近期的奥克兰房地产市场就像一辆不断跳跃起伏的过山车，过去数年因新冠疫情带来的高速上涨行情已经演变成因利息飙涨而导致的下跌，媒体上充斥着负资产的吓人故事（指当前房屋价值低于抵押借款的金额），但现实并非如此戏剧化。是的，价格现在下跌，但对比起过去10年的惊人涨幅，目前的下跌充其量只能够说是一个回调，房价甚至都没到达2020年的水平。

而且并非全奥克兰都在经历着这样的回调。通过我们下面的详细分析，可以看出奥克兰的市场由诸多不同板块构成，各地区板块走势错综复杂。无论您是潜在的买家/卖家，或是仅仅对市场好奇的人，都不妨来看看您所在或者感兴趣的区域到底目前是什么样的状态，您的邻居们实际是怎么想的。您会看到奥克兰一些地区的变化远比其他地区更为显著，一些地区跌得更多，一些地区则在尽力保持原来的价值地位，还有一些地区总是在涨。

目前的奥克兰房地产市场的成交量和价格都很低，但这样的冷清只是2021年繁荣期后的后遗症（2021年的成交约比2022年高30%）。2022年5-10月的成交量是近些年同期成交量中最低的，比第二低的2017年要少15%。但最近的数据显示，成交正在走向平稳。Barfoot & Thompson的数据显示，2022年10月成交要比2022年9月增加2.1%，比过去3个月平均要增加3.8%。10月份新上市房屋数量比9月增加5.4%，不过仍低于过往同期。

统计方式：

下图列出了过去11年中5月-10月这6个月的数据，价格最高和最低的1%被去除，Lease Hold和车位成交也被排除，以防止过高价格和过低价格的成交扭曲了数据。

数据表示方式：

按成交价格，平均分为4份，分别用不同的符号表示。最低的1/4成交价以最左边的圆圈表示。¼-½成交价（中低价）以左边的小长方块表示，再高1/4成交价以右边的小长方块表示，2个小长方块合计构成了市场50%中位区间，两者中点就是价格中位数。最高1/4价则以右边的小圆圈表示。

横轴坐标代表了价格，以百万纽币为单位，竖轴是年份。这些图形显示出了市场成交状况的宽度，并以地区分类，通过这样的方式可以更为清晰地理解市场状况。

以奥克兰地区为一个整体来看，2022年5-10月的中位数比2021年同期略有下降，但仍高于 2020年同期。2021年5-10月的中位数是115万纽币，比2020年上涨了18%，2022年则是111.1万纽币，仅下跌4%。

最低1/4价格的房屋位于86万纽币，这说明仍能在奥克兰买到低于80万纽币的房子。在2022年11月初，Barfoot & Thompson上有超过1000栋低于80万纽币的房子在卖。

上升区域：Franklin, Manukau( +3% ), Rodney( +4% )

下跌区域：市区(-13%), 西区(-8.6%), 中区东部(-11%), 中区西部(-3%), 北岸(-3%),

稳定区域：东区(-1%), 南区(-2%), Pakuranga/Howick (-1%)。

我们的看法是，奥克兰房价相当坚挺，尤其在这样的情况下：房贷利率上涨如此之快、对经济前景如此不乐观。是的，2022年10月奥克兰房价中位数比2022年11月跌了14%，是的，成交量也下滑了3成，但奥克兰房地产市场远远不像一些人声称的那样自由滑落，2022年10月房价中位数仅比2021年10月跌了5%，而且5-10月共6个月的数据均如此。

一部分原因是奥克兰市场并非铁板一块，而是由很多块市场组成的。如果你是南区、西区、北区的买家或者卖家，单纯看整体中位数和峰值的对比是意义不大的。

对于买家和卖家来说，真正有意义的是具体区域的买卖价格和成交，一般是指居住地周围10-15公里范围内。因此，我们把奥克兰分成10块，以便于买家和卖家更清楚地了解市场。

就以奥克兰市中心及市中心周围的内城区为例。由于市中心的成交中公寓数量众多，导致市中心的中位数价格与周围内城区大量独立住宅成交中位数价格相比明显低了很多。这种状况导致的价格失真，要比新西兰任何其他城市要严重得多。

