新西兰副总理Winston Peters与住房部长Chris Bishop上周宣布就一项拟议的修订《建筑法》和资源许可制度进行公众咨询，该标准将使在已有房屋的房产上建造独立的小型房屋变得更加容易，无需获得建筑资源方面的许可。
具体来说，该标准将允许在城乡和住宅区建造面积不超过60平方米的建筑，使其成本更低和更容易建造。政府认为，这将有效提升新西兰国内经济适用房的供应量。
新规则是什么？
政府正在提议两项立法改革。其一是引入国家环境标准，要求所有议会允许在农村和住宅区的土地上建造小型房屋，无需资源许可。另一项是在《建筑法》中增加一个新的附表，允许建造面积不超过60平方米的单层独立房屋。
这种独立的小型建筑通常被称为“祖母房”，不过建筑商们表示，将其称为小型或次要住宅更为准确。它们并不是什么新鲜事物，在20世纪70年代和80年代特别流行，但在之后的几年里已不再受欢迎。这项新提案源于国家党与优先党达成的联盟协议，该协议承诺修改相关法律，使建造这种住宅变得更加容易。
由于政府希望减少不必要的建房成本和工作量，建造“祖母屋”时需要提交工程师报告的要求已被取消。取而代之的要求标准是“所有工程均由符合现行职业许可要求的合格专业人员进行或监督，以确保所有建筑工程符合《建筑规范》”。
一些规划规则仍将适用，例如减轻洪水风险、建筑规模、与边界的距离以及建筑物可覆盖物业的百分比。允许使用管道和烹饪设施，但这些设施需要有相互连接的烟雾报警器，还将围绕潜在风险制定其他标准。一般的地区规划（不包括中密度）规定住宅区的最大容积率在35%到50%之间，而咨询文件建议将容积率设定为50%、60%或70%。
《建筑法》和《建筑规范》的目的是确保建筑物对居住者来说安全、健康和耐用。因此，无论是小型住宅还是“祖母房”，所有建筑工程都必须遵守《建筑规范》，即使它可能不需要申请建筑许可。
据悉，咨询期结束后，新规则都将在明年年中生效。
为何要进行修改？
Bishop表示，政策的修改将使得人们更容易，更低廉地建造更多房屋，以此来增加住房的供应。他同时表示，许多地区的规划已经允许“祖母房”无需资源许可，但全国各地的标准不尽相同。与此同时，消除监管方面的繁文缛节将加快建设的进程。据估计，每次建造一栋标准住宅时申请资源许可的费用就可节省高达6500纽币，更不用说在时间和其他方面上的节约。
可能存在的风险有哪些？
AUT 建筑学教授John Tookey对规则的改变表示担忧
AUT 建筑学教授John Tookey对此表示，新规则最终会比大家听到的更复杂。规则一旦放开，很多人就会“自由发挥”，从而会面临规则被再一次的收紧。他强调，“基本上，如果你在城市的各个地段大量建造小型住宅，就会开始影响可渗透房产的覆盖总量。这会增加雨水径流量，正如我们在去年的极端天气事件中看到的那样，这可能是一个大问题。”Tookey解释道，我们需要仔细考虑这些变化对雨水系统可能意味着什么，以及房屋密度增加对污水处理、饮用水、道路和学校等基础设施的影响有多大。
建造成本是多少？
来自Keith Hay Homes的总经理Matthew Hay表示，他的公司已经建造了许多小型的住宅项目。建造一栋60平方米的基本款小型住宅，仅房屋一项就需要约20万纽币费用，但这还不包括连接水电等所有服务设施的费用。一旦将这些成本计算在内，基本费用将在20万中高的范围。他们公司的预算通常在32万至38万纽币之间，具体数字取决于不同地区、当地市政的要求以及建设地点的类型和难度。
Tookey也给出了类似的结论，他认为每平方米3000纽币的造价将是新建建筑的基准起点，这将是一个基本的费用，不包括地面工程或任何额外的场地费用。他估计大约20万纽币的成本将是一个起点，但实际成本可能要高得多。
未来会出现哪些问题？
Matthew Hay表示，小型住宅的建造过程与大型住宅相比简单很多，特别是如果住宅是在场外建造并搬迁到现场的情况下。但他同时强调，一旦市政参与进来后开始连接供水、排水和下水道系统，另一个复杂的领域就会出现。
Tookey认为，新规则将使建筑在建造过程中完全 "免于各项许可申请 "的想法是无稽之谈。这是因为住宅仍然需要符合建筑规范，并且需要持证建筑从业者的参与。
对于投资者而言，建造“祖母房”的回报率高吗？
来自Opes Partners的Ed McKnight表示，在房产上加盖小型住宅是一种经典的投资策略，第一大群体将是那些希望增加房产现金流的投资者。他给大家算了一笔账，如果建造费用为20万至30万纽币，租金为每周400至600纽币，那么小型住宅的毛收益率可能为8%至12%。这将有效改善屋主的现金流，但他并不认为60平方米的小型住宅（通常是两居室）会显著增加房产的附加值。在他看来，建造70平方米、有三间卧室的住宅可能更具性价比。
来自奥克兰房产投资者协会的总经理Sarina Gibbon却持有不同的观点，鉴于利率高企，他们的许多会员都认为这些投资回报率数字并不靠谱。她认为，新规则可能会让一些人更容易做到，但近年来“祖母房”并不那么受欢迎，尤其是在奥克兰，统一规划给了人们更多的建房选择。与此同时，投资者必须记住，小型住宅必须符合健康住宅的要求，在出租时还必须遵守租赁法。
新规则会导致“祖母房”泛滥吗？
受访者的共识是不会，虽然新规则可能会促使小型住宅的建造数量有所增加，但不会导致大量小型住宅的涌现。
Tookey认为，当前的经济环境、建筑成本和高利率使得许多人现在不敢建造任何东西。随着时间的推移，这些因素或将得到改善，但这并不是解决住房供应问题的最佳途径。
那么问题来了，您赞同政府修改建造“祖母房”的规则吗？