2022年8月18日，两党于去年10月共同发布的“中密度住宅标准”（Medium Density Residential Standard，MDRS）正式产生法律效应。这意味着在奥克兰、惠灵顿、基督城等城市的大多数住宅用地上建造不超过三套三层高的房屋不再需要申请资源许可，房屋最高可覆盖土地面积的50%。而此前的地区规划只允许建设一套两层高的住宅。

伴随着MDRS标准的生效，奥克兰市议会公布了根据中央政府《国家城市发展政策声明》(NPS-UD)和MDRS新规两项政策要求，同时结合奥克兰市民需求所做的密集化修改案：奥克兰统一规划的78号修改方案地图(Plan Change 78 Map)，以及如何使用这一地图的说明。Plan Change 78的推出，意味着市议会要为奥克兰市中心进行更多房产开发释放潜能，市中心、重点商圈中心和交通枢纽步行范围内，允许建造6层或以上的高密度建筑；而对于奥克兰城市范围内的其他居民区，也要普遍释放3层楼开发的潜力。市议会规划与地区总经理John Duguid表示：最初的奥克兰统一规划已经为住房和经济发展提供了巨大的动力，这些规则的修改将对奥克兰未来几年的发展产生重大影响。奥克兰市政资源许可部门的总经理Ian Smallburn 则强调，屋主和开发商需要仍然遵守《资源管理法》规定的所有其他规则和标准，在开发过程中避免对环境和其他人造成潜在的不利影响。

逸居：全国性的MDRS和奥克兰统一规划的 Plan Change 78 对于房地产市场有哪些影响？

Kai Deng：正面的影响，对于不少区域的地块来说，3套及其以下的开发已经可以直接按照新的MDRS的规划来进行设计和报批了，这对奥克兰地区的土地释放起到了非常积极的作用。在新房项目上尤其明显，新规之下，阳光角和容积率的放宽让设计师有了更大的发挥空间，新建房在户型和外观方面有了更加合理、美观的可能性。负面影响方面，从开发商角度来说，Plan Change 78虽然在阳光角和容积率方面放松了不少，但是同时也引入了一些新的设计要求。比如，引入了安全及隐私缓冲要求：在车道的宽度外加上1米宽的缓冲带，这有可能导致房屋室内面积的进一步缩减；外观空间的设计也有新的要求，如4套以上的开发项目，每套主客厅的空间需要达到6米x4米，3套及其以下只需要4米x4米——也就是说，虽然Plan Change 78增加了密度，但是套数有可能比旧政策下更少。

此外，不少自住买家会担心，Plan Change 78的出现会让原来的居住环境变得更加高密化。其实从源头释放土地资源，在市区范围有限的基础设施资源的前提下进行高密度化，这是新西兰未来20至30年的基本国策，也是城市化发展进程中的一个必经之路。就居住环境来说，买家在低密度住宅区和Lifestyle区域依然有非常多选择。

逸居：在目前相对严峻的市场环境和 MDRS 的政策之下，给予买家的投资建议有哪些？

Kai Deng：MDRS是奥克兰统一规划的”升级版”，标准相对更严格，在设计方面也新增了更多的要求。对于开发商买家来说，在购买土地之前，需要做好调研工作、更详细地了解土地属性，与设计师和一线销售人员保持良好沟通、因地制宜去规划项目的后续设计和开发工作；对于广大自住房买家来说，调研工作同样重要，可以通过奥克兰市议会官网查看政策规划信息，特别是 MDRS 的相关政策。当然，联系您信任的专业地产销售人员为您解读和分析房产市场变化，也是一条捷径：一名合格的地产销售从业者，会随着政策信息的更新，努力提高自身的专业知识、熟悉和了解房源以及所属区域的规划属性，从而为买家或者卖家提供更专业的服务、帮助买家/卖家对于目标房产或自有房产做出更加精准的价值判断。

Gavin Han：纵观历史，奥克兰的变化可以说是巨大的。在做出决策之前，我们必须同步更新MDRS和 Plan Change 78 以及其它政策所带来的信息变化。因为这种区域性的变化，不仅出现在某一房产本身，更会体现在左邻右舍及周边街区的变化中。对买家来说，首先需要明确自己的购房目的，是自住还是投资？这有利于地产销售人员更精准地帮助买家寻找目标房产；其次，在不熟悉的区域，需要详细询问、了解目标房产的各方面信息，避免盲目购买或投资带来的资产损失。举例来说，您未来的邻居是否有分割开发的可能性？如果有，属于哪种类型的开发？开发给您的房产会带来何种影响，是会提升还是降低您的房产投资收益？如果是自住，还要考虑这种潜在开发可能，是否对自己的生活隐私、安全及安静等方面造成影响。