本文数据中包含的详细信息很好地说明了现实世界中房价变化的程度，但仍旧只是一个概况，我们仍建议买家和卖家能和扎根本地的中介联系。甚至就算在同一个区域内，有些房屋的价格趋势也和其他房屋不同，而本地中介了解每一条街道，可以提供足够的信息来解释背后的原因。

在我个人看来，目前市场从2021年的历史高点回调，进入了平台区，投资者兴趣寥寥，业主没打算以低于合理的价格出售，首次买家出手非常谨慎。

新冠疫情导致了超低的利率，制造了2021年整年超常的交易。市场过后出现一些回调完全是预料之中的，随着夏季到来，这对市场影响已经开始减弱。如果市场遵循其正常的模式，假期过后的1月和2月的交易量会下降，直到3月，我们才能知道当前的市场状况是暂时的平静，还是实际上是一个下行周期底部的标志。

Peter Thompson,

Barfoot & Thompson 董事总经理

由于奥克兰市中心存在大量公寓，市中心的成交价格处于奥克兰价格区间的底部，相对于别的地区价格回调也更多。对比1年前，市中心价格中位数从77.2万纽币跌到了68.5万纽币，下降幅度达到12.5%。

市中心公寓租金在这一时期有所下调，原因来自于持续的疫情影响导致国际留学生、国际旅游者的需求大量减少，用于短期出租的公寓大量增加。但市中心租金的下降并没有影响区域内其他地区的租金，而且目前租金正趋于稳定。

范围包括：City centre, Eden Terrace, Grafton, Wynyard Quarter。

“奥克兰市中心市场和别的区域很不相同，因为这里有大量的公寓。一些公寓需要或正在维修，导致了买家在较低的出价中包含了这些未来的支出，还有一些影响来自于Leasehold物业。和别的城市一样，新冠疫情影响了留学和旅游，导致公寓的需求变弱，租金和售价同步走低。奥克兰本地有两所主要大学，导致影响更大，另外还有一些业主基于高昂的维修成本等因素选择离场。”

“随着收益率的提高、国际学生和旅游者的回归、新公寓的兴建等因素，市中心市场正处于恢复状态，目前可租公寓数量开始低于往年同期，我们可能会看到价格开始在未来数月内修正。”

Sandra Forrester

Barfoot & Thompson City Branch Mananger

一些远郊地区的价格仍旧保持上涨，在Franklin和Manukau这两个地区，2022年价格比2021年上涨3%，中位数从90.7万纽币上涨到了93.25万纽币。

这些区域往往会受益于新的开发计划，比如从Karaka连到Pukukohe的Paerate Rise。这些大型开发带来了新的基建和交通设施（包括公路和公用交通），同时在家工作等新工作方式的逐步流行也让以前不得不住在市中心附近的人们能够选择住在这些区域。

范围包括: Awhitu, Bombay, Buckland, Clarks Beach, Glenbrook, Glenbrook Beach, Hunua, Kingseat, Mangatangi, Mangatawhiri, Manukau Heads, Mercer, Onewhero, Patumahoe, Pokeno, Pollok, Port Waikato, Pukekawa, Pukekohe, Pukekohe East, Ramarama, Tuakau, Waiau Pa, Waiuku。

“对许多人来说，Franklin/Manukau 地区是离城市最远的地方，然而事实证明这里是一个快速发展的热点区域，提供了广泛的住房、快速成长的社区和很多经济增长机会：从50多万纽币的普通老房子到90多万纽币的新型联体别墅，甚至数百万纽币的LifeStyle农场物业，这里都有符合预算的选择。新的开发项目是这个地区成长的关键因素，为本地带来了大量新的设施，比如幼儿园和中小学，同时周边地区比如Drury,Karaka等区域的商业项目也正在创造更多的经济发展机会和就业岗位。公用交通设施持续增加，日渐完善，比如新的公交线路联通Pukekohe镇中心，3个轻轨火车站也将要落成。“

Nick Bates

Barfoot & Thompson Pukekohe Branch Mananger

奥克兰南区价格表现要比别的地区更坚挺一些，中位数价格微微下降了1.5万纽币，幅度仅1.65%，而且中位价格区间也比别的区域更窄一点。作为传统上的低价地区，奥克兰南区的价格受到一些面对首次购房者开发的新盘影响，但更可预测。2016年到2019年，中位数价格仅上涨了1.1万纽币（从67.6万纽币涨到68.7万纽币）。

