2022年11月，新西兰商业创新及就业部（Ministry.of Business Innovation and Employment, MBIE）发布的“行业趋势报告”显示，建筑业在2022年为新西兰GDP创造了181亿新西兰元的价值，占国民经济总量的6%。

根据该年度报告所公布的数据表明，新西兰建筑业规模已经达到了一个新的高度，目前有价值673亿新西兰元的建筑项目正在等待建造，总造价与去年同期相比增长了12.4%。然而，高涨的总造价对应的，却是面积越来越小的新建房和越来越高的建造成本。该报告显示，在截至6月底的一年里，建造新房的成本上升了18.3%，这主要是受到了建筑材料成本上涨的驱使。

另一个值得关注的数据则是持续上涨的劳动力成本，2022年第二季度新西兰建筑业工人的平均工资水平为每小时33.99新西兰元，建筑业劳动力成本上涨了4.2%，与其他行业人工平均成本上涨率3.4%相比高出了不少。

在经济衰退的大环境下，面对建筑业劳动力和建造成本不断上涨带来的行业冲击，以及疫情导致的建筑材料供应延误、劳动力不足导致的建筑工期推迟等种种问题，分析和预测2023年新西兰建筑行业也变得很有挑战。笔者试图通过客观的数据和分析，让大家能够对未来的挑战和机遇做更充足的准备。

需要特别指出的是，建筑业本身就是一个风险极高的行业，未来的一到两年建筑企业要非常密切监控自身的财务指标，与财务顾问或者会计师合作，更密集地审查公司的财务状况，力求对风险及早预警，然后采取及时的行动规避或降低风险。

2023 · 观察

我相信，一切合理的分析和预测都来应该自对市场的观察：

通货膨胀：虽然最近通货膨胀有放缓的迹象，但是相对高的通胀率应该会是2023年的主旋律。消费者物价指数(CPI)预测会在3.5%和4.5%之间波动，而建筑业的通胀水平一贯比平均的CPI要高一些，这就决定了2023年的利息和成本也会保持上涨的趋势。

利息：普遍预测新西兰储备银行会在2023年将官方现金利率(OCR)提高到5.5%，具体数值取决于通胀和经济衰退有多严重。这将是对房地产市场的进一步打击，特别是对首次购房者和投资人。

建筑成本：建筑成本（主要是材料和人工成本）将继续上涨，虽然边境开放会推动技术工人短缺问题的解决，但是这几年建筑业的工资上涨水平一直是各行业中最高的。

建筑业债务和现金流危机：MBIE发布的“行业趋势报告”显示，在截至2022年5月底的一年中，一共有220家注册为建筑企业的公司被清算，占该时间段所有遭受破产清算公司总数的19%；2023年开年，就不断有建筑公司倒闭的消息传来，许多材料供应商和分包商都反映有严重的欠款情况，这些都预示今后1-2年的建筑业充满挑战。

建筑工程量：2023年的商业建筑市场依然保持强劲，预计在第四季度达到峰值，然后会逐渐放缓。基础设施项目通常由政府出资，政府在基础设施方面的支出预算（2022年-2026年）接近620亿新西兰元，所以基础设施建筑市场会长期稳定。民宅建筑市场从长期来看，每年的新住宅许可预计将从约50000份减少到30000-35000份，开工的项目也许会更少，因为一些拿到建筑许可证的项目可能会被推迟。

洪水和飓风对行业的影响：2023年初的洪水和飓风造成的损失还在评估中，初步估算约占GDP的4%。今后几年的灾后重建，会给建筑业每年增加超过10亿新西兰元的工作量，其中装修和维修的工程量将会大幅增长，大大减缓民宅建筑市场受新房建设急剧减少的影响。

2023 · 挑战

基于以上观察可知，2023年的房地产和建筑业市场必然充满了挑战：

高通胀带来的高利息：必将影响房地产市场的供需双方，开发商会为不断增加的建筑成本和财务成本而烦恼，买家却因为利息的上升而退出市场或者降低要求买更便宜的房产。

低迷的房地产市场：根据REINZ2023年1月数据，奥克兰房地产价格在过去12个月中下跌了17%。未来几个月房价继续下跌的可能性很大，也有专家认为房价可能从2023年底乃至2024年初开始回升。

建筑及其它成本继续上升：2023年1月，房地产分析集团CoreLogic的Cordell建筑成本指数(CCCI)表明，最新建筑成本通胀率已达到10.4%，这是该指数自10年前推出以来首次出现两位数的年度数字，今后一到两年成本高企的问题依然存在。

