海外买家还有多大的购买空间：七个新规要点出自权威律师

个新规要点出自权威律师

《海外投资法修订法》并不完全禁止海外买家买房或租房，只是附加了获得OIO审批的要求。新规同时也为海外买家留下了在公寓项目的购买空间。

图为unsplash提供9月3日，《Overseas Investment Amendment Regulations 2018》)发布，对海外人士在新西兰投资的新规尘埃落定。新规将在2018年10月22日实施。在新的法律生效前已订立的交易将不受影响，纵使该等交易是附条件的。

对比旧的规定，跟着以下7个问题的思路，有助于理解新规对房地产市场参与者的影响。

1. 为海外买家开路：得到豁免公寓项目要满足什么条件？

20个单元以上（含）的公寓开发项目，如果在2018年8月22日前还没有完工并且在此之前已经正常出售（in the normal course of business）至少一套（包括预售off the plans）的，可以在2019年2月21日前申请临时性豁免（transitional exemption），从而海外人士购买该项目的住宅单元不需要获得OIO的审批。但是该项目需要在5年内完工。获得该临时性豁免的开发项目可以不受限制的出售给海外人士。

这一点很重要也很现实，很多开发商可能可以利用这一点。

2. 哪些情况下，海外人士买房租房不需OIO审批？

《海外投资法修订法》并不完全禁止海外买家买房或租房，只是附加了获得OIO审批的要求。以下这些情况豁免OIO审批：

1. 租期（包括续租）短于3年的住宅土地租约

2. 租期（包括续租）短于5年的住

3. 20个单元以上（含）的公寓开发项目的开发商获得OIO的豁免审批后可以出售至多60%的单元给海外人士，该海外人士无需另行获得OIO审批，但该海外人士或其亲属不得居住

4. 20个单元以上（含）的酒店项目不需获得OIO审批，前提是海外人士需要与酒店运营商订立回租安排，且海外人士每年不得居住在其购买的酒店单元内超

3. 除了居民签证，还要满足哪些条件才算是常住居民？

海外人士定义：指非新西兰公民或非新西兰常住居民（ordinarily resident）。常住居民是指：

1. 持有新西兰居民签证

2. 已居住在新西兰满一年

3. 在该一年的期间至少有183天人在新西兰；且

4. 是新西兰的税务居民。

新加坡和澳大利亚公民购买住宅用地不需要OIO审批，除非该土地本身有其他敏感土地因素，比如毗邻江河湖海、政府保留地等。

4. 住宅土地（residential land）的定义是什么？

住宅土地（residential land）定义：

是指在地税评估册（rating valuation roll）上被划定为住宅或休闲农场（life style）的土地。养老村（retirement village）用地也属于此类。

5. 海外人士购买住宅用地，需要向OIO证明什么？

为获得购买住宅用地审批：海外人士必须向OIO表明：

1. 常住在新西兰的承诺，包括成为税务居民；或

2. 他们的投资将提高新西兰的住房供应；或

3. 他们购买住宅用地变更为非住宅用地用途，或购买住宅用地是附属于一个相关的商业用途；或

4. 购买住宅用地将使新西兰受益。非常住居民的新西兰永久居民可以上述第1项理由申请审批购买住宅作为其主要居住场所，但如果他们离开新西兰不再常住，则需要卖掉该住宅。学生签证或其他临时签证持有人不得使用第1项理由购买住宅。

6. 预先审批

预先审批（standing consent）：海外人士可以在订立购买特定或不特定住宅土地之前，预先向OIO申请购买一系列类似住宅用地，

一旦获批，海外人士可以在一定期限内购买特定或不特定的住宅土地。这个新的规定对于海外房地产开发商有计划地在新西兰购买多宗土地进行住宅项目开发有帮助，节省审批流程和成本，同时也有助于增加新西兰住宅供应量。如何进行预先审批申请的相关细节还没有出来，我们预计在10月份OIO会提供相关细节。

7. 申请OIO许可的费用是多少？

审批的申请程序由OIO负责管理，并受《海外投资法》及其附属法规管辖。OIO审批费：纯住宅土地的审批费每宗为2,040新西兰元到3,900新西兰元，如果还有其他敏感土地因素，则审批费大概2.5万新西兰元到5万新西兰元。总体的审批决定在几位相关部长们的手里。OIO评估申请并向部长们提供建议。对于某些申请，OIO可以在部长们授权下自主决定给予批准。

Jack Rao 饶渐纲Jack Rao是Chapman Tripp律师事务所中国业务部的主任律师，

特别就有关中国的事务向客户提供法律服务。他的主要经验涵盖房地产和公司业务。

在2014年加入Chapman Tripp之前，饶律师拥有15年在亚太区域的专业法律和商业经验。他曾是私募股权投资公司的创业者和法务总监、财富控股集团（中国）的资深法务顾问、以及美国普衡律师事务所、英国安理国际律师事务所和中国政府的律师以上信息仅供参考欲了解在新西兰投资的法律问题请联系逸居新西兰info@yiju.co.nz