仅与Epsom相邻，而且开车几分钟便可达到city，出门便是一号高速直达南、北，而且最重要的是它和Epsom一样，属于奥克兰文法学校双校区内，还属于Cornwall Park District School 、Remuera Intermediate School这两所学校校网内。
优越的地理位置，以及顶级的名校助阵， 像Greenlane这样资源稀缺的区域想不火都难！
今天“立行看房”推荐的是这套地址位于16 Mapau Road， Greenlane的物业，正好属于文法学校双校网内，土地面积为784m²，位于一块平坦、方正的土地上，这类房屋无论对于投资买家、还是自住买家来说都是抢手房源，而对于开发商而言，开发空间非常优越，可做排房、公寓类的开发。
步行即可到达Greenlane火车站、附近多条公交线路和公交车站、靠近Cornwall Park、出门便是1号路高速、只需几分钟车程即可到NewMarket和CBD。
4、顶级教育学区：
该房屋拥有顶级的教育资源，坐拥奥克兰最知名的Grammar School（文法学校和女子学校）双校网内，以及Cornwall Park District School 、Remuera Intermediate School，属于真正意义上的顶级学区房。
4、资本价值
价格区间：280-350万纽币
该物业位于一个高强度开发的区域，该区域属于包括住宅、排房、公寓类型的混合型开发区域，公寓可以建造到5-7层的规划，也是奥克兰鼓励联排、公寓规划的四个住宅区之一。
值得注意的是，这个区域同样有一些限制，针对不同类型的开发，土地必须要有合适的大小（限制），目前市议会对该区域有密度限制。除此之外，这个区域规划非常灵活，为其提供了巨大的开发空间。
本期“立行看房”之——细谈房屋分割、规划7大技巧
无论你是自住房买家、投资者、还是开发商，在做分割、开发前都需要做好充足的准备，不论是从经济上、还是整个开发程序上，都需要弄懂每个重要的环节、以及政府对区域的规划，才能在开发这条路上既节约成本又能避免步入误区。下面是立行总结出的7条开发规划技巧：
1.在你做规划、发开之前，建议去市议会网站上查看该区域的规划图，看看你所在的区域开发规则是什么，尤其是在混合住宅区里的排房和公寓区。
2.通过给议会打电话来备份你的在线搜索，大多数议会服务中心提供免费咨询服务，值班规划师将能够提供更多的信息，包括你可以做什么，不能做什么，哪些需要经过他们的同意，都可以通过打电话了解你想知道的详细信息。
3.适合的土地开发类型将取决于你所在的位置，分为乡村用地和城市用地，如果你有一块城市用地，那么开发和分割可能更具吸引力。
4.强烈建议申请前与理事会举行会议，因为在奥克兰统一计划下，有许多细微的差别可能会非常棘手（有时代价高昂），建议尽早与议会人员接触，有助于降低成本，或者让一个有丰富开发经验的顾问出席这个会议。
5.和你的邻居聊聊，听听他们的说法，与邻居保持良好的关系也有助于整个开发过程的顺利进行。
6.自己需要做一个研究，看看周围领居的房子是什么类型，再看看周边的销售迹象，特别是你所在的地区，通过观察和研究可以帮助你决定是否建一个4卧室的house还是一个普通的2居室联排别墅。
7.了解你的成本，从一开始就要非常清楚分割、开发的总体成本是多少，很多人最初可能只会想到资源许可成本，但这只是一小部分，其他需要考虑的成本费用包括公用设施费用、交通许可证、测量和LINZ成本、律师费用、建筑许可费、通道费等费用。
注意：如果开发前能做好这7个规划，整个开发过程将会顺利很多！
这一期的立行看房就讲到这里，每周我们将会精心选取最值得推荐的房源给大家，希望为您的置业之路做一点点参考，也希望大家对我们的专栏做出评价，聆听您的诉求为大家带来更多的实用信息！