2019 给开发商的融资建议：积累有现金流的资产更为实际

开发商的资金实力是能够让地产项目运转下来的根本原因。除了找贷款公司, 开发商更应考虑逐渐积累一些有现金流的资产 (商业地产或者是民宅出租)。现金流足够的情况下，银行就可免去对预售以及项目本身的一些要求。

编辑 Abby Chen图为 shutterstock提供

进入到2019年，地

产开发项目继续延续着

前一年前融资困难的情

况，而笔者认为如果房

屋市场没有好转，那这

种融资难的情况会愈演

愈烈。

融资难为何加剧？

根据过去这段时间接触的案例，地产开发融资的难点集中体现在以下两个方面：

首先，开发成本太高导致项目最终的利润度达不到银行的要求。

一般来说银行会要求项目的毛利润率（Gross Profit Margin）在20%以上。一个很常见的错误是开发商在购买土地的时候，没有对后期的开发成本作出充足的测算。等到工程招标之后，

会发现实际的建造成本比之前的预算高，以至于项目的利润已经达不到银行的要求，甚至也达不到开发商自己的要求。这种情况下，项目就没有办法向前其次，房屋市场的疲软让开发出来的项目很难销售。

而在这种时候，预售就变得更加困难，这是导致融资难的最主要的原因。

很多开发商都质疑过为什么银行一定要预售才能提供开发贷款。打个比方，

这相当于你向银行借钱买自住房，但是又没有稳定的收入，那银行自然不会贷款给你。银行的每一类贷款是需要有确定的还款来源的，尤其是这种短期的开发贷款，银行本来的利润就不高，

那如果没有确定的还款来源（预售），

就等于要依赖于市场的消化能力。尤其是市场低迷的时候，这属于不可控的风险，所以银行不会在没有确定的预售的情况下，提供开发贷款。

项目预售其实有点像投资理财。一个均衡的投资计划里面，应该有部分资金投向风险高，回报高的股票（相当于建成之后的项目），还应该有部分资金投向由稳定回报的债券（预售）。这样最终的项目回报才能达到一个均衡的水平。完全不预售的项目，就等于把风险全部交给了市场去决定，这不一定适合每一个开发商。

变通途径一：掂量自身实力，有把握地从贷款公司融资

随着预售变得越来越难达到，也有开发商会从贷款公司取得开发贷款。

其实这并不是不可行的，但是一定要注意以下3个因素：

首先，对于工期和施工成本有足够的把握。这其中不管哪一项出现问题，

都可能会给项目带来严重的影响。向贷款公司追加贷款或者延期贷款是非常昂贵的。

其次，项目有足够的利润空间。在这种情况下，项目的毛利润如果在3 0% - 4 0%之间的话，那除去融资成本之外也能给开发商带来合理的利润。如果毛利润本来就不高，比如2 0 % 或者更低，那最终的利润可能大部分都被贷款公司赚再者，对于自有资金和贷款的比例有一定的把握，并尽量提前做好功课，

了解从银行和贷款公司贷款的区别，并决定哪一个对项目来说是最好的解决最后，如果对以上三项没有十足的把握，最好不要开始运作项目，否则后期会进入一个没法停工，没法收尾的

变通途径二：逐渐积累有现金流的资产

根据我们对过去几个经济周期里面开发项目的总结，开发商的资金实力是能够让地产项目运转下来的根本原因。

不管银行还是贷款公司，都会随时调整政策来保护股东的投资。那些最后能够完成项目的开发商们，都是有能力用自有资金去操作的，他们不会让融资成为项目的绊脚石。

因此，给开发商另一个更中肯的建议是，逐渐积累一些有现金流的资产（

商业地产或者是民宅出租）。如果每一个项目都是开发完卖掉，那么每一次去找银行谈下一个项目，银行给出的融资方案都差不多是一样的。银行对有现金流的固定资产始终有融资的兴趣。随着现金流越来越多，融资会变得越来越在现金流足够的情况下，银行就可以免去对于预售以及项目本身的一些要求，

这样项目运转起来会顺畅很多。

过去这一年里，随着新西兰对海外人士投资房产的限制，而且低端的房屋建设又没有大量出现的情况下，笔者认为地产项目会越来越难进行下去。除非海外投资热潮再度转向新西兰，这种情况也许会一直延续到明年大选之后（假设新的政府有政策吸引海外投资的情况下）。

从业于新西兰本地银行13年。

现于一家本地银行负责大型商业物业的融资及地产开发项以上信息仅供参考欲了解商业贷款问题请联系逸居新西兰info@yiju.co.nz