尽管奥克兰南区房产市场以低价房为主，但与所有其他地区一样，仍有一些价格较高的房产分布其中，高四分之一价格区间的房产售价分布于110万纽币至300万纽币的大幅区间。

范围包括：Alfriston, Ararimu, Ardmore, Clendon Park, Clover Park, Conifer Grove, Drury, East Tamaki, Mangere Bridge, Mangera East, Manukau, Manukau Central, Manurewa, Manurewa East, Opaheke, Otahuhu, Otara, Pahurehure, Papakura, Papatoetoe, Puni, Randiwick Park, Red Hill, Rosehill, Takanini, The Gardens, Totara Heights, Wattles Downs, Weymouth, Wiri。

奥克兰西区的中位数在过去一年中出现了较明显的下滑。2021年中位数为110.4万纽币，2022年则为105万纽币，下降了5.4万纽币。不过与2020年至2021年的涨幅相比（涨幅超过26万纽币，从87.89万纽币增至114万纽币），这一降幅可以忽略不计，也可以认为是经过一段时间抛售后的平衡。

奥克兰西区上一次出现中位数下降是在2017年，当时降幅为4万纽币，随后两年的走势停滞。当时的走势是：2016年的中位数为80.5纽币，2017年为74万纽币，然后在2019年为78万纽币，随后在2020年大幅上涨至87.89万纽币。

范围包括： Avondale, Blockhouse Bay, Glen Heights, Glendene，Green Bay, Henderson, Henderson Heights, Herald Island, Hobsonville, Karekare, Kelston, Laingholm, Massey, Massey West, New Lynn, Oratia, Piha, Ranui, Royal Heights, Sunnyvale, Swanson, Te Atatu Peninsula, Te Atatu South, Titirangi, Waiatarua, Waitakere, West Harbour, Westgate, Whenuapai。

奥克兰中区东部的中位价格下跌了近13.5万纽币(-11%)。不过2021年的中位数136.5万纽币比2020年的中位数119.4万纽币增加了17万纽币，所以我们可以看出，虽然过去一年数据显著回调，但中位数还是没有低过2020年的中位数，如果将2020年中位数与2022年对比，则是上涨了3%。奥克兰东中部地区也是唯一一个在2016年至2019年间连续四年下降的地区，其他大部分时间中位数保持不变。

范围包括：Epsom, Greenlane, Hillsborough, Lynfields, Mt Eden, Mt Roskill, New Windsor, One Tree Hill, Onehunga, Penrose,Royal Oak, Sandringham, Three Kings。

“虽然整体销售价格有所回落，但这并没有掩盖近年来取得的上涨，该地区的价格状况与2020年相似。今年的一些变化是对2021年峰值的调整，也是对最近利率上升和贷款难度增加导致负担能力下降的反应。我们现在也看到一些稳定迹象，有很多人参观Open Home， 成交数量也开始稳定。同时，100万纽币高至200万纽币低以及具有开发潜力的房产尤为受到关注。”

David Kelly

Barfoot & Thompson Epsom Branch Manager

奥克兰东区的价格中位数几乎没有变化，2022和2021年只差1%。东区在2012到2016年间涨幅明显，从2012年的68.5万纽币涨到2016年的119.8万纽币，5年涨幅42%。然后在2016年到2019年间价格出现回落，四年共回落8%。

2022年5-10月中位数上下区间为90万纽币，略比2021年同期中位数区间100万纽币稍稍减少。东区的房产选择多种多样，分布广泛，目前200万纽币以上房产成交冷清，市场主要集中在100-200万纽币区间，将会见到销售价格趋向于集中在更窄的区间。

范围包括: Ellerslie, Glen Innes, Glendowie, Kohimarama, Meadowbank, Mission Bay, Mt Wellington, New Market, Orakei, Panmure, Parnell, Pt England, Remuera, St Heliers, St Johns, Stonefields, Wai O Taiki Bay。

与Franklin/Manukau一样，Rodney在2022年5-10月和2021年同期对比略有上涨，涨幅为4%，从119万纽币增至123.7万纽币。尽管Franklin/Manukau和Rodney在地理上与奥克兰中心相距甚远，但这些地区有相似之处，这可能是与奥克兰其他地区趋势相反的原因。

