行业人士说房产

无论是专业人士才能看懂的晦涩难题，还是和每个吃瓜群众都息息相关的居住问题，只要您关心、您提问，《逸居新西兰》就帮您找专业人士，答明白、讲透彻！

说到旧房改造，您最关心什么问题？改造费用？改造全过程？还是改造如何报批？……本期《逸居新西兰》精选了4个最具代表性的问题，邀请了三位来自不同领域的专业人士与您分享。

营理念各不相同，同样的工程各个公司的报价更是千差万别，消费者难免会产生困惑。更别说最近发生的建房被老乡坑的新闻，让人不禁心生感慨，这个年头房屋改建装修究竟应该相信谁呢？

专业领域：建筑设计专业人士：郑科峰首先，最基本的是要找有政府认证的LBP牌照的设计装修公司。LBP是Lisenced.Building.Practitioner的缩写，总共有7大类，分为设计（Design）木工(Carpentry)、屋顶(Roofing)、地基(Foundation)、砌砖(B r ic k .& Block.Laying)、Plaster外墙(External Plastering)和工地管理(site)。

郑科峰2008年毕业于奥克兰大学，获得建筑学硕士学位；2013年创立SDS建筑设计公司(Sustainable.Development Solutions.Ltd)，帮助客户发掘地块增值潜力，维持建筑美感和造价的平衡，与Council和建造商保持良好的沟通。

逸居公众号读者天天天晴：市面上装修公司很多，但质量良莠不齐，如何选择一家适合我的设计/装修公司？

新西兰政府设立LBP制度的初衷，就是帮助消费者识别出市场上浑水摸鱼、没有资质的设计装修公司，放心使用建筑行业的专业人士提供的高品质的服务。需要提醒的是，不仅在申请建筑许可报批的时候需要找持有LBP的设计公司，在改建、装修的时候也需要持有LBP牌照的各个相关工种的专业人士去现场施工。只有这样做，才能保证改建和装修最终可以顺利通过政府的各项工地检查、申请到房屋合格许可证（Code. Comliance Certificate,CCC)，以保障自A房屋改建、装修在新西兰很常见，很多人都希望在条件允许的情况下，对自住房或投资房升级改造，改善房屋居住环境、提升房屋升值潜力。但是，具体操作起来，往往会觉得很难掌控，这是因为房屋改建、装修涉及的方面比较多，包括建筑许可报批、现场施工管理、政府工地检查和申请房屋合格许可证等。另外，市场上不同的设计装修公司的操作流程和经扫描二维码向我们提问吧己的合法权益。

其次，与正规的设计装修公司打交道时，情况允许的条件下最好先和建筑设计师聊一下，因为设计师是决定改建、装修造价的重要人物。好的设计师可以根据房屋现有布局和项目预算，为客户量身打造适合的建筑改建、装修方案，从源头上帮客户把关、把钱花在刀刃上。另外，多去看下装修公司之前做过的项目，除了看整体房屋的感觉和自己的喜好是否一致，也要着重看下现场手工完成的精细程度，比如墙面刷漆的平滑光洁程度、厨房橱柜做工、卫生间瓷砖的贴缝等。最重要的是，要签订正规的建筑设计施工合同，按新西兰政府规定，报价3万新西兰元以上的工程项目一定要签订正规的建筑施工合同以保障消费者权益，这也是工程有纠纷时双方可以用来解决问题的法律依据。

最后要说的是，奥克兰地方不大、房屋设计装修圈子更小，最靠谱的方式反倒是朋友之间的私下介绍。再结合上述两个方面具体考察，根据自己的资金预算，一定可以找到靠谱的设计装修公司。

检查房屋结构是否需要整改及优化：如果房屋自住，可以找专业的房屋设计师进行设计、规划，根据居住需要，决定房屋的结构是否整改及优化；如果是翻新后卖出的话，建议以成本核算和投资回报率来决定工程细节。

专业领域：房地产投资与营销专业人士：Pauline Gao作为《逸居新西兰》这本“房产投资与建更换石膏板和保温棉：老房子屋顶和内墙的保温棉很可能已经达不到健康住宅的标准，建议您全部更换，之后再重新刷漆以保证平整美观。

筑指南”的出版人，心怀帮助每一位读者在新西兰安居乐业的愿望，Pauline在新西兰建筑业和房地产业深耕十余年，深谙房地产开发、投资与营销之道。

检查和更新水电管道：对于30年的老房子而言，检查水电线管道是必不可少的。水管内部有可能损坏或老旧，电线负荷有可能不足，需要找专业的、有注册牌照的水电工人来检查和更新。

逸居读者Ava：我的house有30年房龄，前房主疏于保养，想要全面翻新后自住，有哪些工程是必须要做的？

窗户玻璃的更新：以前的老房子窗户大多是单层玻璃，如果您想要更好的防潮、隔音和保暖，可以考虑更换成双层玻璃，这也需要找有经验的持牌建筑工人进行拆装。安装不妥会导致渗水漏水，出现问题再进行维修也是非常困难的。

