传统上来看，CBD公寓林立，似乎更适合投资者选择，但如今已经有越来越多的自住买家选择在此购房定居。究竟是什么让奥克兰CBD成为如此吸引人的居住地？逸居请来了一线专业人士为大家深入解读。

对于那些忙于通勤的白领和学生来说，与其住在各种“靠近CBD”的区域，不如直接住进CBD。

奥克兰CBD位于整个奥克兰城市的核心地带，北邻码头和海港大桥，向南也可方便抵达全城多地，但对于住在市中心的人来说，他们甚至不需要走出家门外10分钟的距离，因为一切生活所需都近在咫尺。

在这里，不但坐落着大量商务写字楼，还有奥克兰大学和AUT大学等教育机构，更不用说酒吧、餐馆、商店、电影院、美术馆和天空塔等著名景点，所有这一切都在步行距离之内。

奥克兰城市生活充满活力且国际化，根据奥克兰市议会在2023年1月发布的一份调查报告，这里超过半数的现有居民（55%）喜欢居住在市中心，尤其是Viaduct / Wynyard Quarter和Karangahape Road / Greys Avenue区域的居民。

他们选择居住在市中心的主要原因是便利性，包括靠近商店、餐馆和工作场所，对于年轻人来说，还包括靠近学习地点和减少对车辆的需求。这些居民享受能够接触到的各种便利设施，以及城市中心的生活方式。

如果需要去其他区域，CBD区的交通也非常便利，巴士、火车和渡轮服务全部汇集到这里，下楼即可直达全城，满足各种生活所需。

奥克兰CBD寸土寸金，主要住房选择主要集中在公寓上。根据统计，这里大约有超过21,000套公寓。如果算上边缘地区，那么公寓总数将超过30,000套。

一项针对有子女家庭的调查显示，他们认为在奥克兰CBD公寓生活的主要好处是：方便（靠近工作、学校和便利设施）、负担能力（相对较低的购房价格和贷款压力）、更多的时间（减少通勤和清洁时间）以及安全性（公寓门禁，24小时前台服务等）。

图源：Heart of the City

另一方面，地理位置带来的投资潜力也在公寓上得到完美体现。选择在CBD居住的学生和白领们更倾向于一两室的公寓，不仅是租住，现在已经有越来越多的买家希望购置城区公寓自住。

逸居新西兰采访了来自Barfoot & Thompson资深地产经纪人Luke Shi和Alexander Kramarenko，来和大家聊一聊CBD最真实的房地产现状。

Luke Shi Residential Sales Barfoot & Thompson City Branch	Alexander Kramarenko Associate Salesperson Barfoot & Thompson City Branch

答：根据统计，奥克兰CBD大约有超过21,000套公寓。如果我们考虑边缘地区的公寓，那么公寓总数将超过30,000套。奥克兰CBD的公寓市场一直充满活力，反映了城市的发展和人口增长。过去十年，奥克兰CBD新建了大量公寓楼，从低层到高层开发，每栋楼都有多套公寓。最近建成的高端住宅公寓包括Beach Road的Antipodean、AUT旁的Library 27、Aotea Square的The CAB和Commerce Street的The Pacifica。Customs Street上的Seascape公寓正在建设中的，一旦建成，将成为全新西兰最高的公寓楼。

图源：Seascapeauckland.co.nz

奥克兰CBD被划分为不同的区域，每个区域都有独特的住宅、商业和娱乐设施，例如著名的Wynyard Quarter、Viaduct Harbour、Britomart和市中心周围的海滨地区。在这些地区里有大量的自住业主和投资者将房产用于Airbnb等短期出租，以换得良好的投资回报。

靠近大学的市中心地区是CBD最受欢迎和最实惠的区域，学生们非常喜欢在这个地区租房。而在购房方面，这个区域吸引了首次购房者、为子女购买住房以便在大学期间居住的父母，以及寻求全年稳定租金收入的投资者。

而在靠近K\' Road和Eden Terrace的Upper Queen Street，我们能看到更多的自住业主，因为这个地区上高速较为便利，可以从CBD到其他任何地方。

奥克兰CBD以其较高的公寓密集度而闻名，特别是在核心地带。高耸入云的建筑群勾勒出城市的天际线，为这个紧凑且充满活力的城市增添了独特风貌。CBD因其便捷的市中心生活、紧邻各种便利设施和丰富多彩的文化活动，吸引着那些渴望城市生活便利的居民。

奥克兰CBD公寓的价格范围取决于位置、卧室数量、楼层面积、设施和建筑质量等因素。一房Freehold公寓的一般价格范围在30万至80万纽币之间，两房公寓通常在50万至150万纽币之间，三房公寓通常在80万至数百万纽币之间。如果公寓带有停车位，则价格将额外增加约10万纽币。

答：截至今年2月底，奥克兰中心的平均房屋售价为564,826纽币，与去年同月相比增加了约20,000纽币。两房布局是最受欢迎的，两房公寓的平均租金已达每周645纽币。Barfoot & Thompson在奥克兰CBD的市场份额目前约为33%。

答：CBD公寓的投资回报率（ROI）可能根据物业的具体特点而有所不同。通常，较小尺寸的公寓，如1-2房的50平方米以下公寓，与较大公寓相比，往往会产生更高的总体回报。

对于纯粹寻求投资性质物业的投资者来说，可以考虑位于靠近大学和市中心地区的建筑。这些位置的房产在学生中很受欢迎，需求强劲，可能产生更高的租金回报。此外，一些CBD建筑允许短期租赁，如Airbnb，特别是在夏季等旺季，租金率十分可观。例如，海滨一房公寓（面积50-60平方米）在旺季时，Airbnb的每晚价格可达200至300纽币。

传统观念认为公寓主要用于投资，但实际上，随着交通和生活设施的便利性的提升，越来越多的业主选择在CBD居住。CBD区域的扩张和越来越多摩天大楼的建设，都增加了该地区对投资者和居民的吸引力。

图源：newzealand.com

答：奥克兰CBD公寓漏水问题一直是买家和物业投资者讨论的话题。有一些老旧的公寓楼曾经经历过或正在经历某种形式的漏水问题。

此外，公寓买家应该向经验丰富的房地产中介和专门处理单位产权（Strata Title）物业的法律专业人士寻求指导，以应对潜在风险。虽然漏水问题可能给公寓买家带来挑战，但积极的措施和明智的决策可以帮助缓解这些风险，并帮助您在奥克兰CBD房地产市场中获得有益的长期投资。