这些位于城市边缘的区域在历史上一直是未被住宅集约化过的乡村大绿地，离城市不远，仍然可以享受城市的便利，但又足够远可以得到空间和想要的生活方式（还有负担能力）。再加上奥克兰婴儿潮一代退休到这些地区，同时更多的人可以选择在家工作，这些原因促进了该地区的进一步发展，这意味着该地区的价格没有受到与奥克兰其他地区类似的压力。

范围包括：Ahuroa, Algies Bay, Arkle Bay, Army Bay, Dairy Flat, Glorit, Gulf Harbour, Hatfields Beach, Helensville, Huapai, Kaukapakapa, Kumeu, Little Manly, Manly, Matakatia Bay, Muriwai, Orewa, Puhoi, Red Beach, Riverhead, Silverdale, Stanmore Bay, Stillwater, Taupaki, Tindalls Beach, Wade Heads, Waimauku, Waitoki, Wark worth, Wellsford, Whangaparaoa。

奥克兰中区西部的中位数也略有下降（下降3%，从159.2万纽币降至154.5万纽币）。多年来，该地区表现出与许多其他地区不同的多变性。在其他地区增长停滞的年份，该地区却表现出增长和下降（2016年至2017年上升，2017年至2018年大幅下降，2018年至2020年再次上升）。在这个地区的每个人都能找到适合自己的东西——不论是不惜重金的大型豪华住宅、小型的独栋房屋、还是联排别墅、Unit和公寓，这些地区的房源类型十分丰富。同时你仍可以方便地前往城市中心，各种公共交通工具几乎可以通往各个方向，还有可以快速到达北岸和向南通往机场的Water View隧道。

范围包括： Freemans Bay, Grey Lynn, Herne Bay, Kingsland, Morningside, Mt Albert, Ponsonby, Pt Chevalier St Lukes, St Marys Bay, Waterview, Western Spring, Westmere。

“中区西部的价格分布和房产类型范围很广，因此在查看数据和观察变化时考虑这一点很重要。例如，Herne Bay、Freemans Bay和St Marys Bay的中位数价格经常超过200万纽币，这与稍远一点的低价区域（如St Luke's和Waterview）以及其他地区越来越多的公寓和排屋形成鲜明对比。”

“纵观Ponsonby及其周边地区，我们感受到市场对Freemans Bay和Herne Bay这些区域内价值数百万纽币的房屋表现出浓厚的兴趣，但目前上市的房屋很少能满足这一需求。中位数回落以及成交超过200万纽币房屋数量减少可能更多地归因于这一市场挂牌数量的减少，而不仅是成交价格回落。卖家只要开出符合市场行情的价格，一般都会很快实现销售。”

Chris Batchelor

Barfoot & Thompson Ponsonby Branch Manager

奥克兰北岸的价格2022年5-10月比2021年同期回落了6%，中位数从135万纽币回落到了128万纽币。这一回落是在2021年涨幅达到19%和2019-2020年涨幅达到10.09%之后发生的，目前的中间价仍旧比2020年同期高19.25万纽币。

范围包括：Albany, Albany Heights, Bayview, Beach Haven, Belmont, Birkdale, Birkenhead, Browns Bay, Campbells Bay, Castor Bay, Chatswood, Coatesville, Devonport, Forrest Hill, Glenfield, Greenhithe, Hauraki, Hillcrest, Long Bay, Mairangi Bay, Milford, Murrays Bay, Narrow Neck, Northcote, Northcross, Okura, Oteha, Paremoremo, Pinehill, Rothesay Bay, Sunnynook, Takapuna, Torbay, Unsworth Heights, Waiake, Windsor Park。

在所有区域中，Pakuranga/Howick的1/4价格区间是最高的， 这意味着进入这一区域的门槛很高（虽然中位数还是低于奥克兰中区西部）。目前的中位数位于138.4万纽币，对比去年仅下跌了1.2%。

范围包括：Beachlands, Botany Downs, Bucklands Beach, Burswood, Cockle Bay, Dannemora, East Tamaki Heights, Eastern Beach, Farm Cove, Flat Bush, Golflands, Half Moon Bay, Highland Park, Howick, Huntington Park, Maraetai, Mellons Bay, Northpark, Pakuranga, Pakuranga Heights, Shelly Park, Somerville, Sunny Hills, Whitford.