应对经济滞胀，我们的财富该如何安放？

疫情全球大流行最重要的经济影响，是供需双杀和“不确定性”。2022年，经济下行压力和通胀高位并存，经济“滞胀”特征明显，居民财富面临缩水风险，投资者该如何做好资产配置，使您的财富在“滞胀”环境下不仅不贬值，还能实现可观的增值？

跑赢通胀，还靠实物资产目前，市场上大多投资品种门槛都不高，所以，投资者缺的不是资产，是选择。

中国首家中外合资投资银行——中国国际金融股份有限公司指出，滞胀环境下，全球大类资产呈现出实物资产跑赢金融资产的特征：回望历史，在1968~1981年的滞胀期间，原油、黄金和房地产相对领涨，且黄金和原油在布雷顿森林体系解体以及石油危机发生后涨幅更大；究其本质，滞胀是所有货币对实物资产的贬值，如以现金流贴现的资产估值明显压缩、股票和债券收益率水平落后于物价涨幅、股票市场在大类资产中表现垫底等。综合考量可知滞胀期全球大类资产整体表现为黄金/商品>房地产>CPI指数>债券>股票。

房地产作为实物资产投资，在新西兰是一个不错的选择。作为南太平洋上的一颗璀璨明珠，新西兰拥有开放繁荣的市场、创新的思维和一流的生活品质，是一个开放且具有竞争力的经济体。自2010年以来，新西兰的经济增长率一直超过大多数发达国家。同时，近年来建筑业在新西兰国民经济中的比重也不断攀升。在全球疫情影响下，新西兰的房地产市场不降反升，奥克兰地区更是成为全球房价涨幅最高的城市。然而，直接投资房地产市场，在甄别项目、后续的经营维护等方面需要花费大量的精力，且投资期限较长、资金流动性差。

那么，在新西兰，有没有一种实物资产投资，可以给投资者带来持续性的稳定收益、投资组合更为灵活，且投资期限和金额也可根据资金情况进行调整？

Onelend.Capital，就是您想要的完美答案。作为最先嗅到市场机遇而进入非银行金融领域的新西兰资产管理公司之一，Onelend Captial倾力打造了专注于新西兰房地产的投融资平台，投资项目涵盖了从土地贷款、建筑贷款、商业贷款及优质项目融资，旨在为高净值投资人提供安全、便捷的高质量投资机会，并为优质地产项目提供灵活的融资方案，力求双赢局面。

投资就是投人，跟对人最重要新西兰毛利人有一句俗语，He aha te mea nui o te ao? He tāngata, he tāngata, he tāngata.翻译成中文是这样说的：“世上什么最重要？是人，是人，还是人。”Onelend Capital掌门人Bryan Tang，曾是ASB银行的商业经理，BNZ银行分行行长、商业部门以及地产融资部合伙人中唯一的一位华人面孔，也是奥克兰政府开发管理办公室基建拨款与融资管理的智库成员之一，参与及审批项目超过600个、金额超过10亿新西兰元。20多年来与奥克兰一起成长的经历和16年的从业经验，让Bryan有机会熟悉这座城市的每一个角落，小到微观的单一项目、大到政府规划发展和资源投放，他看到了奥克兰未来发展潜力的增长点。

投资就是投人，为进一步了解Bryan和他带领的Onelend Capital是不是您的投资“良人”，《逸居新西兰》对Bryan进行了专访：

逸居：从传统银行到政府机关，您为何选择成立Onelend Capital？

Bryan：我觉得还是围绕“人”。这么多年，不管我在什么岗位，都是与人交往、共事，进而把事情做好。我的朋友常常会说我是银行和房地产的全能专才，这当然是言过其实，但我觉得自己主要是比较会学习、吸取经验，不管是别人的成功经验、案例，还是自己的错误、失败。这也是为什么我特别喜欢看历史和人物传记相关的书籍，“观历史，就如照镜子”，避免走错路、弯路。作为一个移民，在我每个岗位上能为客户、朋友、乃至华人社群提供专业的知识，协助他们把事情办好，就是我一直以来的动力。

把专业范畴的问题交给专业的人，是我另一个建议。往往谈到税务、法律等问题时，我都说“首先，我不是税务或者法律专家……”——这也是我从银行和市议会学习到的，因为银行的Banker很多、市议会的部门也很多，我之前所在的市议会开发管理办公室其中一个职能就是统筹，即把市民或开发商的问题细分到专业部门和同事之中，各自在其领域各司其职，但朝共同目标(mutual.goal)进发。通常，我会和所涉问题相关的专业人士一起会见客人，为客人做咨询、建议和规划。例如，我会和银行里术业有专攻的specialists同事还是Planner、Quantity Surveyor、会计师、律师、项目管理等专业人士一起，进行项目指导会议(Project Steering Group Meeting) ，为客户做规划和管理。

在最近几年，我接触到很多投资者，无论是第一次准备投资房地产的本地客户，还是从中国“走出来”投资落地新西兰的企业，都不同程度上遇到了前面提到的诸多挑战。我就萌生了建立一个平台的概念，一个提供金融服务和资产管理的平台，一个一站式、拥有专业风险评级系统和专业管理团队的平台，来为投资人保驾护航，让他们在新西兰这个宜居城市乐业、逸居——这也是Onelend Capital诞生的原因和初心。

