投资酒店式公寓，尽职调查不可少

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之后，写字楼、商铺及酒店式公寓等商业地产无疑成为投资一大热门，其中酒店式公寓则成为房地产市场的新宠。

编辑：Lesley Song图为：Shutterstock提供

新型物业：酒店式公寓

一般来说，传统的酒店是由单一或一小组的投资者持有。然而，由于酒店投资属于高风险，导致酒店经营者在新项目融资上常遇困境，开拓新业务的能力也受到了较大影响。

为了减少持有成本，酒店经营者把酒店房间单元化并售卖给小型投资者，

即本文讨论的“酒店式公寓”——作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。

大多数人觉得，酒店式公寓和普通公寓相比，外观形态形同，都具有居住功能，最大的区别是房屋产权年限其实不然！

酒店式公寓的特点

在设计与使用上，酒店式公寓以酒店营运为主，例如，酒店式公寓会更注重大厅及迎宾处的设计，房间与厨房的格局一般都比普通公寓简单。

在业主职责方面，酒店式公寓的业主仍然有作为业主的法律责任，这包括按时交地税、物业费，以及遵守物业规则等等。和普通公寓出租不同的是，酒店式公寓是长期租给酒店经营者、由他们代为管理的。

注意事项

了解及调差管理公司的背景及资历，确认其酒店管理公司有相关的业务实力。如果酒店管理公司经营不妥当将直接影响您的收益。

管理及维护上的方便

在传统的长租公寓里，当物业出现损坏时，业主只能仰赖租客的品行——出现问题及时通知。若非如此，业主只能在定期检查的时候，才能发现的物业出现的问题，这时造成的破坏或损失可能已经很严重了，因为例常检查通常是每三个月或六个月。

酒店式公寓由于酒店客户换房频率高，在平时例行服务中如打扫、

更换被单时能进入到公寓中检查，并及时解决任何需要维修维护的事故。即使是长期租客，酒店也能在平时打扫房间的时，留意到一些不寻常的地方而做出及时的修理、减少损失。

专业酒店管理的公寓

您的租客就是酒店经营者及其公司。

论租客的素质来说，您的租客是一家专业的酒店营运公司，和一般公寓出租给私人租户如学生或小家庭来说，专业人士会更加懂得如何照顾及维护您的公寓。

酒店为维持自身产品的质量，也会确保单位的维护及整洁都到位。这是与普通公寓租客的不同之处，私人租客因个人的生活习惯标准不同，对维护要求也有所差异。

此外，酒店的来宾一般都是旅客或商务人员，他们会小心的使用及对待单元内的设施，这样的住户减少了平时使用上的损耗。

更便捷的售出

在传统的投资公寓里，当您需要上市出售的时候，需要考虑是否要为了获得更好的售价而投入资金、翻新单元以后再上市；或是在想出售的时候受现有租客限制，而不能以最佳形态上市。

酒店式公寓则完全避免了这些问题，潜在买家可以在没客人入住的时候随时看房，且在任何时候都处在整洁美观的状态，会更容易得到买家的青睐。

投资酒店式公寓七注意

酒店式公寓一般会与业主签下长期的管理合同，

一般五至十年不等，也包含续约条款。不同的酒店经营公司所准备的管理合同都会有很多不同细节，

因此，投资酒店式公寓，做好尽职调查是非常重要的。以下是需要留意的部分：

了解其物业费及其他的费用。有些经营公司包含支付物业费（Body Corporate Levies），

有些是业主自己交。

了解续约条款、通知期限。如在租约即将结束时，双方必须提供多少天的通知来续约。

了解是否可提前解约以及其将产生的费用。

了解单元内配套的持有权及维护维修责任，

例如家电、家具等。

了解翻新条款，有些酒店会要求业主必须在续约的时候重新装修单元，其细节非常重要。

了解税务对您回报的影响，一般的酒店公寓都有注册GST ，这会影响业主的收益，所以得咨询您的会计师。

此外，值得留意的是，由于酒店式公寓项目在早期申请资源许可时是以商业活动为主，所以在一些项目的资源许可里，该单位只能作商业短租活动，而不能作为民宅。所以，若投资者有取消管理合同改为自住房的打算，需要了解该项目的资源许可要求。

毕业于奥克兰大学物业管理学士，

毕业后曾在几家大型物业公司从事住宅物业，商业物业，业主法人团的物业管理。目前在Crockers物业集团担任业务开发和项目经