A每个房子的情况都不尽相同，所谓“必须要做”的工程也会有一些差异。很巧的是，我刚刚翻新完自己的住宅，可以和您分享一些我的经验。

我的房子是1988年建的，房龄已经33年了，是一层的砖瓦房。优点是房屋结构比较好，用料也不错，但是房子的维护比较一般，考虑自住的原因我决定搬进去前对房屋进行一些改造。根据房屋具体情况，我做了以下翻新工作：

厨房的更新：厨房是一个房子最重要的部分之一，自住的话建议多window shopping一下，看看厨房展厅，根据自己的需求列好清单，然后和橱柜厂或者设是在较为潮湿的新西兰，空调具有电暖器所不具备的除湿功能，会给生活带来更高的舒适度。此外，目前的空调大多数都是冷暖空调，夏季较为炎热的时候，家里有冷气也会更凉爽，对租客更有吸引力。

专业领域：暖通空调与制冷专业人士：Frank Shi Frank Shi在暖通空调与制冷电气安装服务行业工作近30年，拥有中新两国的工但是，很多房东“感觉”空调价格较高、用电量也更高，倾向于选择电暖器。然而，事实究竟是不是这样呢？我们可以具体分析一下：

作背景和丰富经验，目前在RCR担任总工程师和技术总监职务，先后参与了多个大型项目的设计、施工、安装、维修和维护以1.5匹的冷暖空调为例，在不开电辅热的条件下，一般耗电量是1KW，但是产生的热量效果是3.8KW，即空调消耗1KW的电，可以产生3.8KW的热量；而一般的电暖器产生的热量只有消耗电能的80%--90%，即消耗1KW的电产生0.8-0.9KW的热量。因为空调的效率更高，所以产生相同的热量，空调更省电。

逸居读者Elena：史上最严租赁法开始实施，要求出租房必须有一个固定的取暖装置，确保客厅温度不低于18度。作为房主应如何选择最适合的取暖装置？您最推荐哪一种？

A法规的出台是为确保大多数人的居住环境健康，可能短期看是要花一笔钱，但是长远看是利大于弊的。

当然，购置空调的前期投入要大于电暖器，但新西兰大多数出租房的租金都是包含水电网的费用的，使用电暖器产生的电费会渐渐拉平其和空调购买时的差价，并慢慢超过空调的使用成本。这个时候，电暖器就不再“省钱”了。

固定的加热设备主要选择为两种：空调和电暖器。

根据众多国内外专家的研究表明，对于普通住宅而言，安装空调是最有效的取暖方法，也是我个人最推荐的。尤其经过我们的估算，如果使用普通的电暖器，用一年的电费大概为1800新西计师沟通；合规方面还包括检查排烟是否合规等。

地板／衣柜／卫生间的优化：根据家庭需求，选择地毯、地板或瓷砖，以及定制衣柜和更新卫生间设备等。

壁炉的更新：壁炉更换并不简单，涉及到木工、油漆和持牌煤气管道工、持牌电工等的工作。如果房子本身有旧壁炉的话建议直接更新，如果拆掉以后再装的话，需要去Council申请许可。更换壁炉必须要找有相关型号或者品牌安装经验的工人，或者厂家推荐的安装工。

做好房屋整体的施工计划和预算• 选择专业的人做房屋的整体设计及软装搭配• 选择专业的施工管理团队• 选择专业的、持牌的施工人员• 选择材料和施工团队时，需货比三家，并找其曾做过的案例做为参考• 很多人买了好材料，但是为了省钱用一些比较便宜的、相对经验不是很丰富的施工人员，最后装修效果差强人意。

兰元，电费都可以购买一台空调了。

逸居读者小文：新西兰大多数house夏天都是没有制冷空调的，毕竟最热的时间只有几周。您认为什么样的房屋需要加装制冷空调？

以前的空调大多是以制冷为主，但随着技术水平的提高，现在的空调几乎都是双向的了，可以制冷也可以制暖。那么，就如我上个问题所回答的，如果您家固定的取暖装置选择了空调，那么就无需再考虑制冷的问题，可以舒适地度过夏天了。

至于什么样的房子适合安装制冷空调，我个人认为，在经济许可的情况下，为了提高生活的舒适度，都可以安装——因为受到全球变暖的影响，新西兰的夏天也没有以前那么凉爽了，有一两个月家里没有空调会热得比较难受。特别是保温性能不好的房子、窗户多采光特别好的房子，以及楼层较高的老房子的二、三楼，夏天都会较为炎热，更建议加装制冷空调。

此外，正如我提到过，空调还有去湿气的功能，潮气比较大的房子也推荐安装。