债务危机和现金流短缺让建筑企业的风险雪上加霜：根据Creditworks的数据，2022年的债务拖欠有所增加，大约为30%，而正常情况下约为10%，这表明建筑商正在努力管理他们的现金流。造成这种情况的一个重要原因是施工时间更长。虽然2022年建筑业的破产数量并不比往年多得多，但这些欠款有力地表明了该行业未来的挑战。

政治和政策带来的不确定性：大选年和疫情后的移民政策走向都给市场带来了不确定性。

2023 · 机遇

机遇永远与挑战并存，2023年乃至今后2-3年的房地产和建筑业市场，都将是重新洗牌、适者生存的过程。关键在于相关企业如何及时调整策略、管控风险，从而抓住机遇，保证健康的财务状态和现金流。

贴近客户：毫无疑问，在当下的市场环境中，你的客户也大多处在比较困难的时期。重新与客户建立联系、倾听他们的意见，并尽力提供帮助。不要勉强，要知道工作现在可能不存在，但将来会存在——现在正是你建立信任和提高声誉的时候。虽然有些较大的项目可能会被推迟，但也许会有潜在的工作现阶段可以开始，找到更适应现在市场的工作量，比如将项目分成几个阶段；同时，当市场改善并且客户准备再次启动项目时，能够及时抓住机会。

周期性底部营销的重要性：增加市场曝光度，加强与客户的沟通等。比如说利用华人建筑业协会年度的展会NZIBES，扩大品牌的影响力，争取更多的客户。

审查目标客户市场：重新评估你最擅长的领域，并专注于那个领域。你是否有特别喜欢或更有利可图的特定专业领域或工作？针对这些领域识别并定制你的市场计划。通常，针对较小的专业市场的特定信息比泛泛而谈的信息更有效。例如，将备用卧室改装成家庭办公室，或建造独立的家庭办公空间。或者问你自己是否还有其他技能？除了住宅装修之外，你能否瞄准商业装修？鉴于这个市场的持续增长，你是否有空间、时间和资金来建造和销售小型住宅？

提供增值服务：做一些不多花钱但却能让客户看到价值的事情，比如，协助你的客户把钱花在刀刃上，花在最能增加房产价值的地方。

敏捷的降价：在不伤及企业根本的情况下适当降价，既能抢占市场，又能减轻现金流压力。复算你的成本并寻找可以节约的地方，最好提前这样做，不要等到现金流面临压力时才做出反应。不知从哪里入手时，可以问自己这些问题：你是否有足够的财务专业知识来了解您的业务实际情况，或者你是否得到了专业人士的支持？哪些类型的项目利润最高？企业的车辆太多了吗？你能卖掉一些并改用租赁方法吗？你的工作流程中是否存在可以改善的低效率？你能否重新招标或重新谈判您的分包工作，包括增加对表现不佳的处罚？

未来 · 趋势

最后与大家分享一些当下建筑业的发展趋势，愿大家能够紧跟潮流，让自己的公司有更稳定和可持续的发展。

零碳或减碳：越来越多的政府机构和财团对零碳或低碳的物业需求强劲。住宅也存在同样的趋势，2020年至2021年间，Homestar评级建筑增长了76%。有许多机构投资者和基金专注于这一领域，政府投资的项目（包括新建和改造现有建筑物）一般都有包括可持续性的要求。你能否将你的业务定位为在这个不断增长的市场中赢得合同？

中密度开发与建筑：依然是奥克兰房地产开发和施工的主流产品，你的公司和员工如果能够更专注于此类建筑的开发和建设，必将让你在竞争中脱颖而出。

小户型/模块化建筑：虽然在新西兰困难重重，依然值得关注，预计今后几年会有大量此类企业和产品进入市场，其市场份额将从5%增长到15%。你能否重新定位你的业务以利用这一趋势？

减少建筑垃圾：作为中小建筑企业，这个领域是我们可以为环保做贡献的开端。

数字化应用：无论是BIM、智能家居，还是文件处理、项目管理，以及最近很火的AI智能ChatGPT都能帮助房地产建筑企业的经营与发展。

综上所述，无论你的企业是稳健且表现良好，还是处在令人担忧的状态，都应该主动重新评估您的业务，确保你对今后两年所面临的风险有更好的了解，并制定管理这些风险的计划：

或者寻求专业建议，在你需要的地方提供帮助；或者重新定位自己，抓住新的机会，脱胎换骨。在今后两年极具挑战的市场条件下，不仅仅生存下来，而且能变得更强大！