在新西兰做土地开发，税务问题让很多人头疼。近期，很多人发现在土地开发过程中，税局频繁审查GST，导致了各种各样的困扰。对此，逸居新西兰邀请到了William Buck（WB）新西兰华人团队的税务专家，来给大家详细讲解：
大家好，我们近期陆续更新了一系列房产税务信息干货指南，其中两期阐述了关于土地开发GST相关事宜。
在GST Act 里，土地被归类为二手货物（Second Hand Goods）。当买家从一个没有注册GST 的卖家手中买了地，买地的目的是为了从事商业行为（Taxable Activities），买家注册GST 以后，就可以根据Second Hand Goods 的条款来退买价中的GST。GST 的退税金额取决于这块土地有多少比例是被用作商业行为。比如注册GST 的买家从未注册GST 的卖家那里买地，并将该土地100%用于开发，那么该地价的GST 全部都可以被申请退回。
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值得注意的是，土地开发的实际操作中，稍有不慎，税局可能就会发来审查信件。这一期，我们想谈一下针对土地开发客户的GST审查，税局近期有什么常见问题。
税局最近为何频繁审查GST？
有客户问我们，税局最近为什么总是审查GST？有些GST申报只有几百甚至几十块钱的退款都要查？有的客户则是在一开始买地申请退回土地里包含的GST就已受阻。
原因可能在于，其一，税局发现了在土地开发的过程中，有的客户很早就申请到了土地的GST退款，然而之后可能因为各种因素，开发项目搁置很久没有如期推进 （只有一些断断续续的小额开发费用退款， 甚至没有开发)。税局有理由怀疑这个 “土地开发”的性质和实际行为，这也就导致了为什么小额的GST退款可能也会引来一次审查。其二，税局怀疑客户买地并没有即刻开始做开发，因此拒绝退土地的GST。
那么问题的关键词来了，那就是“土地开发“。
何为大家常说的“土地开发”？我们的理解是，符合注册GST要求的 “土地开发”应符合“taxable activity”的定义。
Taxable activity是新西兰GST的大前提，只有存在taxable activity才会涉及到GST这个税种。Taxable activity 要求提供物品和服务的商业行为具有规律性（regular）和/或 持续性（continuous）, 并且需以获得报酬（money or reward）为交换，但是不看重该报酬是否一定获利。
按照这个定义里面的要求，我们的土地开发如果开始进行，那就需要持续进行，并且最后需要换取销售收入。如果税局发现一个土地开发行为开始后一直没有后续推进，那税局会怀疑这个生意没有规律性和持续性，不符合taxable activity定义，从而展开审查，可能引起客户退回之前到手的GST退款。如果税局一开始就怀疑客户的土地开发没有开始，否认其taxable activity，那么当然在买地之初就会拒绝其申报退回土地里包含的GST。
案例分析
小编来举几个例子，加深大家对taxable activity的理解。以下例子由真实案例改编。
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案例1: 买地后没有即刻开始做开发
客户A想做民宅开发，去年年末A对大地123 ABC Road做了民宅分割开发的可行性分析，但是所有分析都基于与各类技术人员的微信沟通，并没有拿到任何书面报告。经综合考虑，A签下了无条件购买合同，购买价格$115万，卖家为未注册GST的非关联方。今年3月，A成立新公司并注册GST，然后顺利完成交割，并与现有租客协商并签订灵活出租协议，延长租期至房屋拆除前。A立刻申报土地价格里包含的15万GST退税。紧随其后，税局的审查信件来了，要求A提供开发时间线、已产生的开发费用发票以及出租协议，来判定“土地开发”行为。A个人在回复中提到将从今年8月开始做设计，所以暂无开发费用，仅提供了出租协议。
税局意见：
由于A 客户要等到8 月份才开始设计开发，在此之前仅有民宅物业出租收入，而民宅物业的租赁属于“exempt supply”。税局断定在3 月份交割时客户A 并没有开始taxable activity，驳回其申请GST 退款和注册GST 的诉求。
WB 意见：
A 与税局对答了几个回合以后找到了我们，成为我们的客户，希望为其解决该税务问题。我方认真分析了案例背景，发现客户A 的误区在于认为有开发意图等同于开始了taxable activity。虽然A 能拿出与各类技术人员的微信沟通聊天记录来佐证购买意图为了开发，但是又确实在回复税局的邮件中谈到打算从8 月出台中等密度住宅标准（MDRS）新规以后再开始设计，这其实是证实了开发行为还没有开始，因此注册GST 的大前提taxable activity 没有满足。
另外，A 成立的新公司只有123 ABC Road 这么一个全新的项目，并没有任何过往项目证实A已经开始从事土地开发，全新项目很难体现出土地开发的规律性或持续性，所以税局的观点更是严格基于GST 税法的考虑。
那么A什么时候才能注册GST，什么时候才能拿到土地里面的15万GST呢？
A如果按其所述8月份开始了设计并循序渐进开始分割开发，那么开始设计的时候就可以注册GST。但是土地的15万GST并不能在注册了GST时就一次性退回，这也是大家常不能理解的地方。因为A从没有注册GST的卖家手上买下土地时未能开始 taxable activity ，导致3月至8月期间无法注册GST，那么延后设计并注册了GST以后，只能按照我们此前谈到的“change in use”的办法进行GST input on land的调整，分两年把15万拿到手。
至此我方代A准备了自主披露（voluntary disclosure）来调整错误，税局很快采纳我方意见，调整A的GST申报和取消其GST注册。该案例强调了税局对于判定taxable activity是否开始的逐步重视与严苛。
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案例2：开发项目没有如期推进
客户B于2015年交割了一块带老房的大地456 DEF Road打算做开发，卖家是非关联方且未注册GST。B一开始就注册了GST并申请到了土地的GST退款，然后循序渐进做了设计和RC，过程中遇到一些困难，直到2022也未顺利申请到RC。税局发来了GST审查信件要求B告知 项目最新的进程以判断其是否还存在taxable activity。
WB 意见：
这个案例我们正在帮客户跟税局积极沟通中，结论还在商榷当中。B确实从2015年至2022年期间都在为项目的RC做努力，我们试图从B方搜集的资料着手（比如这些年里跟council和设计师等前后沟通的邮件）去证明B一直在从事土地开发。虽然道路是曲折的，但是B一直都没有停止开发这个动作，且该开发行为具有规律性（regular）和持续性（continuous），比如B在固定的时间节点跟踪事情的进程 （每个月一次），而不是说隔了两三年想起来这个RC还没有拿到才过问一下。另外，B 做项目的目的也一直是要换取回报（money or reward）, 比如B能证明他一直保持跟房屋销售联系获取项目预售的相关信息，等等。我们将通过这些证据去证实B的taxable activity确实存续，因此可以继续进行GST申报。
那么如果提供的材料无法让税局相信B开发行为的规律性和持续性，那么税局会认定taxable activity的终止，B需要注销GST注册，并且按我们此前讲到的“change in use”调整把之前从税局拿的GST退款还给税局，这是客户不愿意看到的结果。
结束语
我们在最近的工作中发现税局对合规性的严查。先前其在判断taxable activity的开始与结束的节点上没有这么严格，但由于土地开发涉及的GST数额巨大，税局的最新动向就是从这一生意类型开始严抓合规。我们建议客户一定要谨慎出发，遇到关于合规性的困惑，欢迎及时与我们取得联系。
