Cloud Inn负责人 Jacky Chen
Q=《逸居新西兰》
A= Jacky Chen
Q：还记得，最开始经营Airbnb时的市场情况吗？
A：2015年9月的时候，当时Airbnb是新兴事物，了解的人少。整年下来，入住率可以达到90%。当时，只用1、2套一房一厅的公寓做民宿。一晚的房间价格是200新西兰元，另加50新西兰元的清洁费。当时是自己做清洁，所以清洁费是净赚。如果找清洁公司负责换床单、准备咖啡、茶包和沐浴液等，费用是90元左右（一房）。
Q：公寓做民宿，不会受到物业委员会反对吗？
A：没有硬性规定，就可以谈。以未合伙成立公司之前的情况为例，我个人持有和承租的12套公寓，集中分布的3栋大楼物业委员会没有规定不允许做。我也了解到，某些公寓大楼的物业委员会最初没有做出规定，现在想阻止，但是这需要整栋大楼的居民投票决定，这个事情已经谈了一年了。
Q：什么原因促使考虑扩大规模，全职经营Airbnb？
A：最初回报比较可观，对新西兰的旅游地产行业前景非常有信心，想在行业内做出一定规模和品牌。但是当初也遇到不少问题，比如承租一套公寓前没有和业主交待租房的目的，如果是去做Airbnb短租，是不合法的。最近一条新闻就报道了，承租人未经房东允许的情况下把经营短租的收益全部要赔给屋主。
Q：后来是通过什么办法获得业主的允许？
A：一开始就和业主说明用途。一些本身定价高，在长租市场上难以找到租客的业主，就愿意接受我们的价格，同意用于Airbnb经营。此外，我们还与屋主建立新的合作模式即利益共享。最近市中心有4-5栋全新公寓接二连三的交房，业主也感觉到长租市场上的压力，在难以找到租客的情况下会主动考虑与我们合作。
Q：如果民宿发生破损，你们、业主和住客的责任是怎么划分的？
A：如果有客人住宿过程中对房屋造成损坏，作为管理方肯定要第一时间跟客人谈赔偿的事宜。对于屋主，我们会建议购买专门用作短租的房屋保险。具体到不同的合作平台，例如Airbnb是提供最高1,200,000新西兰元的财产保险给在平台的所有经营者或房东。
Q：怎么决定哪套公寓适合做Airbnb？
A：首先看整个公寓楼的状况，地理位置靠近市中心，方便游客交通，走路可以到公交车站点。其次，公寓楼的配套设施要好，有健身房和泳池等，这是额外的服务，也是民宿的卖点。第三，靠近超市、商圈和大学。最后要确认是否允许做民宿，有些楼虽然允许经营，但是老旧或者位置偏僻对于我们来说管理成本太高，就可能不会选。
Q：一路发展过来，为什么决定成立专门的管理公司客来迎（Cloud Inn）？
A：2015年到2017年，是单打独斗的两年，我自持和承租的公寓十多套，集中在3栋大楼里。在经营的过程中，遇到了同行Rita，两人不谋而合，决定要建立规范化、合法化和品牌化的民宿管理品牌，希望房东在考虑做民宿或房屋管理的时候，客来迎能提供一些前车之鉴，于是决定整合双方的房源，成立一家专业的民宿及酒店管理服务公司。现在，公司经营管理的物业有27套公寓和3个独立屋。
Q：所以，除了经营民宿，你们还有其他业务？
A：公司成立后，办公室就坐落在市中心，距离我们管理的物业大概五六百米，这样既方便客人办理入住，还能提供旅游及相关房屋管理服务。
Q：回到民宿本身，进入这个行业的人越来越多，加上监管的成本增加。现在和前几年相比，收益差距多大？
A：此行业入门比较容易，使得2017年Airbnb房源爆发性增长。例如2017年经营Airbnb房东，以市中心一房一厅为例，因为房源暴增导致入住率和利润降低，一年下来房东做短租的收益可能会跟长租差不多。回到我们本身，虽然规模变大了，但雇人和交税导致利润有所下降。因此我们会考虑，更倾向于类似酒店管理的方式来降低成本。
Q：为什么要把民宿做的更加规范化？
A：由于Airbnb的火爆，对本地的酒店行业形成了一定冲击。目前奥克兰市政府打算对Airbnb的屋主收取更高的地税，可能下一步要规范短租住宿业的标准，例如，需要申请执照才可以进行规模化管理。下一步我们会对管理的物业进行统一标准的装修，提供更规范的酒店式公寓服务。