逸居：您认为，奥克兰未来发展的增长点在哪里？Q Bryan：奥克兰的未来发展还是很可期的。作为世界最宜居城市之一，奥克兰未来的人口增长是必然的，也一直吸引着高素质、高净值、追求高生活品质和环境的人群成为Aucklander。这将会是奥克兰和奥克兰人的“机遇”与“挑战”——人口增长对于营商环境、城市繁荣都有积极作用；但同时也对房屋供应、基建配套升级、发展与现有环境的平衡等方面提出了诸多挑战。

我在奥克兰市议会的开发管理办公室任职时，也参与了针对奥克兰2030年城市发展规划(Auckland Future Plan ,FTP)的研讨，而近期出台的“Auckland Plan 2025”也印证了其对这座城市未来发展的愿景。奥克兰人口将在未来30年增长72万，从目前的166万增长到240万，这意味着要新增31.3万房屋以及26.3万工作需求。人口对宜居房屋和环境的追求，以及政府的配套措施建设将成为主导奥克兰经济发展，及向世界超级城市靠拢的主要助力之一。

房屋供应是每届政府工作的重中之重，也是当下最为火热的议题。政府也在前所未有的大开发环境下，基于现有的、甚至可以说局限的资源条件，通过其公房重建局，整合公租房比例升高地区的周边地块进行统一规划再开发，例如北岸的Northcote、东边的Tamaki、中区的Mt.Roskill和Oranga、西南边的Mangere等片区。这样做除了提高房屋供应规划以外，还是跨社区、种族、年龄、收入群体的统一规划；其中，除对相关区域进行基础设施建设及配套升级以外，给每个区域开发提供相应马路边绿化、公园、休憩用地，以至对环境保护都是其规划的必考题目。

另一个值得考虑的因素是“时间”——“何时能住进公租房？”、“何时能买到房？”、“我家周围何时有配套设施，如食用水管道、公车站等？”、“我所住的社区环境何时会因新的发展变差？”……这都离不开时间问题。最近，全球疫情大流行造成的建材短缺加上利息上行也给整个房地产市场敲了警钟，在这样的大环境下，投资更需审慎：比如，投资或者贷款买房不能只看现在的偿还能力，而要在贷款利息上行周期中进行压力测试；考察新房源的时候要更加宏观，评估周边发展与配套前景；开发新项目前，对融资成本走势、材料控制、人力资源、开发计划等做好充分评估。

逸居：全球经济下行的情况下，什么样的投资可以缓冲？Q Bryan：在这些年的量化宽松政策之下，投资人都懂得投资资产的重要性。从传统投资市场到新兴的虚拟货币，资产的种类也是有多样性的，但其中必定离不开投资人惧怕但又不能规避的一个词：“风险”。还是拿投资房地产来做例子，这也是传统意义上最受咱们华人追捧的一种资产：除了前面谈到的买自住房要做好压力测试，有相当人群考虑入手投资物业作为中长期投资，那么，在进行投资之前必须先做好自我评估，什么样的房地产投资是最适合自己的，又或者最能运用自我知识和经验为其增值的。

我常常和朋友、客人谈到，什么样的房子会是一个好的投资物业？经验法则 (The rule of thumb)是：如果我自己是租客的话，会不会愿意住这样一个房子？比较直接的答案就有了。但如果还考虑得更长远、想要利用投资房为其自身增值的话，需要考虑的范畴就广泛很多了，包括土地面积、地理位置、管线位置、交通配套、所在区域未来发展等等。更近一步，还可以引申到房屋开发的投资种类上来，例如是进行房屋改造、加建、还是重新开发？是造独栋、联排、公寓，还是商用物业？这就更加复杂，需要考量自己开发的认知和经验、专业团队、开发成本（包含材料和人工）、融资成本及融资市场走势，和最重要的市场风险等，方方面面都要进行充分准备。

所以，经常有朋友或客人问我投资什么项目好的时候，我都会先让他们反问自己擅长什么，有什么“arm-length”的资源能运用，为其投资保驾护航？在做好各方面评估的情况下，朝着专注于居住与环境、配套设施的方向的投资还是相对稳健、其成功率还是相对高，而且这个投资会有长足的发展，甚至成为一种事业。

“古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。”这句话是对Onelend.Capital最好的诠释。帮助客户，为客户所想，凡事想到101%，是Onelend能够立足主流市场的主要原因。

相信在不久的未来，Onelend Capital将在Bryan的带领下乘风破浪，为投资人提供多样化的项目选择，以匹配投资人的风险偏好、收益要求和投资期限。此外，Onelend团队也将通过其积极向上的公司文化和严谨的工作流程，确保Onelend能够在良好的公司治理结构下稳步成长。

一方土，一寸金。希望Onelend平台可以带给您更多投资选择。

Introduction of interviewee受访者简介

Bryan在新西兰本地、中资银行、香港投行以及奥克兰市议会的开发管理办公室基建拨款与融资管理从业超过16年。曾任BNZ银行分行行长、地产投资于开发部门合伙人，中国建设银行新西兰分行企业部总监，ASB银行商业经理。对房地产、商业、中小企以及零售业务有丰富经验。对地产项目信贷审批、银行合规、

投融资法律法规相关规定有深厚专业知识。参与及审批项目超过600个，金额超过10亿新西兰元。